Les marchés immobiliers renouent avec la croissance tant en volume de transaction qu’en stock



La valeur des actifs détenus par les investisseurs a augmenté de 4% en 2010 en Europe, inversant la tendance à la baisse (-8%) de 2009. Cette croissance devrait se poursuivre en 2011.

Les volumes d’investissement se sont aussi relevés, avec une hausse de 64% en 2010. Ils devraient croître à nouveau de 20% en 2011.

L’attractivité des marchés européens s’est réduite, à la suite du repricing opéré en 2010. Des opportunités existent en dépit d’un score de l’indice Fair Value de DTZ de seulement 32.

Les investisseurs doivent aujourd’hui être plus sélectifs, la profondeur et la diversité des marchés en Europe le leur permet. L’Europe demeure la cible privilégiée des investisseurs dans le monde.

Le deleveraging est actuellement bien engagé en Europe et de nouvelles capacités de financement devraient être ajoutées avec l’arrivée de prêteurs non banquiers.


Selon la dernière étude de DTZ « Money into Property 2011”, les marchés immobiliers européens ont renoué avec la croissance (+4%) l’an dernier pour ce qui concerne la valeur des actifs immobiliers détenus par des investisseurs, après le recul de 8% enregistré en 2009.Cette croissance devrait se poursuivre en 2011.

L’amplitude de cette croissance est variable selon les pays, de 1% pour le Royaume-Uni à 11% en France. Seuls les PIIGS – Portugal, Italie, Irlande, Grèce et l’Espagne – ont conservé leur tendance baissière avec un recul de 3%.

Hans Vrensen, Global Head of Research chez DTZ, commente: « Après deux années de déclin, l’Europe revient à une situation plus normale, avec une croissance de la valeur des capitaux investis en immobilier en 2010. Nous anticipons une hausse de 4% en 2011. Cette croissance est la conséquence d’une hausse des valeurs en capital, essentiellement en Europe centrale, alors que la croissance physique du parc immobilier sera modeste en
Europe, contrairement à la région Asie-Pacifique où la construction est toujours aussi dynamique ».

Les volumes d’investissement en Europe, quant à eux, ont progressé de 64% en 2010. Cette progression est de 76% pour les investissements dans le monde. Le marché européen devrait continuer de se redresser en 2011 avec une hausse anticipée de 20%, la plus forte dans le monde.

Hans Vrensen d’ajouter : « Le redressement des marchés d’investissement à l’échelle mondiale a été dominé par les investisseurs domestiques. Mais, en 2010, le flux d’investissement inter-continents a progressé de 34%, après deux années de baisse significative. Cette hausse est principalement le fait d’investisseurs non européens
investissant en Europe et, en particulier, les fonds d’investissement internationaux actifs sur le segment des bureaux et commerces prime ».

Le dernier indice DTZ Fair Value™ (FVI) est de 32 pour l’Europe. Après un redressement significatif des valeurs en capital en Europe, le FVI a fortement baissé depuis son niveau de 60 l’an dernier. C’est le signe que les marchés ont aujourd’hui achevé leur repricing. Ce constat contraste avec le FVI mondial aujourd’hui à un niveau de 50, qui indique que les marchés dans leur globalité sont correctement valorisés. Le secteur des bureaux a enregistré la plus forte progression des valeurs en capital et par conséquent leur FVI n’est plus que de 17. A l’inverse, le commerce et le secteur industriel offrent encore des valeurs relativement bonnes avec des scores respectifs de 40 et 48.

Une récente étude de DTZ a montré que 986 milliards de dollars de capitaux investissables en immobilier d’entreprise seraient disponibles, dans le monde, au cours de 3 prochaines années1. L’Europe concentre toujours la plus grande part de ces capitaux (35%).

En outre, il y a suffisamment de liquidités disponibles pour faire face à la dette. En Europe, le volume de liquidités disponibles est de 19% supérieur au besoin de refinancement. Dans le monde, DTZ estime que les fonds propres représentent 403 milliards de dollars pour les 3 prochaines années, soit presque le double de ce qui est nécessaire.
Magali Marton, Head of CEMEA Research chez DTZ, commente: « Le deleveraging est maintenant clairement amorcé en Europe. Pour la première fois, nous avons vu le ratio moyen de LTV (Loan to Value) baisser en Europe, de 63% à 60%. Des prêteurs non banquiers font leur entrée sur le marché ce qui devrait accroitre les capacités de
financement et leur diversité. Avec un besoin de refinancement en baisse, des fonds propres en hausse et un environnement économique plus stable, la problématique de la dette immobilière pourrait ne pas être aussi difficile à résoudre que ce que beaucoup anticipaient ».

L’étude peut être téléchargée ici:
http://www.dtz.com/Global/Research/Money+into+Property?vgnLocale=en_GB


1 DTZ Insight, The Great Wall of Money, mars 2011

10/06/2011


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