PSP Swiss Property – Erfreuliches operatives Ergebnis. EBITDA-Prognose für das Geschäftsjahr 2013 bestätigt, per Jahresende tieferer Leerstand als ursprünglich erwartet.
In der Berichtsperiode Januar bis September 2013 stieg das operative Ergebnis ohne Bewertungseffekte gegenüber der Vorjahresperiode um 10.3% auf CHF 135.0 Mio. Per Ende September 2013 war das Eigenkapital pro Aktie (NAV) mit CHF 82.33 um 2.3% höher als per Ende 2012 (CHF 80.48). Der NAV pro Aktie vor Abzug latenter Steuern stieg um 2.7% auf CHF 97.61 (Ende 2012: CHF 95.00).
Immobilienportfolio
Das Immobilienportfolio umfasste per Ende September 2013 166 Büro- und Geschäftshäuser an erstklassigen Lagen. Dazu kamen fünf Entwicklungsareale und drei Einzelprojekte. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug CHF 6.403 Mrd. (Ende 2012: CHF 6.283 Mrd.). In der Berichtsperiode wurden weder Anlageimmobilien gekauft noch verkauft.
Bereits im 1. Quartal 2013 wurden folgende Neubauten in Zürich erfolgreich fertiggestellt und ins Anlageportfolio übernommen: i) Brandschenkestrasse 152b („Kesselhaus“), ii) Limmatstrasse 250-254/264/266 (Löwenbräu-Areal „Red“) und iii) Theaterstrasse 22 („Vorderer Sternen“). Anfang Mai 2013 wurde eine Investition von rund CHF 30 Mio. für den Bau einer Wellness- und Spa-Anlage auf dem Gelände der „Genève Plage“ in Genf/Cologny, Port Noir, beschlossen. Der Bau der Anlage (Baubeginn Juni 2013), die bereits an einen erfahrenen Betreiber vermietet ist, wird bis 2015 dauern. Dieses Projekt folgt den erfolgreichen Konzepten der beiden bereits erstellten Thermalbäder in Zürich (Thermalbad & Spa, Zürich, Hürlimann-Areal) und Locarno (Termali Salini & Spa, Lido Locarno). Im Juni 2013 begannen die Abbruch- und Neubauarbeiten an der Liegenschaft Löwenstrasse 16 in Zürich. Hier ist ein Neubau mit gemischter Nutzung (Büro- und Verkaufsflächen) mit einer Investitionssumme von rund CHF 7 Mio. geplant. Der Neubau wird Ende 2014 fertiggestellt sein. Ferner wurde Ende August 2013 mit der 1. Etappe der Überbauung „Salmenpark“ in Rheinfelden begonnen (geplante Fertigstellung 2016). Für das direkt am Rhein und in unmittelbarer Nähe der Altstadt gelegene Areal ist eine Überbauung mit Hauptnutzen Wohnen sowie Detailhandel, einem Alters- und Pflegeheim und Büros in mehreren Etappen vorgesehen. Das Investitionsvolumen beträgt insgesamt rund CHF 240 Mio.; allein auf die 1. Etappe entfallen gut CHF 170 Mio.
Die übrigen laufenden Arealentwicklungen wurden planmässig weitergeführt.
Leerstandsquote
Die Leerstandsquote betrug Ende September 2013 9.0% (Ende 2012: 8.0%). Von den 9.0% waren 1.7%-Punkte auf laufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen. Dabei stammten 1.4%-Punkte von der Totalsanierung der Liegenschaften am Bahnhofplatz/Bahnhofquai in Zürich, welche auf Ende Jahr in Entwicklungsliegenschaften umklassifiziert werden. Die Liegenschaften in Zürich-West und Wallisellen (Anlagewert CHF 0.9 Mrd.) trugen insgesamt 3.2%-Punkte zum Leerstand bei. Auf die übrigen Liegenschaften mit einem Anlagewert von CHF 5.1 Mrd. (d.h. das Gesamtportfolio ohne die Liegenschaften in Sanierung sowie diejenigen in Zürich-West und Wallisellen) entfielen 4.1%-Punkte. Von den im Jahr 2013 auslaufenden Mietverträgen (CHF 42.0 Mio.) waren per Ende September 2013 bereits 83% erneuert bzw. verlängert.
