Marchés des placements immobiliers Suisse : une dynamique accrue grâce à une gestion active du portefeuille



L’immobilier résidentiel demeure intéressant malgré les prix très élevés
Prix toujours stables aux emplacements de premier ordre
La branche est touchée par la numérisation et les tendances sociales

Importants capitaux disponibles sur le marché, prix stables dans les emplacements de premier choix, demande toujours vive de la part des institutionnels – pour les investisseurs immobiliers, les conditions-cadres demeurent favorables en 2018. En même temps, la numérisation, les nouveaux besoins des utilisateurs et l’évolution démographique ont une influence significative sur le secteur immobilier. Des formes inédites d’habitat et de travail voient le jour en réponse à la nécessité de flexibilité, de mobilité et de simplicité, mais aussi à l’avènement de philosophies novatrices comme l’économie collaborative. Ce faisant, les espaces de coworking, les appartements d’étudiants et les logements abordables gagnent sans cesse en importance, également pour les investisseurs. Les prix d’achats surfaits dans les segments des logements et des bureaux traditionnels ainsi que les incertitudes qui planent sur les immeubles commerciaux de détail pourraient cependant ternir ces perspectives. Tels sont les résultats du baromètre du marché de l’investissement immobilier Suisse 2018 publié par EY Suisse.

Selon cette étude, la phase de taux d’intérêt faibles qui dure maintenant depuis des années devrait apporter, en 2018 également, des avantages de rendement suffisants par rapport aux placements à revenu fixe, en dépit des prix d’achat relativement élevés : 80% des personnes interrogées considèrent que le marché immobilier suisse est intéressant d’un point de vue local et 17% le jugent même très intéressant. « La puissance économique couplée avec la sécurité juridique et la stabilité politique sont les caractéristiques distinctives de notre pays. La Suisse est donc un havre de sécurité très recherché. Elle fait bien de veiller à préserver des conditions-cadres favorables », souligne Daniel Zaugg, associé et responsable du secteur Real Estate chez EY Suisse.

Bien que stables, les prix des immeubles de bureaux très bien situés stagnent

Aussi optimistes que soient globalement les personnes interrogées, la forte hausse des prix dans certains segments constitue malgré tout un défi pour le marché. « Dans l’environnement actuel, on constate des excès ici ou là », résume Claudio Rudolf, associé et Head Real Estate chez EY Suisse. La tendance haussière des immeubles de placement pourrait s’arrêter : la baisse des prix dans le segment des logements privés exclusifs constitue en effet un signal clair pour Claudio Rudolf. Neuf personnes sur 10 ayant participé au sondage s’attendent à une évolution latérale des prix en 2018, également aux emplacements de premier choix. En même temps, des concepts de location innovants et peu compliqués comme le coworking s’imposent sur le marché des bureaux, affirment 7 personnes interrogées sur 10. La simplicité séduit également dans le segment de l’hôtellerie : 80% des sondés jugent les objets de rapport de la catégorie trois étoiles plus intéressants, alors que les hôtels de luxe comptent plutôt parmi les perdants.

Appartements plus petits dans les zones urbaines

Outre le segment des bureaux et de l’hôtellerie, les prix des immeubles résidentiels et commerciaux très bien situés sont également jugés stables. « Dans le cycle en cours, je ne vois cependant guère de chances de plus-values supplémentaires dans les emplacements de premier ordre », commente Claudio Rudolf. 6 personnes interrogées sur 10 continuent d’investir en priorité dans des immeubles d’habitation et ces derniers restent importants pour 3 sondés sur 10. Les préférences régionales se répartissent à proportions égales entre les grands centres de Zurich, Bâle, Berne ainsi que Lucerne et Zoug. Claudio Rudolf en conclut : « Dans ces régions, les appartements neufs devraient être plus petits et construits de manière plus rationnelle en raison de l’évolution des prix, mais aussi parce que les besoins de la société vont dans cette direction. »

Les prix des immeubles en périphérie et des commerces de détail sous pression

Hors des emplacements de premier choix, le constat suivant s’applique pour tous les types d’affectation : une correction des prix ne peut être exclue, en particulier pour les objets d’un certain âge. Dans de tels cas, il pourrait être judicieux de procéder à des ventes afin d’épurer les portefeuilles avant qu’il ne soit trop tard. Les immeubles commerciaux de détail semblent être sous pression, car la majorité des personnes interrogées (63%) s’attendent à un recul des prix même dans les emplacements privilégiés. Cette évolution est imputable à la fermeté persistante du franc (tourisme d’achat) et au commerce en ligne florissant.

« De manière générale, le marché immobilier suisse semble se trouver dans une phase de consolidation. Une gestion de portefeuille plus active peut créer une nouvelle dynamique ; quoi qu’il en soit, l’évolution conjoncturelle jouera un rôle à cet égard », estime Claudio Rudolf.

La tendance majeure de la numérisation

La question de savoir quelles sont actuellement les grandes tendances du marché fait l’unanimité. Il s’agit, d’une part, du changement démographique accompagné d’une transition de la demande et, d’autre part, de la numérisation. De l’avis de quelque 90% des personnes interrogées, ce phénomène révolutionne désormais aussi le marché immobilier suisse. Selon tous les acteurs du marché ayant participé à l’étude, les logiciels de modélisation des données du bâtiment (BIM) permettant d’optimiser la réalisation de la construction et l’exploitation ultérieure à l’aide d’un modèle 3D intelligent incluant des informations sur les éléments de construction et les processus s’imposera à moyen terme comme méthode de planification en Suisse. Trois quarts des sondés estiment que les technologies dites « smart real estate » s’imposeront dans le domaine de la gérance immobilière. « Smart real estate promet une efficacité accrue, des pratiques plus durables et une diminution des frais de fonctionnement », explique Claudio Rudolf. Cependant, la numérisation ne touchera pas seulement les immeubles eux-mêmes, mais aussi les modèles d’affaires des entreprises actives dans l’immobilier, par exemple sous la forme de procédures d’appels d’offres numériques ou d’outils de location basés sur la technologie très actuelle des chaînes de blocs.

22/01/2018

Tags : EY

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