La performance de l’investissement immobilier mesurée sur la base des transactions pour l’année 2006 montre un net ralentissement par rapport aux résultats très positifs obtenus lors des deux années précédentes. Cette situation est due à la stagnation des prix des immeubles de rapport pour l’année 2006 (+1,0%) alors que les hausses enregistrées en 2005 étaient nettement plus élevées. Le rendement des NCF est en revanche resté stable à 4,4% en 2006. La performance totale se monte donc à 5,4%.
L’indice de prix du CIFI, rebaptisé SWX IAZI Investment Real Estate Price Index le 18 avril 2007, qui est une composante centrale de l’indice de performance, le SWX IAZI Investment Real Estate Performance Index, se calcule avec des transactions effectives, c’est-à-dire de réels changements de propriétaire effectués librement (ventes aux enchères, donations etc. exclues), observées sur le marché immobilier suisse. La performance de 5,4% qui en résulte ne doit pas être confondue avec celle des portefeuilles immobiliers des investisseurs institutionnels formant le CIFI Swiss Property Benchmark®, qui se monte à 5,0% pour 2006. La différence entre ces deux résultats est due à une augmentation de prix enregistrée sur le marché des transactions (+1,0%) plus forte que l’augmentation de valeur observée sur les portefeuilles des investisseurs institutionnels (+0,5%). Cette dernière est largement influencée par le choix de la méthode d’évaluation et par les hypothèses admises. Les investisseurs qui tendent à lisser les valeurs estimées de leurs immeubles, visent une stabilité au niveau du bilan. Les variations de valeurs (gains/pertes non réalisés) découlant d’une telle procédure sous-estiment systématiquement les risques effectifs du marché immobilier. Les évaluations lissées perdent en revanche leur sens dans une optique de mesure du risque, en particulier lorsque des gains ou des pertes doivent être réalisés. Pour cette raison, l’évolution effective du marché devrait être mesurée et les indices SWX IAZI Investment Real Estate devraient être utilisés dans le cadre d’une analyse moderne des risques (Solvency II, Bâle II).
L’immobilier direct et les autres formes de placements en 2006
En 2006, la performance de l’investissement immobilier direct mesurée sur la base des transactions de marché se monte à 5,4%. Nous observons donc un ralentissement des rendements de cette classe d’actifs, qui doit plutôt être interprété comme un «retour à la normale» après des années 2004 et 2005 à caractère exceptionnel. La stabilité des rendements des NCF sur les dernières années renforce l’attractivité de cette classe d’actifs. Sur la même période, les taux d’intérêt ont exercé une pression sur les obligations. Le niveau du Swiss Bond Index (SBI) s’est à peine modifié sur l’année. La hausse des rendements des obligations de la Confédération a également pesé sur les investissements immobiliers directs. Les immeubles résidentiels et commerciaux sont toutefois affectés de manière différente. Une hausse des taux d’intérêts implique généralement une hausse des taux de capitalisation nécessaires à l’évaluation de biens immobiliers et donc, toute chose étant égale par ailleurs, une réduction des valeurs sur le court terme. Pour les immeubles résidentiels, il est toutefois possible d’adapter, à court et à moyen terme, les loyers aux augmentations des taux hypothécaires, ce qui a pour conséquence de soutenir les prix. En 2006, il n’y a pratiquement pas eu de telles adaptations. Pour les immeubles commerciaux, l’influence négative de la hausse de taux a été en grande partie compensée par la reprise de la demande de surfaces des secteurs d’activité forts en personnel. Une première analyse du graphique des performances annuelles ci-dessous montre un recul général de la performance pour toutes les classes d’actifs, par rapport à l’année 2005. Les marchés des actions furent porteurs, à l’exception du NASDAQ qui présente une performance (en francs suisses) négative pour 2006 alors qu’il avait encore le vent en poupe en 2005. Cette situation est due à l’affaiblissement du dollar américain par rapport au CHF.
La performance annualisée de l’immobilier direct suisse suit la tendance générale et se situe en quatrième position, entre celle des actions (exception faite du NASDAQ qui occupe la dernière place cette année) et celle des fonds immobiliers suisses. L’immobilier direct est et reste une classe d’actifs importante dans une stratégie d’investissement équilibrée à cause de ses caractéristiques de générateur de cash flows réguliers et ses effets de diversification.
Les résultats du CIFI Swiss Property Benchmark® 2006
La base de données utilisée pour le CIFI Swiss Property Benchmark® 2006 contient 6’926 immeubles, pour une valeur de marché d’environ 72 milliards de francs suisses, sur 11 ans. Pour chaque immeuble, il existe un compte d’exploitation et un budget d’investissements. Seuls les biens immobiliers dont les données ont été jugées plausibles par le CIFI font partie de l’échantillon. Pour ces raisons, le CIFI Swiss Property Benchmark® est le benchmark le plus représentatif pour les investisseurs institutionnels en Suisse. Les immeubles résidentiels forment deux tiers du portefeuille analysé. Les immeubles mixtes y sont représentés à hauteur de 21% environ et la part de biens immobiliers commerciaux s’élève à environ 12%.
