In der Berichtsperiode Januar bis März 2013 hat sich das operative Ergebnis ohne Bewertungseffekte gegenüber der Vorjahresperiode um 3.5% auf CHF 41.2 Mio. erhöht. Per Ende März 2013 war das Eigenkapital pro Aktie (NAV) mit CHF 81.81 um 1.7% höher als per Ende 2012 (CHF 80.48). Der NAV pro Aktie vor Abzug latenter Steuern stieg um 1.6% auf CHF 96.51 (Ende 2012: CHF 95.00).
Immobilienportfolio
Das Immobilienportfolio umfasste per Ende März 2013 166 Büro- und Geschäftshäuser an erstklassigen Lagen. Dazu kamen fünf Entwicklungsareale und zwei Einzelprojekte. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug CHF 6.324 Mrd. (Ende 2012: CHF 6.283 Mrd.). In der Berichtsperiode wurden weder Anlageimmobilien gekauft noch verkauft. Im 1. Quartal 2013 wurden folgende, mehrheitlich schon vollvermietete Neubauten in Zürich erfolgreich fertiggestellt und ins Anlageportfolio übernommen: i) Brandschenkestrasse 152b („Kessel-haus“), ii) Limmatstrasse 250-254/264/266 („Löwenbräu RED“) und iii) Theaterstrasse 22 („Vorderer Sternen“). Die übrigen laufenden Arealentwicklungen wurden planmässig weitergeführt.
Leerstandsquote
Die Leerstandsquote betrug Ende März 2013 8.8% (Ende 2012: 8.0%). Von den 8.8% waren 1.8%-Punkte auf laufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen. Dabei stammten 0.6%-Punkte von der Liegenschaft Route des Acacias 50/52 in Carouge, welche seit Mitte April 2013 vollvermietet ist. 0.4%-Punkte betrafen den Umbau der Liegenschaft Aarbergstrasse 94 in Biel. Die Liegenschaften in Zürich-West und Wallisellen (Anlagewert CHF 0.9 Mrd.) trugen insgesamt 3.2%-Punkte zum Leerstand bei. Auf die übrigen Liegenschaften mit einem Anlagewert von CHF 5.0 Mrd. (d.h. das Gesamtportfolio ohne die Liegenschaften in Sanierung sowie diejenigen in Zürich-West und Wallisellen) entfielen 3.8%-Punkte.
Von den im Jahr 2013 auslaufenden Mietverträgen (CHF 42.0 Mio.) waren per Ende März 2013 bereits 58% erneuert bzw. verlängert.
Quartalsergebnis Q1 2013
Der Reingewinn ohne Bewertungseffekte erhöhte sich von CHF 39.8 Mio. (Q1 2012) auf CHF 41.2 Mio. Der entsprechende Gewinn pro Aktie betrug CHF 0.90 (Q1 2012: CHF 0.91). Der leichte Rückgang ist auf den Verkauf eigener Aktien im Jahr 2012 und die daraus resultierende höhere durchschnittliche Anzahl ausstehender Aktien zurückzuführen. Der Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge bildet bei PSP Swiss Property die Basis für die Gewinnausschüttung an die Aktionäre.
Der Reingewinn inklusive Bewertungsdifferenzen erreichte CHF 53.0 Mio. (Q1 2012: CHF 39.7 Mio.). Der Gewinn pro Aktie inklusive Bewertungsdifferenzen betrug CHF 1.15 (Q1 2012: CHF 0.91). Die erstmalige Anwendung des neuen IFRS 13 Standards (Fair Value Measurement mit dem neuen Konzept des „Highest and Best Use“) führte zu einer positiven Wertveränderung von CHF 15.4 Mio.
Der Liegenschaftsertrag sank leicht auf CHF 68.0 Mio. (Q1 2012: CHF 68.5 Mio.). Der Betriebsaufwand blieb mit CHF 12.8 Mio. auf Vorjahresniveau. Der Finanzaufwand sank aufgrund des günstigen Zinsumfelds und der sich vorteilhaft auswirkenden Zinssatz-Swaps gegenüber Q1 2012 markant um CHF 2.1 Mio. bzw. 20.1% auf CHF 8.2 Mio.
Per Ende März 2013 betrug das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) CHF 81.81 (Ende 2012: CHF 80.48). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 96.51 (Ende 2012: CHF 95.00).
