Perspectives positives pour le marché des bureaux flexibles en Europe selon un nouveau rapport de JLL et Skanska


     


Avec un taux de croissance moyen mondial de 25% depuis 2014, le secteur de l'espace flexible est devenu un élément clé du marché des bureaux dans de nombreuses villes. Cependant, le quatrième trimestre de 2019 a vu une réduction de l'activité de location, et cette tendance à la baisse s'est encore intensifiée avec l'aggravation de la pandémie mondiale.

L'intérêt pour des solutions immobilières plus agiles signifiera que le marché se tournera de plus en plus vers des espaces flexibles, selon le dernier rapport de JLL Poland et Skanska, «FLEXcellent Working».

«Il ne fait aucun doute que l'incertitude mondiale résultant de l'épidémie de Covid-19 influence le marché de l'espace flexible.

Comme le prédit la recherche de JLL, bien que le segment flex connaisse une croissance limitée en 2020, la demande pour de telles solutions restera solide. En fait, nous prévoyons que 30% du portefeuille de CRE des entreprises mondiales sera flexible d'ici 2030. La flexibilité est considérée comme un aspect fondamental des stratégies de travail agiles et une composante inhérente de l'avenir de l'immobilier commercial », commente Adam Lis, directeur des solutions de bureau flexible, JLL.

Le segment des bureaux flexibles a vu le jour au début des années 1980 (le premier concept du segment était de Regus) avec des bureaux équipés dans toute l’Europe. Puis vint la fin des années 90, lorsque les premiers «hackerspaces» ont été créés, où les gens pouvaient non seulement s'asseoir ensemble, mais ce qui était plus important: avoir accès à Internet, il fallait donc juste un ordinateur portable et une connexion Wi-Fi pour gérer une entreprise. En réponse à cette tendance, les hackerspaces ont commencé à se transformer en centres de coworking, où - sans avoir à louer un espace de bureau régulier - les gens pouvaient travailler loin de chez eux. Les autres avantages comprenaient l'accès à Internet, aux fournitures de bureau et aux solutions technologiques.

«De nos jours, le marché est rempli de grandes et petites entreprises, de PME, de start-ups, de petits professionnels et d'indépendants. Afin d'être capable de répondre à une telle diversité de besoins, un mélange de bureaux partagés et d'espaces de coworking a émergé - l'hybride. Ce type d'espace flexible couvre à la fois les bureaux privés et les postes de travail individuels dans un espace ouvert, et ils sont actuellement le concept le plus populaire de centres de bureaux flexibles en Europe », ajoute Adam Lis.

Aujourd'hui, de plus en plus de restaurants cherchent à s'appuyer sur cette configuration en s'impliquant formellement dans la scène du coworking. Cette tendance est la plus courante aux États-Unis, où, par exemple, KettleSpace exploite déjà 16 emplacements à New York. Une autre alternative consiste à localiser les espaces flexibles dans les centres commerciaux. Les hôtels veulent également faire partie de ce secteur et proposent des solutions de bureau flexibles. Les marques de style de vie (par exemple Schani à Vienne ou The Student Hotel à Amsterdam) offrent des espaces de travail comparables aux marques mondiales les plus connues. D'autres chaînes hôtelières travaillent avec des fournisseurs de bureaux flexibles. Par exemple, AccorHotels et WOJO ont déjà ouvert conjointement 12 espaces flexibles et prévoient d'ici 2022 d'avoir 50 sites WOJO à travers l'Europe.

La popularité croissante des flexes a également trouvé son chemin dans les activités traditionnelles de développement de bureaux.

«Nous pouvons voir que de plus en plus de développeurs ont établi ou investi dans le segment en achetant des opérateurs flexibles pour s'assurer qu'ils disposent d'une telle solution dans leurs bâtiments. Skanska a été l'un des premiers développeurs à faire cela lorsque l'entreprise a acquis Business Link il y a trois ans. Aujourd'hui, nous constatons que les espaces flexibles complètent parfaitement l'offre d'un immeuble de bureaux. Les locataires utilisent de plus en plus souvent ces espaces parce que ces emplacements répondent à leurs besoins à court terme », déclare Arkadiusz Rudzki, vice-président exécutif de la location et des ventes de l'activité de développement commercial de Skanska en CEE.

Varsovie est la 12e plus grande ville flexible d’Europe et le plus grand marché flexible de Pologne, représentant près de 66% du stock flexible du pays. Depuis 2015, le parc de bureaux flexibles en Pologne a été multiplié par presque six. Actuellement, les sites d'exploitation de Varsovie offrent près de 24 000 postes de travail et env. 1000 ont déjà été sécurisés et seront ajoutés au stock flexible de la ville en 2021.

«Après les performances phénoménales de 2018, lorsque les solutions flexibles étaient le thème central du marché des bureaux de Varsovie et que les contrats signés par les opérateurs d'espaces flexibles représentaient plus de 20% de l'activité des locataires dans les zones centrales, 2019 et T1-T3 2020 ont connu un léger ralentissement le développement du secteur. Elle a été causée non seulement par une diminution du nombre de nouveaux développements, mais également par une offre excédentaire d'espace flexible qui a conduit à une concurrence accrue dans ce secteur de marché », ajoute Hanna Dąbrowska, analyste de recherche chez JLL.

