Les titans boursiers Amazon, Google et Facebook stimulent également l'immobilier commercial


     


Les titans boursiers Amazon, Google et Facebook stimulent également l'immobilier commercial
La montée en flèche de la demande immobilière de sociétés Tech a été une aubaine pour les villes, bien qu'elle ait également alimenté certaines inquiétudes concernant la hausse des loyers et la gentrification. L'arrivée de Big Tech entraîne généralement un afflux d'employés bien payés et remplit les coffres de la ville de recettes fiscales foncières. Leur présence a eu un effet d'entraînement positif, aidant à stimuler le commerce de détail, la restauration et d'autres entreprises.

Alors que Facebook, Microsoft et Google ont déclaré qu'ils soutiendraient le travail à domicile au-delà de la pandémie, cela ne semble pas avoir apaisé leur appétit pour les entrepôts, les centres de données, les magasins de détail et encore plus d'espace de bureau. Cette année seulement, les cinq géants de la technologie ont élargi leur empreinte immobilière de plus d'un quart, le taux le plus rapide de la dernière décennie.

D'autres industries se sont développées de manière agressive dans le passé, comme les services financiers au début des années 1980 ou les entreprises manufacturières dans les années 1960, mais les courtiers affirment qu'il n'y a pas de précédent à l'impact de Big Tech sur les marchés immobiliers.

«C'est peut-être la meilleure opportunité qui ait jamais existé dans le secteur immobilier», a déclaré Roy March, directeur général de la banque d'investissement immobilier Eastdil Secured LLC. "Je ne pense pas que nous ayons jamais eu ce genre de demande d'un secteur depuis l'invention du moteur à combustion interne."

La demande de Big Tech reflète la vitesse à laquelle ces entreprises continuent de croître, le trésor d'argent à leur disposition et les prix récemment réduits sur le marché de l'immobilier commercial en raison de Covid-19.

Leur emprise sur le marché immobilier reflète leur domination des médias sociaux, des recherches sur le Web, de la publicité en ligne et du commerce électronique. Ces cinq sociétés contribuent également à propulser le marché boursier, où elles représentent une part importante de l'indice S&P 500 et ont joué un rôle clé dans son envolée depuis un creux de mars.

La pandémie n'a fait que rendre ces entreprises plus dominantes dans l'immobilier. Alors que la plupart des autres entreprises retardent les transactions immobilières dans un contexte d'incertitude sur l'économie et la popularité croissante du travail à distance, Amazon, Facebook et ses pairs continuent de louer et d'acheter des espaces.

«Nous pensons qu’après la pandémie, nous reviendrons en fin de compte à faire la majorité de notre travail au bureau», a déclaré John Schoettler, vice-président d’Amazon pour l’immobilier et les installations dans le monde. «Nous pensons qu'une grande partie du meilleur travail que nous faisons se fait au bureau, où les employés peuvent se réunir, travailler ensemble pour résoudre des problèmes et être collaboratifs.»

Cette domination provoque également de l'anxiété. L’impact de l’industrie sur les loyers des appartements a rendu les villes moins abordables pour de nombreux résidents de longue date.

En 2018, Google a renoncé à son intention d'ouvrir un campus pour les startups technologiques dans le quartier de Kreuzberg à Berlin à la suite de protestations selon lesquelles l'entreprise technologique augmenterait les loyers des appartements.

Quelques mois plus tard, Amazon a annulé un accord pour ouvrir un immense campus de bureaux à Long Island City, New York, après une réaction similaire de la part des résidents locaux et de certains politiciens.

Les cinq entreprises technologiques se sont engagées à investir des milliards dans la création de logements abordables, mais les sommes sont bien trop faibles pour compenser leur impact sur les loyers des appartements.

Ce qui différencie la technologie des autres industries qui ont loué de nombreux espaces de bureau, c'est la quantité de biens immobiliers qu'elle a achetés ou construits.

Alphabet possédait 39,9 milliards de dollars de terrains et de bâtiments en septembre, sans compter les propriétés en cours de développement, selon un dépôt auprès de la Securities and Exchange Commission.

Amazon détenait 39,2 milliards de dollars d'immobilier à la fin de 2019, contre un peu plus d'un milliard de dollars en 2010.

En achetant plutôt qu'en louant, les entreprises technologiques peuvent utiliser leurs énormes réserves de liquidités et éviter d'avoir à traiter avec les propriétaires. Ils profitent également de la croissance de la valeur des propriétés que leur présence crée.

Le premier grand pari immobilier de Google a eu lieu en 2010, lorsque la société a acheté un immeuble de bureaux dans le quartier de Chelsea à Manhattan pour 1,8 milliard de dollars. L’achat a marqué la fin de la crise du marché immobilier à New York et a déclenché un boom des prix d’une année, a déclaré Douglas Harmon, président des marchés financiers chez Cushman & Wakefield, qui a négocié l’accord. La société a loué plus de bureaux dans la région et acheté un autre bâtiment à proximité pour 2,4 milliards de dollars.

Grâce en partie à l'expansion de Google, les loyers des bureaux et les prix des appartements de la région ont augmenté plus rapidement que la moyenne de Manhattan au cours de la dernière décennie. Les employés ont commencé à chercher des appartements à distance de marche du travail et ont aidé à attirer des magasins et des restaurants haut de gamme.

«Les locataires de technologie ont tendance à créer des écosystèmes, tout comme les locataires de services financiers le faisaient lorsqu'ils dominaient les horizons de la ville», a déclaré Michael Turner, président d'Oxford Properties Group, qui a loué l'année dernière à Google un immeuble de bureaux à proximité de Hudson Square.

L'impact de la technologie sur les marchés immobiliers ne se limite pas aux grandes villes. Pryor, en Oklahoma, compte environ 9 000 habitants, abrite l'un des plus grands centres de données de Google et l'entreprise dépense 600 millions de dollars pour le développer.

L'agent immobilier local Karla Meislahn estime qu'elle a vendu environ 35 maisons à des employés de Google au fil des ans, tandis que les travailleurs de la construction qui construisent le centre de données remplissent les logements locatifs. Selon Zillow Group, les prix des maisons typiques dans le comté ont augmenté de près de 40% depuis le début de 2011, l'expansion de Google jouant un rôle notable.

Dans la banlieue de Virginie à Washington, DC, le gouvernement et ses nombreux entrepreneurs étaient autrefois la principale source de nouvelle demande de biens immobiliers. Puis, en 2018, Amazon a annoncé son intention de construire un campus de bureaux pouvant accueillir jusqu'à 25000 employés à Arlington. Facebook et Microsoft ont également annoncé des plans pour la région.

Les entreprises technologiques sont désormais la plus grande source de nouvelle demande immobilière de la région et font grimper les prix des logements, a déclaré Victor Hoskins, chef de la Fairfax County Economic Development Authority.

«Plus vous vous rapprochez du campus d'Amazon», dit-il, «plus le pic est élevé.»

26/11/2020


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