Solide Kapitalstruktur
Mit einer Verschuldungsrate von 28.4% (Ende 2012: 28.4%) bleibt die Kapitalstruktur äusserst solide. Die unbenutzten zugesicherten Kreditlinien belaufen sich aktuell auf CHF 330 Mio.
Dank Zinsabsicherungsgeschäften wird PSP Swiss Property auch mittelfristig vom weiterhin historisch tiefen Zinsniveau profitieren. Per Stichtag Ende März 2013 war der durchschnittliche Zinssatz bei 2.13% (Ende 2012: 2.20%) und die durchschnittliche Zinsbindung betrug 3.8 Jahre (Ende 2012: 3.7 Jahre). Bis 2017 werden keine grösseren zugesicherten Bankkredite fällig.
Im März 2013 bestätigte die Rating-Agentur Fitch das Rating für die PSP Swiss Property AG mit „A-„ und stabilem Ausblick.
Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Am 10. April 2013 wurde eine Anleihe über CHF 150 Mio. zurückbezahlt.
Aufgrund des Beschlusses der Generalversammlung vom 9. April 2013 erfolgte am 16. April 2013 eine Ausschüttung aus den Reserven aus Kapitaleinlagen von CHF 3.20 pro ausstehende Aktie (insgesamt CHF 146.8 Mio.).
Ausblick 2013
Allen wirtschaftlichen Unwägbarkeiten zum Trotz blickt PSP Swiss Property weiterhin zuversichtlich in die Zukunft – dies dank ihrer starken Stellung auf dem Schweizer Immobilien-markt, einer soliden Kapitalbasis und einem qualitativ hochstehenden Immobilienportfolio.
Die Gesellschaft wird ihrer auf eine langfristige Wertsteigerung ausgerichteten, zurückhaltenden Akquisitionsstrategie und ihrer konservativen Finanzierungspolitik treu bleiben.
Die finanziellen Mittel werden auch 2013 in erster Linie für Renovationen und Modernisierungen zur Attraktivitätssteigerung einzelner Liegenschaften sowie für die Weiterentwicklung der Areale und Projekte eingesetzt.
Unter der Annahme eines konstanten Immobilienbestands erwartet PSP Swiss Property für das Geschäftsjahr 2013 einen EBITDA ohne Liegenschaftserfolge von rund CHF 240 Mio. (2012: CHF 238.3 Mio.). Bei den Leerständen wird per Ende 2013 von einer Quote von rund 10% ausgegangen (Ende März 2013: 8.8%), dies hauptsächlich infolge des neuen, sanierungs-bedingten Leerstands am Bahnhofplatz und Bahnhofquai in Zürich.
Immobilienportfolio
Das Immobilienportfolio umfasste per Ende März 2013 166 Büro- und Geschäftshäuser an erstklassigen Lagen. Dazu kamen fünf Entwicklungsareale und zwei Einzelprojekte. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug CHF 6.324 Mrd. (Ende 2012: CHF 6.283 Mrd.). In der Berichtsperiode wurden weder Anlageimmobilien gekauft noch verkauft. Im 1. Quartal 2013 wurden folgende, mehrheitlich schon vollvermietete Neubauten in Zürich erfolgreich fertiggestellt und ins Anlageportfolio übernommen: i) Brandschenkestrasse 152b („Kessel-haus“), ii) Limmatstrasse 250-254/264/266 („Löwenbräu RED“) und iii) Theaterstrasse 22 („Vorderer Sternen“). Die übrigen laufenden Arealentwicklungen wurden planmässig weitergeführt.
Leerstandsquote
Die Leerstandsquote betrug Ende März 2013 8.8% (Ende 2012: 8.0%). Von den 8.8% waren 1.8%-Punkte auf laufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen. Dabei stammten 0.6%-Punkte von der Liegenschaft Route des Acacias 50/52 in Carouge, welche seit Mitte April 2013 vollvermietet ist. 0.4%-Punkte betrafen den Umbau der Liegenschaft Aarbergstrasse 94 in Biel. Die Liegenschaften in Zürich-West und Wallisellen (Anlagewert CHF 0.9 Mrd.) trugen insgesamt 3.2%-Punkte zum Leerstand bei. Auf die übrigen Liegenschaften mit einem Anlagewert von CHF 5.0 Mrd. (d.h. das Gesamtportfolio ohne die Liegenschaften in Sanierung sowie diejenigen in Zürich-West und Wallisellen) entfielen 3.8%-Punkte.
Von den im Jahr 2013 auslaufenden Mietverträgen (CHF 42.0 Mio.) waren per Ende März 2013 bereits 58% erneuert bzw. verlängert.
