Les fonds immobiliers plongés dans l’incertitude


     


L’immobilier titrisé en Suisse :

FONDS IMMOBILIERS COTES :

Nombre de fonds côté en bourse : 40

Capitalisation boursière : 54.35 milliards

Volume levés en 2022 : 186 millions

Performance en 2022 : -14.88%

Agio : 17.01%

Evolution de l’agio Q3 2022 : -6.12%

FONDS IMMOBILIERS NON COTES :

Nombre de fonds non côté : 26

Capitalisation négociée hors bourse : 14.85 milliards

Volume levé en 2022 : 830 millions

Performance 2022 : -3.65%

Agios : 3.52%

Evolution de l’agio Q3 2022 : -6.12%

Impactés par le ralentissement économique mondial, la guerre en Ukraine, des taux qui remontent, les fonds immobiliers cotés et non cotés ont subis comme la plupart de actions de manière générale, une baisse très marquée de l’ordre de -15% pour les fonds cotés, -7% pour les sociétés immobilières cotées et -3,65% pour les fonds non cotés.

Cette forte volatilité plonge les gestionnaires de fonds dans l’incertitude, certains stoppent leurs investissements et attendent de voir, d’autres, reportent leur levée de capital ou entrée en bourse. Peu habitués à être chahutés, il sera intéressant d’observer les futures stratégies d’investissement et de gestion des actifs en ces périodes plus compliquées. Certains gestionnaires ont déjà décidés de ne plus investir à Genève à 2% brut mais recherchent une rentabilité de minimum 3,5% dans des emplacement moins centraux. La capacité à créer de la valeur, d’optimiser la gestion des immeubles sera décisive, certains fonds dont la gestion d’actifs est dictée par Excel et peu expérimentés en gestion immobilière seront certainement mis à mal.

L’agio attient un niveau plus raisonnable, à 42% en 2021 il était clairement surévalué, toutefois l’inconnue de l’évolution des NAV est en mains des experts immobiliers, comment vont-ils apprécier le contexte économique futur, est-ce que les scénarios DCF antérieurs sont toujours pertinents, quel niveau d’inflation vont-ils considérer dans la construction de leur taux d’actualisation ? Beaucoup d’incertitudes en perspectives pour un segment d’investissement qui avait l’habitude de performer sans trop d’efforts.

Pour le moment, le marché immobilier de la location d’appartements ou de bureaux et surfaces commerciales reste stable, les taux de vacances sont toujours bas, mais la perspective d’une inflation galopante et d’un ralentissement économique pourrait mettre à mal les fondamentaux.

Malgré tout et pour le moment les dividendes distribués de 2,7% pour les fonds cotés et 3% pour les fonds non cotés restent tout à fait acceptables, mais ces niveaux de distribution pourront ils être maintenus à l’avenir ? La fin de l’été et l’entrée dans le dernier trimestre 2022 sera particulièrement intéressante à observer.

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sources : SIX Swiss Exchange, IMvestir

22/07/2022


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