Les marchés immobiliers suisses face à un retournement de tendance



Un «atterrissage en douceur» du marché du logement, c'est ce que prévoient les économistes du Credit Suisse dans leur étude immobilière de cette année. Forte de 44 000 unités, la production de nouveaux logements renouera en 2007 avec les chiffres des années 1980. La robustesse de la conjoncture assurera toutefois une large absorption de cette offre supplémentaire. Par ailleurs, le recul du nombre de demandes de permis de construire jusqu'à fin 2008 laisse escompter une détente du côté de l'offre. Quant au marché des surfaces de bureaux, il a déjà amorcé un tournant l'an dernier avec des taux de vacance en baisse. Sa progression sera plus modérée que durant les phases de croissance précédentes, car les surfaces inoccupées restent considérables dans ce segment. Sur le marché des surfaces de vente, des facteurs structurels devraient ruiner les espoirs d'une hausse des rendements.

Grâce à la bonne conjoncture et au niveau relativement bas des taux d'intérêt, quelque 44 000 nouveaux logements devraient être mis sur le marché cette année. Malgré la hausse des taux de vacance, la production de logements s'inscrit une fois de plus à un niveau supérieur à celui de l'année précédente. Le risque de surproduction qui en découle n'est certes pas encore totalement écarté, mais les économistes du Credit Suisse le considère comme atténué pour l'instant. En effet, le nombre de demandes de permis de construire est en baisse depuis l'automne 2006. De plus, grâce à des perspectives de revenu intactes et aux besoins supplémentaires en surfaces d'habitation liés à l'immigration et à l'évolution de la structure démographique, l'offre abondante de logements répond actuellement à une demande vigoureuse. Celle-ci ne suffira toutefois pas à absorber toutes les nouvelles unités-logement mises sur le marché. L'excédent de l'offre va donc s'accentuer en cours d'année; le taux de vacance devrait monter à 1,2% maximum et restreindre sensiblement la marge de manoeuvre en matière de hausses de prix. Du côté des logements en PPE, plus aucune hausse des prix n'est attendue en 2007. Par contre, le segment des maisons individuelles profitera d'une augmentation passagère de la demande qui devrait se traduire par une légère progression des prix.

Reprise hésitante sur le marché des surfaces administratives
La situation s'est nettement améliorée l'an dernier sur le marché des surfaces de bureaux. La persistance d'une conjoncture robuste a fini par se répercuter sur le marché du travail en induisant une hausse de l'emploi dans les branches de bureaux classiques. La situation sur le marché de l'immobilier administratif continuera à se détendre en 2007. Les économistes du Credit Suisse prévoient, d'ici à la fin de l'année, une forte hausse de l'emploi (+ 25 000 postes) dans les branches de bureaux classiques. Dans le cadre des mesures d'optimisation des implantations, les agglomérations perdent du terrain face aux centres, ceux-ci ayant regagné la faveur des demandeurs. Le réveil de la demande de surfaces administratives fait face à une extension encore modérée de l'offre. En maints endroits, les taux de vacance hérités de l'extension massive des années 2001/2002 restent excessifs. Aussi les prix ne vont-ils guère augmenter, sauf dans les situations centrales recherchées et dans les régions où l'offre n'est pas trop excédentaire, comme dans l'arc lémanique.

Pas de hausse des rendements sur le marché des surfaces de vente

La bonne situation conjoncturelle ne fait qu'occulter les problèmes structurels du commerce de détail, mais ne changera rien à l'évolution comparativement faible des chiffres d'affaires. Vu l'augmentation massive des surfaces de vente, les détaillants auront encore plus de peine à rentabiliser leurs locaux par des chiffres de vente suffisamment élevés. Par conséquent, la concurrence à outrance et le mouvement de concentration vont encore s'intensifier dans les sites du commerce de détail. Au final, l'extension ininterrompue des surfaces de vente créera une séparation plus tranchée entre les localisations rentables et celles qui ne le sont pas. Cette évolution touchera également les bailleurs offrant ce type de surfaces, les obligeant soit à se contenter de loyers plus bas, soit à courir le risque de ne plus pouvoir les louer.

Potentiel des placements immobiliers encore trop méconnu

Bien que les portefeuilles des investisseurs privés et institutionnels contiennent de plus en plus de placements immobiliers, cette classe d'actifs y reste globalement sous-représentée. A l'aide de la simulation historique d'un portefeuille de caisse de pension, les économistes du Credit Suisse montrent que la quote-part immobilière optimale se situe entre 15% et 30%. Les qualités de diversification des placements immobiliers et leur structure risque-rendement justifient une telle proportion, indépendamment des variations de la conjoncture. A côté des véhicules de placement suisses, l'immobilier international devrait aussi être pris davantage en compte.

Consulter l'étude 2007

source : Credit Suisse

08/03/2007


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