Les prix des immeubles de rendement continuent leur progression

Au cours du deuxième trimestre 2019, l’indice «SWX CIFI Private Real Estate Price Index» pour les villas et les appartements en PPE affiche une légère hausse de 0.6%. Sur une base annuelle, la croissance des prix connaît un nouveau recul par rapport au même trimestre de l’année précédente et passe de -0.4% à -0.5%.

«Les experts en conjoncture tablent désormais sur une croissance solide pour 2019», déclare Donato Scognamiglio, CEO du CIFI. Néanmoins, le fait que la Banque nationale ne semble pas prête pour le moment à relever les taux d’intérêt apporte une ombre au tableau. Un redressement des taux serait à nouveau reporté. «S’endetter n’a jamais été aussi bon marché», poursuit Donato Scognamiglio.

Prix de transaction des immeubles de rapport

L’évolution des prix des immeubles de rapport est tout à fait remarquable ce trimestre. Au cours du deuxième trimestre, le taux de croissance des immeubles de rendement s’élève à 1.9% (trimestre précédent: 1.3%). Sur une base annuelle, le taux de croissance se chiffre à 3.1% et affiche une progression conséquente (même trimestre de l’année précédente: 1.9%). «La Finma et le Département des finances ont attiré l’attention sur les dangers liés à une défaillance de crédit sur les immeubles de rendement», déclare Donato Scognamiglio. Un durcissement des règles en matière d’octroi de crédit pour les prêts hypothécaires a été annoncé. On sait aujourd’hui que dans le cas de refinancement d’un immeuble de rapport sur deux, les loyers ne seraient pas suffisants si les taux hypothécaires atteignaient 3 à 4%. «Si les prix n’ont pas encore réagi à l’annonce de ce durcissement, cela signifie simplement que ce segment du marché est pris d’une véritable frénésie de dernière minute. Tout le monde veut encore profiter un maximum avant le début du nouveau régime.»

Au deuxième trimestre, la performance des immeubles de rapport s’élève à 2.6% (trimestre précédent: 2.1%). Sur une base annuelle, elle se chiffre à 6.5% (même trimestre de l’année précédente: 5.2%). La performance équivaut au rendement total, soit le rendement de cash-flows nets plus l’évolution des valeurs.

Prix de transaction des appartements en PPE

Au cours du deuxième trimestre, la croissance des prix des appartements en PPE a légèrement augmenté pour atteindre 0.6% (trimestre précédent: -0.5%). Sur une base annuelle, la croissance des prix reste négative et s’élève à -0.4% (même trimestre de l’année précédente: -1.0%). «A une époque où l’on ne paye presque plus d’intérêts sur une hypothèque à taux fixe sur dix ans, il devrait y avoir une course aux appartements en PPE. Car dans certains cas, les dépenses pour un appartement en location sont parfois supérieures aux frais des propriétaires d’appartements», déclare Donato Scognamiglio. Toutefois, l’évolution reste plutôt modérée en raison des règles restrictives en matière d’octroi de crédits hypothécaires en vigueur depuis 2014. Si l’on souhaite contracter une hypothèque de plus d’un million de francs auprès d’une banque, il faut que le revenu du ménage s’élève à plus de 180 000 francs, ce qui est largement supérieur au revenu moyen des ménages d’environ 80 000 francs.

Prix de transaction des villas

Au deuxième trimestre, la croissance des prix des villas affiche 0.5%, soit une légère hausse par rapport au trimestre précédent (-0.6%). Tout comme pour les appartements en PPE, la croissance des prix des villas reste négative sur une base annuelle et affiche -0.7% (même trimestre de l’année précédente: +0.2%). «Lorsqu’on achète une villa, il n’y a pas que le prix qui entre en ligne de compte», déclare Donato Scognamiglio, «car la plupart du temps, cet achat est un projet de vie, voire même un projet sur plusieurs générations.» Des critères de localisation tels que la proximité des transports en commun, des écoles et des commerces ou l’ensoleillement ne sont que quelques exemples parmi plusieurs facteurs déterminants.