Quartalsergebnis Q1 bis Q3 2013
Der Reingewinn ohne Bewertungseffekte stieg um CHF 12.7 Mio. von CHF 122.3 Mio. (Vorjahresperiode) auf CHF 135.0 Mio. Dies v.a. aus folgenden Gründen: i) CHF 4.2 Mio. höherer Liegenschaftsertrag; teilweise aus Neuvermietungen nach abgeschlossenen Renovationen, ii) CHF 1.0 Mio. mehr Erfolg aus Immobilienverkäufen (Vorräte); hauptsächlich durch die Verkäufe/Übertragungen von 43 Eigentumswohnungen auf dem Löwenbräu-Areal („Black“) in Zürich, iii) CHF 1.5 Mio. weniger Unterhalts- und Renovationsaufwand der Liegenschaften und iv) CHF 5.7 Mio. tieferer Finanzaufwand; dieser sank aufgrund des günstigen Zinsumfelds und der vorteilhaft abgeschlossenen Zinssatz-Swaps gegenüber der Vorjahresperiode um 19.9% auf CHF 23.2 Mio. Der entsprechende Gewinn pro Aktie betrug CHF 2.94 (Vorjahresperiode: CHF 2.74). Zu beachten ist dabei, dass der Verkauf eigener Aktien im Jahr 2012 einen entsprechenden Verwässerungseffekt hatte. Der Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge bildet bei PSP Swiss Property die Basis für die Gewinnausschüttung an die Aktionäre.
Der Reingewinn inklusive Bewertungseffekte erreichte CHF 208.5 Mio. (Vorjahresperiode: CHF 215.3 Mio.). Der Rückgang ist hauptsächlich auf die geringere Aufwertung der Liegenschaften per Mitte 2013 im Vergleich zum 1. Halbjahr 2012 zurückzuführen. Der Gewinn pro Aktie inklusive Bewertungseffekte betrug CHF 4.55 (Vorjahresperiode: CHF 4.82).
Per Ende September 2013 betrug das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) CHF 82.33 (Ende 2012: CHF 80.48). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 97.61 (Ende 2012: CHF 95.00). Zu beachten ist dabei, dass Mitte April 2013 eine Ausschüttung von CHF 3.20 pro Aktie erfolgte.
Solide Kapitalstruktur, tiefe Fremdkapitalkosten
Mit einer Verschuldungsquote von 28.9% (Ende 2012: 28.4%) bleibt die Kapitalstruktur äusserst solide. Die unbenutzten zugesicherten Kreditlinien belaufen sich aktuell auf CHF 470 Mio.
Dank Zinsabsicherungsgeschäften wird PSP Swiss Property auch mittelfristig vom weiterhin historisch tiefen Zinsniveau profitieren. Per Stichtag Ende September 2013 war der durchschnittliche Zinssatz bei 1.84% (Ende 2012: 2.20%) und die durchschnittliche Zinsbindung betrug 3.3 Jahre (Ende 2012: 3.7 Jahre). Bis 2018 werden keine grösseren zugesicherten Bankkredite fällig.
Im März 2013 bestätigte die Rating-Agentur Fitch das Rating für die PSP Swiss Property AG mit „A-„ und stabilem Ausblick.
Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Nach dem Bilanzstichtag fanden keine wesentlichen Ereignisse statt.
Ausblick 2013
Allen wirtschaftlichen Unwägbarkeiten zum Trotz blickt PSP Swiss Property weiterhin zuversichtlich in die Zukunft – dies dank ihrer starken Stellung auf dem Schweizer Immobilien-markt, einer soliden Kapitalbasis und einem qualitativ hochstehenden Immobilienportfolio.
Die Gesellschaft bleibt ihrer auf eine langfristige Wertsteigerung ausgerichteten, zurückhaltenden Akquisitionsstrategie und ihrer konservativen Finanzierungspolitik treu.
Besonderes Augenmerk wird weiterhin den Renovationen und Modernisierungen einzelner Liegenschaften sowie der Weiterentwicklung der Areale und Projekte gewidmet.
Unter der Annahme eines konstanten Immobilienbestands erwartet PSP Swiss Property für das Geschäftsjahr 2013 nach wie vor einen EBITDA (ohne Liegenschaftserfolge) von rund CHF 240 Mio. (2012: CHF 238.3 Mio.). Bei den Leerständen wird per Ende 2013 von einer tieferen als ursprünglich erwarteten Quote von unter 9.5% ausgegangen (bisher: „rund 10%“).
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