Quartalsergebnis Q1 2013
Der Reingewinn ohne Bewertungseffekte erhöhte sich von CHF 39.8 Mio. (Q1 2012) auf CHF 41.2 Mio. Der entsprechende Gewinn pro Aktie betrug CHF 0.90 (Q1 2012: CHF 0.91). Der leichte Rückgang ist auf den Verkauf eigener Aktien im Jahr 2012 und die daraus resultierende höhere durchschnittliche Anzahl ausstehender Aktien zurückzuführen. Der Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge bildet bei PSP Swiss Property die Basis für die Gewinnausschüttung an die Aktionäre.
Der Reingewinn inklusive Bewertungsdifferenzen erreichte CHF 53.0 Mio. (Q1 2012: CHF 39.7 Mio.). Der Gewinn pro Aktie inklusive Bewertungsdifferenzen betrug CHF 1.15 (Q1 2012: CHF 0.91). Die erstmalige Anwendung des neuen IFRS 13 Standards (Fair Value Measurement mit dem neuen Konzept des „Highest and Best Use“) führte zu einer positiven Wertveränderung von CHF 15.4 Mio.
Der Liegenschaftsertrag sank leicht auf CHF 68.0 Mio. (Q1 2012: CHF 68.5 Mio.). Der Betriebsaufwand blieb mit CHF 12.8 Mio. auf Vorjahresniveau. Der Finanzaufwand sank aufgrund des günstigen Zinsumfelds und der sich vorteilhaft auswirkenden Zinssatz-Swaps gegenüber Q1 2012 markant um CHF 2.1 Mio. bzw. 20.1% auf CHF 8.2 Mio.
Per Ende März 2013 betrug das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) CHF 81.81 (Ende 2012: CHF 80.48). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 96.51 (Ende 2012: CHF 95.00).
Solide Kapitalstruktur
Mit einer Verschuldungsrate von 28.4% (Ende 2012: 28.4%) bleibt die Kapitalstruktur äusserst solide. Die unbenutzten zugesicherten Kreditlinien belaufen sich aktuell auf CHF 330 Mio.
Dank Zinsabsicherungsgeschäften wird PSP Swiss Property auch mittelfristig vom weiterhin historisch tiefen Zinsniveau profitieren. Per Stichtag Ende März 2013 war der durchschnittliche Zinssatz bei 2.13% (Ende 2012: 2.20%) und die durchschnittliche Zinsbindung betrug 3.8 Jahre (Ende 2012: 3.7 Jahre). Bis 2017 werden keine grösseren zugesicherten Bankkredite fällig.
Im März 2013 bestätigte die Rating-Agentur Fitch das Rating für die PSP Swiss Property AG mit „A-„ und stabilem Ausblick.
Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Am 10. April 2013 wurde eine Anleihe über CHF 150 Mio. zurückbezahlt.
Aufgrund des Beschlusses der Generalversammlung vom 9. April 2013 erfolgte am 16. April 2013 eine Ausschüttung aus den Reserven aus Kapitaleinlagen von CHF 3.20 pro ausstehende Aktie (insgesamt CHF 146.8 Mio.).
Ausblick 2013
Allen wirtschaftlichen Unwägbarkeiten zum Trotz blickt PSP Swiss Property weiterhin zuversichtlich in die Zukunft – dies dank ihrer starken Stellung auf dem Schweizer Immobilien-markt, einer soliden Kapitalbasis und einem qualitativ hochstehenden Immobilienportfolio.
Die Gesellschaft wird ihrer auf eine langfristige Wertsteigerung ausgerichteten, zurückhaltenden Akquisitionsstrategie und ihrer konservativen Finanzierungspolitik treu bleiben.
Die finanziellen Mittel werden auch 2013 in erster Linie für Renovationen und Modernisierungen zur Attraktivitätssteigerung einzelner Liegenschaften sowie für die Weiterentwicklung der Areale und Projekte eingesetzt.
Unter der Annahme eines konstanten Immobilienbestands erwartet PSP Swiss Property für das Geschäftsjahr 2013 einen EBITDA ohne Liegenschaftserfolge von rund CHF 240 Mio. (2012: CHF 238.3 Mio.). Bei den Leerständen wird per Ende 2013 von einer Quote von rund 10% ausgegangen (Ende März 2013: 8.8%), dies hauptsächlich infolge des neuen, sanierungs-bedingten Leerstands am Bahnhofplatz und Bahnhofquai in Zürich.
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