Publication de l'Immo Monitoring 2019



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Marché des logements locatifs: le fait que le taux des logements vacants augmentera fortement cette année s’est déjà profilé au cours de l’année précé-dente. Le nombre de demandes et d’autorisations de permis de construire a indi-qué que la construction de logements était nettement supérieure à la demande de nouveaux objets.

Dans les mois à venir également, le marché immobilier de-vrait avoir du mal à s’adapter à la baisse de la formation de ménages. Tout d’abord, le marché immobilier offre encore des rendements sensiblement plus élevés que des alternatives d’investissements comparables, ce qui attire des fonds supplémentaires pour de nouveaux projets de construction.

Deuxième-ment, dans de nombreuses régions proches des marchés du travail en pleine croissance, il y a toujours une pénurie de logements, ce qui fait avancer les projets de logements en location. Fin 2018, environ 31 000 logements en Suisse ne devraient plus trouver de de-mandeurs à moyen terme.

Cette valeur indique la différence entre l’offre supplé-mentaire (logements vacants et activité de construction), le nombre optimal de logements vacants et la demande supplémentaire.

Cet excédent de logements est susceptible d’exercer plus de pression sur les loyers de l’offre, qui sont déjà en baisse dans toutes les régions Monitoring. Jusqu’à présent, la part d’annonces dans lesquelles les loyers sont ajustés à la baisse en cas de longues périodes d’insertion a été faible.

Cependant, le nombre de logements meilleur marché est en hausse. Cela augmente la probabilité que les locataires trouvent un objet et un loyer qui leur convienne. Au cours de la dernière décennie, l’offre de nouveaux logements s’est adaptée aux nouveaux modes de vie.

Les nouveaux objets mis sur le marché en 2018, sont en moyenne un peu moins de 20 mètres carrés plus petits qu’il y a dix ans. Il y a toujours une demande excédentaire, en particulier pour les petits objets, ce qui se reflète dans les faibles taux de vacances de ces objets.

Propriété du logement: l’intérêt pour le logement en propriété reste élevé en Suisse. Alors que les appartements en PPE sont très demandés, la demande ex-cédentaire de maisons individuelles est encore plus forte. En conséquence, les prix des biens immobiliers librement négociés ont connu une évolution dyna-mique au cours des derniers mois.

Premièrement, un développement écono-mique très positif au cours des dernières années a contribué à créer un climat de confiance sur le marché du travail, avec un faible taux de chômage et un nombre élevé de nouveaux emplois. Dans le même temps, les salaires et la fortune de la population suisse n’ont cessé d’augmenter, ce qui a accru la demande de loge-ments en propriété.

Deuxièmement, certains ménages souhaitent encore saisir l’opportunité de bénéficier de conditions de financement attrayantes. Malgré le nombre élevé d’acheteurs potentiels d’appartements en PPE, les prix des appartements annoncés sont actuellement en baisse. Ceci est dû à une structure de l’offre partiellement modifiée. L’offre consiste plus souvent en de pe-tits appartements avec un standard d’aménagement attrayant sans être haut de gamme.

Dans les mois à venir également, les prix de l’offre ne devraient pas aug-menter significativement. Même si, récemment, l’offre de maisons individuelles a légèrement augmenté, le choix est encore limité.

Dans les cantons de Zoug, Zurich, Bâle-Ville, Schwyz et Lucerne en particulier, la demande est beaucoup plus importante que l’offre. Il est peu probable que cela change pour l’instant en raison de la nouvelle baisse de l’activité de construction dans le neuf.

Par conséquent, les prix devraient conti-nuer à augmenter dans la plupart des régions. Récemment, même l’évolution né-gative des prix dans les régions touristiques s’est arrêtée et des augmentations correctrices ont de nouveau été enregistrées.

Surfaces commerciales: l’environnement de la demande sur le marché des surfaces de bureaux est prometteur. Entre la mi-2017 et la mi-2018, plus de 62 000 nouveaux emplois ont été créés rien que dans le secteur des services.

