Plus de vacants et attractivité de la PPE selon Wüest Partner SA


     


Marché des logements locatifs: il semble que les développements en cours sur le marché du logement reprennent un cap plus raisonnable. C’est du moins ce que donne à penser, à première vue, l’évolution des chiffres officiels sur les va-cants: cette année, le taux de vacance n’a progressé que de 4 points de base, de 1,62 à 1,66. Mais les apparences sont trompeuses. Un ensemble d’effets extraordinaires et de nouvelles tendances a contribué à cet affaiblissement inattendu de la hausse des vacants: du côté de la demande, d’une part, le nombre de ménages à une personne a augmenté à un rythme supérieur à la moyenne ces dernières années, répartissant ainsi la population suisse sur plus de ménages.

D’autre part, de nombreux logements en location sont également utilisés comme résidence secondaire. Du côté de l’offre, les projets de démolition-reconstruction, qui non seulement produisent de nouveaux logements, mais aussi démolissent les an- ciens logements, ont gagné en importance.

Il faut toutefois s’attendre à une nouvelle augmentation des taux de vacance à l’avenir, et comme par le passé, principalement dans le segment des logements en location. En ce qui concerne la demande, le nombre de ménages à une per- sonne et l’intérêt pour les résidences secondaires ne devraient plus augmenter aussi fortement. Même si de nombreux projets de construction de nouveaux logements impliquent des reconstructions, la croissance nette des logements res- tera probablement supérieure à la demande supplémentaire. Les loyers devraient donc encore reculer en 2020. On s’attend à une baisse de 0,9% pour les loge- ments proposés (à titre de comparaison: la variation annuelle entre mi-2018 et mi- 2019 est de moins 1,5%). Les locataires ayant des baux existants pourraient éga- lement bénéficier de loyers plus bas l’an prochain, car on peut supposer que le taux d’intérêt de référence baissera à 1,25%, ce qui donnerait un droit à une ré- duction de 2,91%.

Logements en propriété: la propriété n’est que peu affectée par la hausse des taux de vacance. L’amélioration des conditions de financement a encore intensi- fié un intérêt déjà marqué pour la propriété du logement. Cependant, la réalisation du rêve de posséder son propre logement est entravée par une offre restreinte et des prix en forte hausse alliés à des règles strictes régissant la capacité à sup- porter la charge financière. Dans de nombreux endroits, les prix ont atteint des niveaux qui ne sont plus abordables pour la majorité des ménages. La situation est particulièrement tendue pour les acquéreurs potentiels dans les régions où les emplois sont abondants, comme Zurich ou le lac Léman. Les prix de vente moyens des logements en propriété y sont nettement supérieurs à la moyenne suisse. À l’inverse, de nombreuses communes bernoises, en particulier, peuvent se vanter de conditions attrayantes.

Bien que la demande de maisons individuelles et d’appartements en PPE soit éle- vée, l’offre est actuellement en expansion. Cela n’est pas dû à l’intensification de l’activité de construction dans le neuf, qui n’a cessé de diminuer au cours des dernières années.

Cette évolution reflète plutôt le fait que l’offre ne correspond souvent pas à la demande. Les immeubles sont soit trop chers, soit trop isolés. Dans ce contexte, il n’est pas surprenant que le volume des transactions ait diminué l’an dernier. Compte tenu du contexte de financement toujours attractif, l’intérêt porté aux appartements en PPE devrait rester important l’an prochain.

Comme l’activité de construction dans le neuf continue de reculer, l’offre pourrait de nouveau se stabiliser. Dans ce contexte, Wüest Partner estime que les prix des PPE augmenteront légèrement de 0,2% en 2020. Les prix des maisons individuelles devraient eux enregistrer une hausse de 1,2%.

Surfaces commerciales: la forte croissance de l’emploi, jusqu’à présent, soutient la demande de surfaces commerciales en Suisse. Cette progression au cours des douze derniers mois a sans doute entraîné un besoin supplémentaire de plus de 520 000 mètres carrés de surface de bureaux.

Toutefois, la réduction des capa- cités ne progresse que lentement: à l’été 2019, environ 7% des surfaces de bu- reaux en Suisse étaient disponibles à la location. Diverses tendances, comme le partage de bureaux et le travail à domicile, se traduisent par une diminution globale du besoin de surfaces.

L’activité dynamique de construction dans le neuf de ces dernières années a par- ticulièrement contribué à l’expansion de l’offre de surfaces de bureaux. Les difficultés de commercialisation sont ainsi perceptibles pour les bâtiments existants: les surfaces proposées dans les anciens bâtiments représentent actuellement 93% de l’offre. Il y a seulement trois ans, ce taux était de 87%. La demande devrait toutefois rester stable.

Dans l’ensemble, Wüest Partner s’attend à une légère hausse des loyers. La situation de départ pour les villes de Zurich, Lausanne et Bâle est particulièrement favorable. Il est réjouissant pour les détaillants que les chiffres d’affaires par mètre carré de surface de vente se soient stabilisés dans de nombreuses branches et aient même affiché récemment des tendances positives. Ceci s’explique principalement par la réduction des surfaces de vente par de nombreux commerçants.

Cependant, la baisse de la demande ne facilite pas la situation des propriétaires immobiliers. Elle est d’autant plus difficile en raison du grand nombre de nouveaux projets de construction à usage mixte qui sont ac- tuellement en cours d’élaboration, ce qui devrait encore faire augmenter l’offre. Les loyers des surfaces de vente devraient donc rester sous pression en 2020 – la moyenne suisse devrait baisser de 1,5%.

Marché de la construction: la tendance dans la construction de bâtiments est en train de s’inverser: sur la base du volume d’investissement prévu dans les demandes de permis de construire et les permis accordés, une baisse d’investisse- ment de 1,9% dans les nouveaux bâtiments est attendue l’an prochain.

Il s’agirait de la première diminution dans les nouvelles constructions depuis 2007. Le nombre de permis de construire délivrés pour de nouveaux logements en un an était de 48 200 au deuxième trimestre 2019, soit 15% de moins qu’en 2018. Tou- tefois, comme cette baisse ne se fera pas pleinement sentir en 2020, Wüest Partner s’attend à un changement de «seulement» –2,8% pour les immeubles multifamiliaux et –1,7% pour les maisons individuelles l’année prochaine. Le recul des surfaces commerciales devrait être plus prononcé que celui des logements. En effet, une baisse des nouvelles constructions de 3,0% est attendue en 2020.

Même si la baisse des investissements risque d’avoir un impact négatif sur le chiffre d’affaires du secteur de la construction en 2020, on peut parler de développement soutenable. Le secteur de la construction peut aujourd’hui se prévaloir de 17 années d’investissements en hausse.

En outre, une partie de la baisse des investissements dans la construction pourrait être compensée par une accélération des rénovations et des transformations. On suppose que ce volume d’inves- tissement augmentera de 1,0%.

De plus en plus d’investisseurs étudient l’option d’effectuer de petites ou de grandes rénovations, surtout dans le cas des loge- ments en location.

D’une part, les investissements dans la rénovation énergétique des immeubles existants pourraient augmenter. D’autre part, en raison de la forte concurrence entre les logements proposés sur le marché, une amélioration de la qualité des objets est pertinente.

30/10/2019


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