Malgré l'essoufflement de la dynamique, les évaluations ont atteint un niveau maximum sur le marché suisse des logements en propriété. Le potentiel de risque d'une correction a ainsi augmenté. Un futur renversement de la tendance menace aussi les prix des surfaces commerciales. L'immobilier coté en bourse est déjà dans le rouge.Zurich/Bâle, 21 janvier 2014 – La croissance moyenne des prix de l'immobilier résidentiel a légèrement reculé en 2013. Cela s'explique par l'évolution des logements en propriété, qui ont augmenté de 3,5% en comparaison sur dix ans en étant en dessous de la moyenne. En revanche, les maisons individuelles ont augmenté en 2013 légèrement plus que l'année précédente, à raison de 4,5%. Le doublement des intérêts à long terme, l'introduction du volant anticyclique ainsi que des normes minimales plus strictes lors de l'attribution d'hypothèques ont favorisé la lente augmentation globale des prix.
Pronostic: faible croissance des prix
Le ralentissement de la dynamique ne doit cependant pas masquer le fait que les risques ont encore augmenté. Les prix de l'immobilier corrigés de l'inflation ne sont plus inférieurs que de 5% environ à leur niveau de 1989, avant l'éclatement de la dernière bulle immobilière en Suisse. De plus, les prix de l'immobilier augmentent toujours plus rapidement que les revenus des ménages, les loyers et les prix à la consommation. L'endettement hypothécaire des ménages privés suisses représente actuellement près de 110% du produit intérieur brut. Tous les facteurs de risque sont donc réunis pour un effondrement des prix. Toutefois, nous n'attendons au cours de l'année aucune correction des prix des logements en propriété à grande échelle, même si les impulsions venant des principaux moteurs du marché (croissance de la population, croissance économique et intérêts) vont légèrement baisser. Nous n'attendons pour 2014 qu'une faible croissance des prix de 2% pour les maisons individuelles et les logements en propriété. Toutefois, les prix devraient évoluer très différemment en Suisse. Dans les communes les plus chères et pour l'immobilier coûteux, les prix resteront sous pression.
Une surcompensation grâce à une poussée de la croissance?
La légère période d'accalmie du marché à partir de 2015 va-t-elle déboucher sur une phase de correction? Les décisions politiques relatives à l'immigration, à l'évolution des taux et à l'éventuel renforcement supplémentaire des conditions d'octroi des crédits en décideront. Si la situation ne change pas et que l'économie grimpe encore plus que prévu, une correction plus importante des prix dans toute la Suisse paraît encore plus invraisemblable à moyen terme. Grâce à l'optimisme croissant des acteurs du marché, la spirale positive des prix devrait reprendre son cours. Une surcompensation avec un niveau de prix bien plus élevé devrait succéder au léger ralentissement actuel, qui serait perçu a posteriori comme une dépression passagère. Un énorme potentiel de correction devrait voir le jour à long terme.
Apaisement de la situation également dans l'immobilier commercial
Les cotations de bureaux ont grimpé à des niveaux spectaculaires ces trois dernières années, ce qui a pesé sur les rendements initiaux nets pour les emplacements les plus convoités en atteignant un niveau historiquement bas de 3%. Une telle évolution se justifie par une forte croissance des loyers. Or, à court terme, aucune hausse des rendements de loyers pour les surfaces de bureaux n'est prévue car les nombreux projets de construction sont le signe d'une baisse du taux d'occupation. Nous prévoyons une augmentation du taux de vacance de 1,2 point de pourcentage jusqu'à 2015. Les cotations élevées des surfaces de bureaux devraient par conséquent aussi se normaliser au cours de l'année. Nous attendons également la même évolution dans l'immobilier de commerce de détail. En raison des fortes remises sur les biens de consommation, le commerce de détail suisse peine à accroître ses chiffres d'affaires nominaux. Cela entraîne une moindre propension globale à payer pour les surfaces commerciales.