En conséquence, le besoin en surfaces de bureaux supplémentaires a également augmenté en Suisse, ce qui a récemment eu un effet stabilisateur sur les loyers de l’offre: la tendance à la baisse qui prévalait encore l’année dernière a été pro-visoirement interrompue depuis l’été 2018. La confiance des investisseurs est également revenue en raison de l’environnement économique favorable.

Depuis la fin de l’année dernière, l’activité de construction dans le secteur des surfaces commerciales a sensiblement augmenté. La situation locative reste donc difficile et on peut supposer que les loyers moyens des surfaces de bureaux continueront de subir une légère pression.

La délocalisation du chiffre d’affaires du commerce de détail vers les pays voisins et la numérisation ont un impact de plus en plus important sur le marché des sur-faces commerciales. Cela se traduit, par exemple, par le nombre de surfaces de vente proposées sur le marché. Actuellement, plus de 570 000 mètres carrés de surfaces commerciales sont disponibles à la location sur les portails d’annonces suisses, soit un tiers de plus que la moyenne des dix dernières années.

D’une part, ce développement est dû à la construction de nouvelles surfaces au rez-de-chaussée de projets de construction ou de bâtiments à usage mixte. D’autre part, c’est un signe de la baisse de la durée de vie des magasins, ce qui entraîne une plus grande fluctuation et donc des offres plus fréquentes pour les surfaces de vente.

Dans un contexte de demande croissante de surfaces industrielles et de logis-tique, ce segment, souvent peu étudié, a fait l’objet d’un examen approfondi. Les résultats des analyses donnent un aperçu de l’offre et de la demande ainsi que de l’intérêt des investisseurs.

Marché de la construction: cette année encore, les chantiers de construction se sont multipliés dans bon nombre de villes et villages. Sous l’effet de liquidités bon marché et d’une économie florissante, la Suisse continue d’investir massive-ment dans l’immobilier, avec une hausse du volume de 1,1% prévue en 2018 pour l’ensemble de la branche, représentant ainsi 50 milliards de francs suisses envi-ron. Aucun changement de direction n’est à prévoir en 2019. Wüest Partner s’at-tend à une nouvelle augmentation des investissements dans le bâtiment de 0,5%.

Ceci est étayé par le nombre élevé de commandes déjà passées et par le volume des permis de construire, qui a augmenté au cours des quatre derniers tri-mestres. Entre la mi-2017 et la mi-2018, les investissements autorisés dans le bâ-timent ont été supérieurs de 4,5% à la moyenne des deux années précédentes. Avec une production attendue de 53 000 logements, la construction dans le neuf en 2019 devrait atteindre un niveau similaire à celui des deux années précé-dentes.

Outre la construction résidentielle, les investissements dans le secteur des autres constructions – c’est-à-dire l’infrastructure, l’industrie, l’artisanat, l’agriculture et les dépôts – contribuent fortement à la croissance des investissements dans la construction. Ils devraient augmenter de 2,5% en 2018 et de 3,1% en 2019. L’aug-mentation des activités de construction et de transformation dans les secteurs de la santé et de l’éducation est particulièrement forte, faisant du secteur public un mandant important dans le secteur de la construction.

Toutefois, la phase de croissance des investissements pourrait toucher à sa fin à partir de 2020. On ob-serve actuellement une certaine réticence parmi les investisseurs en ce qui con-cerne les projets de construction à moyen terme, comme l’indique le nombre de logements pour lesquels une demande de permis de construire a été déposée. La somme annuelle pondérée a en effet diminué ces trois derniers trimestres.

Cependant, cette baisse de 3,3% a été modérée. Autres thèmes de l’Immo-Monitoring: En plus des évaluations actuelles du mar-ché, l’Immo-Monitoring propose des réflexions sur des questions fondamentales. L’édition d’automne contient des analyses approfondies des marchés immobi-liers et de la construction et notamment des thématiques suivantes: — Logements abordables: une vérification des faits — Placements immobiliers: hausse de taux d’intérêt, baisse des prix? — Les marchés immobiliers autour des stades de football

26/10/2018


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