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Liquidité des marchés immobiliers en 2012 : la Suède en tête ; la Suisse 19e sur 25



une analyse originale réalisée par DTZ à partir de son étude sur l’investissement en Europe montre que la Suède a repris en 2012 la 1ère place en tant que marché le plus liquide* en Europe avec un taux de 9%. La Norvège (8%), le Royaume-Uni (6%) se classent en deuxième et troisième position, suivis de la Pologne (6%) et de l’Allemagne (5%). Ce taux est calculé en rapportant le volume des investissements enregistré en 2012 à la valeur totale du parc immobilier détenu par les investisseurs institutionnels.

La Suisse (0.9%) est en retard sur le taux moyen européen de 3.5%. Le volume d’investissement 2012 se monte à 1.2 milliard d’euros à mettre en rapport aux 140 milliards d’euros de valeur du parc immobilier. Une grosse transaction du CS Headquarter de Zurich au 4e trimestre a un effet marqué sur ce montant.

Malgré un parc d’immobilier d’entreprise important (le 2ème en Europe), la France n’occupe que la 10ème place de ce classement (voir Tableau 1).

Tableau 1 - Top 10 des marchés les plus liquides en Europe en 2012

Pays Taux de liquidité1
1 Suède 9,2%
2 Norvège 7,6%
3 Royaume-Uni 6,4%
4 Pologne 5,7%
5 Allemagne 5,2%
6 Luxembourg 4,1%
7 Ukraine 3,9%
8 Finlande 3,8%
9 Belgique 3,5%
10 France 3,0%
Source: DTZ Research

Nigel Almond, Directeur de Recherche et Stratégie chez DTZ commente: “Le classement de la Suède en première position est une surprise; ce pays n’est que le 7ème en matière de parc immobilier avec 106 milliards d’euros (1/6ème du parc du Royaume-Uni). Le marché de l’investissement a rebondi significativement depuis le début de la crise financière mondiale pour atteindre 10 milliards d’euros en 2012. La Suède tout comme les pays nordiques dans leur ensemble, est perçue comme un marché résilient dans un environnement toujours difficile. Le secteur bancaire, qui a su éviter les excès de la période d’euphorie, est donc aujourd’hui plus à même d’accompagner la reprise. Ce n’est donc pas une surprise que de trouver deux pays nordiques aux deux premières places de notre classement, dans un tel contexte.”

En Europe Centrale, une région marquée par la volatilité économique et des volumes de transactions, la Pologne a enregistré, quant à elle, des mouvements d’investissement significatifs. Elle occupe la 4ème place de notre classement malgré l’étroitesse de son parc. Les pays voisins que sont la République Tchèque et la Hongrie se classent respectivement en 12ème et 14ème position.

Si les investisseurs domestiques continuent de dominer le marché de l’investissement et ce depuis 10 ans, ils auront été chaque année davantage vendeurs qu’acheteurs. Cette tendance lourde nous a amené à conduire une analyse des marchés les plus dynamiques en Europe, du point de vue des investisseurs étrangers et non Européens en particulier, devenus très actifs depuis quelques années.

Pour ces derniers, le Royaume-Uni demeure le marché le plus liquide avec un volume d’investissement en 2012 qui aura représenté 2,4% de la valorisation de son parc immobilier (Tableau 2). Les 2/3 de ces acquisitions - près de 10 milliards d’euros - auront concerné Londres intra-muros et représenté 37% des acquisitions réalisées en Europe par des investisseurs non-européens.

Ben Cook, Directeur de l’Investissement International UK chez DTZ ajoute: “Le Royaume-Uni et Londres intra-muros en particulier, sont deux des marchés les mieux identifiés par les investisseurs étrangers. Plus d’une quarantaine de nationalités différentes ont investi des capitaux au Royaume-Uni, soit le double de n’importe quel autre pays en Europe. En 2012, ces investisseurs ont représenté plus de 70% des capitaux investis, soit un volume de 10 milliards d’euros sur les 14 milliards d’euros recensés.”

Avec un taux de liquidité de 1,6%, la Pologne a été le deuxième marché le plus liquide en Europe pour les investisseurs non-Européens, suivis par l’Ukraine (1,5%) et la Suède (1,2%). L’Allemagne (0,8%) et la France (0,7%) se classent à la 7ème et 8ème place. Bien sûr, nombre de ces marchés ont des parcs immobiliers d’une valeur « relativement » faible (44 milliards d’euros pour la Pologne et 11 milliards d’euros pour l’Ukraine, soit le 13ème et 20ème parc par ordre décroissant). La Suède, marché le plus liquide en Europe en 2012, est le 4ème marché le plus liquide pour les investisseurs non-Européens (1,2% de son parc). En valeurs absolues, l’Allemagne a attiré près de 4 milliards d’euros de capitaux hors Europe, la France 3 milliards d’euros et 700 millions d’euros pour la Pologne.

Tableau 2. Top 10 des marchés les plus liquides pour les investisseurs non Européens, 2012

Pays Taux de liquidité1
1 Royaume-Uni 2,4%
2 Pologne 1,6%
3 Ukraine 1,5%
4 Suède 1,2%
5 Turquie 1,1%
6 Russie 1,0%
7 Allemagne 0,8%
8 France 0,6%
9 Roumanie 0,4%
10 Belgique 0,3%
Source: DTZ Research

Le Royaume-Uni est le marché le plus liquide pour les investisseurs non-Européens et a figuré dans le top 3 de ce classement 7 fois depuis 10 ans. La Suède a été classée dans le trio de tête 4 fois, l’Allemagne et la Pologne 3 fois et la France, second marché en termes de valorisation du parc immobilier, une seule fois. La Norvège, 2ème en termes de marché le plus liquide en 2012, n’a enregistré aucune acquisition de la part d’investisseurs hors Europe, le marché étant essentiellement animé par des acteurs domestiques ou venus des pays nordiques.

Magali Marton, Directrice des Etudes pour la région CEMEA de DTZ ajoute en conclusion, “Cette étude prouve que la taille des marchés n’a finalement rien à voir avec leur liquidité. Quelques marchés de taille modeste affichent des taux de liquidité élevés, ils devraient continuer d’intéresser encore plus d’investisseurs internationaux. D’autres pays comme la Suède ou la Pologne sont aussi bien positionnés qu’il s’agisse du classement global ou de celui des investisseurs non-européens et devraient continuer d’accueillir davantage de fonds venus de l’étranger. En dépit d’une valorisation importante de son parc immobilier, la France affiche des taux de liquidités relativement faibles tant au niveau global que pour les investisseurs non-étrangers. Une situation qu’il conviendrait d’améliorer…».

12/03/2013

Tags : DTZ

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