À la fin du troisième trimestre 2020, les principaux pôles d'activités (Varsovie, Cracovie, Wrocław, Tri-City, Katowice, Poznań et Łódź) disposaient d'un volume total de plus de 270000 m2 d'espace flexible d'exploitation. Les plus grands marchés en dehors de Varsovie étaient Cracovie et Wrocław. En outre, le marché polonais est le premier site du secteur dans la région CEE. Pour illustrer la domination du pays, Varsovie, dont le stock flexible dépasse 178000 m2, a plus du double de ce que le marché de Prague (République tchèque) et de Budapest (Hongrie) ont à offrir (77000 m2 chacun), et le triple de celui de Bucarest, Roumanie ( plus de 60 000 m2).

«Même si Varsovie est le centre d’affaires du pays, nous pouvons voir le développement d’espaces de bureaux flexibles dans les autres villes de Pologne. Le nombre d'immeubles de bureaux en pipeline dans la capitale est limité et dans le même temps, les opérateurs flex commencent à voir le potentiel des villes régionales polonaises. C'est pourquoi ils ont commencé à développer leurs activités en dehors de Varsovie dans des villes telles que Lodz, Wroclaw, Poznan, Cracovie, Gdansk et Katowice. Bien que la situation du marché des solutions de bureau flexibles soit actuellement assez difficile, la flexibilité sera encore plus importante à l'avenir et les locataires de ce secteur en profiteront à terme, car ils rechercheront des engagements plus courts et plus agiles », déclare Arkadiusz Rudzki, Skanska .

Les plus grandes zones de stock flexible en Pologne sont situées dans des centres gérés par IWG (sous les marques Regus et Spaces, 20 pour cent du stock total de bureaux flexibles), WeWork (12 pour cent), New Work (8 pour cent), Business Link, ChilliSpaces (anciennement Rise) et CitySpace (6% chacun).

L'évolution de l'offre d'espace flexible pour attirer les entreprises est double. Tout d'abord, l'essence des contrats flexibles correspond parfaitement aux besoins changeants de l'entreprise qui recherchent des engagements plus courts et plus agiles. Deuxièmement, l'offre flexible a évolué pour attirer les entreprises clientes, c'est-à-dire que les fournisseurs d'espaces flexibles ont commencé à concevoir leurs espaces pour concurrencer les entreprises clientes. Les aménagements comprennent des suites bureautiques plus grandes, les contrats sont plus négociables et les solutions informatiques et de sécurité sont plus sophistiquées. Le marché des bureaux peut également observer un intérêt croissant pour les «baux hybrides», c'est-à-dire lorsque les entreprises clientes complètent les espaces de bureaux traditionnels avec une solution flexible dans le même bâtiment ou à proximité pour soutenir toute croissance potentielle au lieu d'insérer des options d'extension dans leurs contrats de location.

«Plus important encore, la simplicité et la commodité du plug-and-play sont les avantages les plus cruciaux offerts par les solutions flexibles. Les entreprises peuvent signer des accords simplifiés et s'installer le jour même, ce qui donne un véritable coup de pouce à leur travail. Ensuite, ils peuvent stimuler l'innovation en s'exposant à de nouveaux concepts et idées fournis par un mélange de locataires unique, composé de start-ups, de PME, de professionnels et d'indépendants », déclare Maciej K Król, directeur général par intérim de Business Link.

Un certain nombre de services à valeur ajoutée proposés par les opérateurs flexibles, également disponibles pendant «la nouvelle normalité», rendront ce type de bureau encore plus populaire.
«Il est évident que le rôle des bureaux évolue à cause de la pandémie de Covid-19. Les locataires parlent désormais de différents types de solutions hybrides, et la flexibilité dans tous les aspects est extrêmement importante pour eux. L'intérêt pour des solutions immobilières plus agiles et une possible réduction de la demande de contrats de location longue durée justifieront le besoin d'espaces flexibles. Néanmoins, il ne fait aucun doute que nous avons besoin d'un endroit pour favoriser la collaboration interne, pour travailler de manière créative et pour construire la culture d'entreprise. Une combinaison de bureaux traditionnels et d'espace flexible pour une entreprise peut être une solution très efficace - à la fois du point de vue des coûts et de l'organisation. Le rôle des bureaux ne diminuera pas mais changera et évoluera certainement avec le temps. Cela influencera également les modes de gestion des immeubles de bureaux, la gestion de l'accueil étant un facteur clé pour les développeurs et les investisseurs afin de maintenir le grand intérêt dont bénéficient actuellement leurs portefeuilles de bureaux. Il est clair que les fournisseurs de bureaux flexibles ont ces compétences en tête de leur agenda car les synergies sont évidentes, et la technologie contribuera sans aucun doute à les stimuler », résume Arkadiusz Rudzki, Skanska.

26/11/2020

Tags : JLL, Skanska

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