Evolution négative des cours pour les actions et fonds immobiliers
L'évolution des cours de l'immobilier coté en bourse est bien en dessous du marché global des actions pour la deuxième année consécutive. Contrairement à l'année 2012, les actions immobilières ont clôturé l'année dernière dans le rouge à -6,9% et les fonds immobiliers à -2,8%. En 2014 également, les investisseurs devraient miser sur le marché global des actions car les placements plus cycliques promettent plus de rendement en cas de hausse des taux attendus. Cette année s'annonce donc encore difficile pour les titres immobiliers cotés en bourse.
Pronostic: faible croissance des prix
Le ralentissement de la dynamique ne doit cependant pas masquer le fait que les risques ont encore augmenté. Les prix de l'immobilier corrigés de l'inflation ne sont plus inférieurs que de 5% environ à leur niveau de 1989, avant l'éclatement de la dernière bulle immobilière en Suisse. De plus, les prix de l'immobilier augmentent toujours plus rapidement que les revenus des ménages, les loyers et les prix à la consommation. L'endettement hypothécaire des ménages privés suisses représente actuellement près de 110% du produit intérieur brut. Tous les facteurs de risque sont donc réunis pour un effondrement des prix. Toutefois, nous n'attendons au cours de l'année aucune correction des prix des logements en propriété à grande échelle, même si les impulsions venant des principaux moteurs du marché (croissance de la population, croissance économique et intérêts) vont légèrement baisser. Nous n'attendons pour 2014 qu'une faible croissance des prix de 2% pour les maisons individuelles et les logements en propriété. Toutefois, les prix devraient évoluer très différemment en Suisse. Dans les communes les plus chères et pour l'immobilier coûteux, les prix resteront sous pression.
Une surcompensation grâce à une poussée de la croissance?
La légère période d'accalmie du marché à partir de 2015 va-t-elle déboucher sur une phase de correction? Les décisions politiques relatives à l'immigration, à l'évolution des taux et à l'éventuel renforcement supplémentaire des conditions d'octroi des crédits en décideront. Si la situation ne change pas et que l'économie grimpe encore plus que prévu, une correction plus importante des prix dans toute la Suisse paraît encore plus invraisemblable à moyen terme. Grâce à l'optimisme croissant des acteurs du marché, la spirale positive des prix devrait reprendre son cours. Une surcompensation avec un niveau de prix bien plus élevé devrait succéder au léger ralentissement actuel, qui serait perçu a posteriori comme une dépression passagère. Un énorme potentiel de correction devrait voir le jour à long terme.
Apaisement de la situation également dans l'immobilier commercial
Les cotations de bureaux ont grimpé à des niveaux spectaculaires ces trois dernières années, ce qui a pesé sur les rendements initiaux nets pour les emplacements les plus convoités en atteignant un niveau historiquement bas de 3%. Une telle évolution se justifie par une forte croissance des loyers. Or, à court terme, aucune hausse des rendements de loyers pour les surfaces de bureaux n'est prévue car les nombreux projets de construction sont le signe d'une baisse du taux d'occupation. Nous prévoyons une augmentation du taux de vacance de 1,2 point de pourcentage jusqu'à 2015. Les cotations élevées des surfaces de bureaux devraient par conséquent aussi se normaliser au cours de l'année. Nous attendons également la même évolution dans l'immobilier de commerce de détail. En raison des fortes remises sur les biens de consommation, le commerce de détail suisse peine à accroître ses chiffres d'affaires nominaux. Cela entraîne une moindre propension globale à payer pour les surfaces commerciales.
Evolution négative des cours pour les actions et fonds immobiliers
L'évolution des cours de l'immobilier coté en bourse est bien en dessous du marché global des actions pour la deuxième année consécutive. Contrairement à l'année 2012, les actions immobilières ont clôturé l'année dernière dans le rouge à -6,9% et les fonds immobiliers à -2,8%. En 2014 également, les investisseurs devraient miser sur le marché global des actions car les placements plus cycliques promettent plus de rendement en cas de hausse des taux attendus. Cette année s'annonce donc encore difficile pour les titres immobiliers cotés en bourse.
Une stabilisation fragile