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source : CIFI
L’indice de prix du CIFI, rebaptisé SWX IAZI Investment Real Estate Price Index le 18 avril 2007, qui est une composante centrale de l’indice de performance, le SWX IAZI Investment Real Estate Performance Index, se calcule avec des transactions effectives, c’est-à-dire de réels changements de propriétaire effectués librement (ventes aux enchères, donations etc. exclues), observées sur le marché immobilier suisse. La performance de 5,4% qui en résulte ne doit pas être confondue avec celle des portefeuilles immobiliers des investisseurs institutionnels formant le CIFI Swiss Property Benchmark®, qui se monte à 5,0% pour 2006. La différence entre ces deux résultats est due à une augmentation de prix enregistrée sur le marché des transactions (+1,0%) plus forte que l’augmentation de valeur observée sur les portefeuilles des investisseurs institutionnels (+0,5%). Cette dernière est largement influencée par le choix de la méthode d’évaluation et par les hypothèses admises. Les investisseurs qui tendent à lisser les valeurs estimées de leurs immeubles, visent une stabilité au niveau du bilan. Les variations de valeurs (gains/pertes non réalisés) découlant d’une telle procédure sous-estiment systématiquement les risques effectifs du marché immobilier. Les évaluations lissées perdent en revanche leur sens dans une optique de mesure du risque, en particulier lorsque des gains ou des pertes doivent être réalisés. Pour cette raison, l’évolution effective du marché devrait être mesurée et les indices SWX IAZI Investment Real Estate devraient être utilisés dans le cadre d’une analyse moderne des risques (Solvency II, Bâle II).
L’immobilier direct et les autres formes de placements en 2006
En 2006, la performance de l’investissement immobilier direct mesurée sur la base des transactions de marché se monte à 5,4%. Nous observons donc un ralentissement des rendements de cette classe d’actifs, qui doit plutôt être interprété comme un «retour à la normale» après des années 2004 et 2005 à caractère exceptionnel. La stabilité des rendements des NCF sur les dernières années renforce l’attractivité de cette classe d’actifs. Sur la même période, les taux d’intérêt ont exercé une pression sur les obligations. Le niveau du Swiss Bond Index (SBI) s’est à peine modifié sur l’année. La hausse des rendements des obligations de la Confédération a également pesé sur les investissements immobiliers directs. Les immeubles résidentiels et commerciaux sont toutefois affectés de manière différente. Une hausse des taux d’intérêts implique généralement une hausse des taux de capitalisation nécessaires à l’évaluation de biens immobiliers et donc, toute chose étant égale par ailleurs, une réduction des valeurs sur le court terme. Pour les immeubles résidentiels, il est toutefois possible d’adapter, à court et à moyen terme, les loyers aux augmentations des taux hypothécaires, ce qui a pour conséquence de soutenir les prix. En 2006, il n’y a pratiquement pas eu de telles adaptations. Pour les immeubles commerciaux, l’influence négative de la hausse de taux a été en grande partie compensée par la reprise de la demande de surfaces des secteurs d’activité forts en personnel. Une première analyse du graphique des performances annuelles ci-dessous montre un recul général de la performance pour toutes les classes d’actifs, par rapport à l’année 2005. Les marchés des actions furent porteurs, à l’exception du NASDAQ qui présente une performance (en francs suisses) négative pour 2006 alors qu’il avait encore le vent en poupe en 2005. Cette situation est due à l’affaiblissement du dollar américain par rapport au CHF.
La performance annualisée de l’immobilier direct suisse suit la tendance générale et se situe en quatrième position, entre celle des actions (exception faite du NASDAQ qui occupe la dernière place cette année) et celle des fonds immobiliers suisses. L’immobilier direct est et reste une classe d’actifs importante dans une stratégie d’investissement équilibrée à cause de ses caractéristiques de générateur de cash flows réguliers et ses effets de diversification.
Les résultats du CIFI Swiss Property Benchmark® 2006
La base de données utilisée pour le CIFI Swiss Property Benchmark® 2006 contient 6’926 immeubles, pour une valeur de marché d’environ 72 milliards de francs suisses, sur 11 ans. Pour chaque immeuble, il existe un compte d’exploitation et un budget d’investissements. Seuls les biens immobiliers dont les données ont été jugées plausibles par le CIFI font partie de l’échantillon. Pour ces raisons, le CIFI Swiss Property Benchmark® est le benchmark le plus représentatif pour les investisseurs institutionnels en Suisse. Les immeubles résidentiels forment deux tiers du portefeuille analysé. Les immeubles mixtes y sont représentés à hauteur de 21% environ et la part de biens immobiliers commerciaux s’élève à environ 12%.
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source : CIFI
Edmond de Rothschild Real Estate: plus besoin d’augmenter le capital de la SICAV suisse
