L'agence de notation Moody's a analysé les principaux risques qui guettent le secteur immobilier en Europe, à un moment où l'invasion russe de l'Ukraine a de graves répercussions sur les économies mondiales.
Pour l'agence de notation, le métier de l'immobilier, qui était devenu une valeur refuge pour de nombreux investisseurs, fait face à deux menaces : la hausse des taux d'intérêt et la détérioration de la confiance des investisseurs.
Ce que dit Moody's : Une hausse des taux entraînera une augmentation de la valeur de la dette. Cependant, ils rappellent que l'investissement immobilier reste solide par rapport aux autres alternatives : « La prime de rendement dans le secteur immobilier, par rapport aux obligations, continue d'être soutenue par une hausse des valorisations. Cependant, comme les taux d'intérêt ont commencé à augmenter, ce qui a réduit la prime, cela rend les valeurs immobilières, et par conséquent les ratios d'endettement, plus vulnérables aux baisses."
Ainsi, malgré ces incertitudes, l'agence de notation relève que : « Les sociétés immobilières disposeront de liquidités suffisantes pour couvrir toutes les sorties de trésorerie, en 2022, sans avoir à accéder à de nouvelles sources de financement. De plus, de nombreuses entreprises pourront choisir de conserver une partie des flux de trésorerie d'exploitation, plutôt que de la distribuer aux actionnaires ou de réduire le capital.
De plus, en raison de la configuration du marché immobilier, les entreprises ne remarqueront pas ces conséquences immédiatement, au cours de ce premier semestre ; même si l'agence de notation anticipe une baisse des transactions. En ce moment, au cours du premier trimestre de cette année 2022, le volume des investissements immobiliers en Europe a atteint 70 000 millions d'euros, selon Savills, soit 20 % de plus qu'à la même période de 2021.
Dans le cas des sociétés immobilières, le rapport souligne qu'elles devront faire face à de mauvaises conditions d'accès à la dette, ce qui a été progressif, car les banques centrales ont commencé à annoncer le retrait des stimuli.
Par type d'actifs
Dans le cas des bureaux, Moody's indique qu'ils subiront une baisse des loyers, parallèlement au ralentissement de la croissance économique. L'indexation à l'inflation des contrats permettra d'atténuer les fortes baisses de loyers.
Les actifs hôteliers et commerciaux subiront de grands impacts de la baisse de confiance des consommateurs ; bien que, sans aucun doute, Moody's place les promoteurs de projets et les développeurs comme le maillon le plus faible de la chaîne. Ces derniers devront faire face à l'augmentation du coût des matériaux, à la crise d'approvisionnement et à l'augmentation du prix de l'énergie.
En revanche, la logistique et le résidentiel sont les secteurs qui résisteront le mieux aux incertitudes, avec des performances supérieures à la moyenne et une demande solide.
Invasion russe de l'Ukraine
Si dans le cas de l'impact de la variation des taux d'intérêt, Moody's prévoit un impact, surtout, sur certains types d'actifs, au contraire, la guerre en Ukraine ne semble pas avoir de corrélation directe avec l'immobilier.
Ainsi, l'invasion de l'Ukraine par la Russie n'affaiblira pas les investisseurs des marchés voisins, du moins pas plus que leurs homologues européens. L'agence nord-américaine estime qu'il s'agit d'un conflit local, sans répercussions à l'étranger, pas même dans les exportations de matières premières.
Si la situation s'aggravait, cela aurait de graves conséquences pour le marché du crédit. Ainsi, la guerre aura une influence sur le segment résidentiel européen, avec une augmentation de la demande, du fait de l'émigration des réfugiés vers les pays de l'Union européenne.
Pour l'agence de notation, le métier de l'immobilier, qui était devenu une valeur refuge pour de nombreux investisseurs, fait face à deux menaces : la hausse des taux d'intérêt et la détérioration de la confiance des investisseurs.
Ce que dit Moody's : Une hausse des taux entraînera une augmentation de la valeur de la dette. Cependant, ils rappellent que l'investissement immobilier reste solide par rapport aux autres alternatives : « La prime de rendement dans le secteur immobilier, par rapport aux obligations, continue d'être soutenue par une hausse des valorisations. Cependant, comme les taux d'intérêt ont commencé à augmenter, ce qui a réduit la prime, cela rend les valeurs immobilières, et par conséquent les ratios d'endettement, plus vulnérables aux baisses."
Ainsi, malgré ces incertitudes, l'agence de notation relève que : « Les sociétés immobilières disposeront de liquidités suffisantes pour couvrir toutes les sorties de trésorerie, en 2022, sans avoir à accéder à de nouvelles sources de financement. De plus, de nombreuses entreprises pourront choisir de conserver une partie des flux de trésorerie d'exploitation, plutôt que de la distribuer aux actionnaires ou de réduire le capital.
De plus, en raison de la configuration du marché immobilier, les entreprises ne remarqueront pas ces conséquences immédiatement, au cours de ce premier semestre ; même si l'agence de notation anticipe une baisse des transactions. En ce moment, au cours du premier trimestre de cette année 2022, le volume des investissements immobiliers en Europe a atteint 70 000 millions d'euros, selon Savills, soit 20 % de plus qu'à la même période de 2021.
Dans le cas des sociétés immobilières, le rapport souligne qu'elles devront faire face à de mauvaises conditions d'accès à la dette, ce qui a été progressif, car les banques centrales ont commencé à annoncer le retrait des stimuli.
Par type d'actifs
Dans le cas des bureaux, Moody's indique qu'ils subiront une baisse des loyers, parallèlement au ralentissement de la croissance économique. L'indexation à l'inflation des contrats permettra d'atténuer les fortes baisses de loyers.
Les actifs hôteliers et commerciaux subiront de grands impacts de la baisse de confiance des consommateurs ; bien que, sans aucun doute, Moody's place les promoteurs de projets et les développeurs comme le maillon le plus faible de la chaîne. Ces derniers devront faire face à l'augmentation du coût des matériaux, à la crise d'approvisionnement et à l'augmentation du prix de l'énergie.
En revanche, la logistique et le résidentiel sont les secteurs qui résisteront le mieux aux incertitudes, avec des performances supérieures à la moyenne et une demande solide.
Invasion russe de l'Ukraine
Si dans le cas de l'impact de la variation des taux d'intérêt, Moody's prévoit un impact, surtout, sur certains types d'actifs, au contraire, la guerre en Ukraine ne semble pas avoir de corrélation directe avec l'immobilier.
Ainsi, l'invasion de l'Ukraine par la Russie n'affaiblira pas les investisseurs des marchés voisins, du moins pas plus que leurs homologues européens. L'agence nord-américaine estime qu'il s'agit d'un conflit local, sans répercussions à l'étranger, pas même dans les exportations de matières premières.
Si la situation s'aggravait, cela aurait de graves conséquences pour le marché du crédit. Ainsi, la guerre aura une influence sur le segment résidentiel européen, avec une augmentation de la demande, du fait de l'émigration des réfugiés vers les pays de l'Union européenne.
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