Au 30 septembre 2008, Swiss Prime Site a augmenté ses recettes locatives de 1,3% à CHF 154,9 millions. En s’inscrivant à 4,7%, le taux de perte sur loyers est demeuré nettement inférieur à la moyenne du marché. Le bénéfice net (hors effets des réévaluations) s’est élevé à CHF 70,9 millions, soit une hausse de 5,3% en données comparables. En une année, la valeur du portefeuille immobilier a crû de 3,4% à CHF 3,75 milliards. Pour 2008, Swiss Prime Site continue de tabler sur une croissance notable de son bénéfice avoisinant les 10%. Grâce à la grande qualité de son parc immobilier, la société s’estime bien armée pour affronter le changement conjoncturel.
Malgré la crise des marchés financiers et l’effondrement général des bourses, la Swiss Prime Site AG a démontré, au troisième trimestre 2008, sa capacité d’engendrer des revenus élevés et de maintenir une continuité opérationnelle. Au cours des neuf premiers mois de 2008, les produits des loyers ont atteint CHF 154,9 millions, soit 1,3% de plus qu’au cours de la période comparable de 2007. Le bénéfice d’exploitation avant intérêts et impôts (EBIT) s’est élevé à CHF 153,6 millions. Ce montant inclut le résultat des réévaluations de CHF 32,9 millions déclaré au 30 juin 2008 et découlant de l’évaluation des immeubles effectuée chaque semestre. Le résultat EBIT est certes inférieur de 26,9% à celui des neuf premiers mois de 2007, mais cela est dû au fait qu’à cette période, l’EBIT contenait un bénéfice de réévaluation relativement important de CHF 94,8 millions, en raison notamment de l’investissement dans Sihlcity. Cet effet a conduit à une réduction de 27,8% du bénéfice net à CHF 88,7 millions pour les trois premiers trimestres de 2008.
Hors effets des réévaluations, l’EBIT a progressé de 4,8% à CHF 120,7 millions (CHF 115,2 millions) et a permis une hausse de la marge EBIT de 74,5% à 76,7%. Le bénéfice net avant effets des réévaluations a augmenté de 5,3% à CHF 70,9 millions (CHF 67,3 millions).
Rendement total des neuf premiers mois de plus de 17%
La valeur nette d’inventaire (VNI) après impôts différés s’est montée, au 30 septembre 2008, à CHF 58.08, soit 7,1% de plus qu’un an auparavant (CHF 54.23). Avant impôts différés, la VNI a dépassé de 7,7% celle de la même période de l’année précédente en grimpant à CHF 64.79 (CHF 60.18).
Le bénéfice par action a reculé de 23,1% à CHF 3.79. En revanche, le bénéfice par action hors les effets des réévaluations a réalisé, en comparaison annuelle, une progression sensible de 12,2% à CHF 3.03 (CHF 2.70).
Sur la base du cours de l’action de CHF 64.00 au 30 septembre 2008, le rendement total (évolution du cours et distribution) des neuf premiers mois de l’année a atteint 17,5%. Par comparaison, l’indice de référence SWX Real Estate Sektor Index a baissé de -1,2% et le SPI de -19,7%. Toutefois, les titres de Swiss Prime Site n’ont pas échappé à la vague des ventes d’octobre 2008. Celle-ci a été déclenchée entre autres par un article indifférencié sur le marché immobilier suisse qui a été publié à l’étranger.
Selon Markus Graf, CEO, l’escompte, c.-à-d. la différence entre le cours boursier (cours de clôture au 30 octobre 2008 CHF 53.30) et la VNI après impôts différés (CHF 58.08) de CHF 4.78 ou 8.2%, n’est pas liée à la performance opérationnelle, mais résulte d’un contexte boursier extrêmement erratique. «Nous sommes persuadés que les acteurs du marché se raviseront en prenant conscience de la valeur intrinsèque de l’action ainsi que du potentiel bénéficiaire intact de la Swiss Prime Site AG et qu’ils profiteront des cours bas pour acheter », a déclaré Markus Graf.
Optimisation permanente du parc immobilier
Au cours des neuf premiers mois de 2008, le portefeuille immobilier a vu sa valeur croître de CHF 94,1 millions à CHF 3,75 milliards, soit une hausse de 2,6%. Cette croissance comprend des réévaluations se montant à CHF 32,9 millions au 30 juin 2008 ainsi que des investissements dans les nouveaux projets à Zurich et à Berne totalisant CHF 90,8 millions.
Quelque CHF 5,4 millions ont été investis dans les objets existants. Cette progression inclut également l‘acquisition de l’immeuble commercial Froburgstrasse 1 à Olten pour CHF 3,5 millions et la cession de sept immeubles pour le prix de CHF 42 millions (valeur de marché CHF 38,5 millions). Au troisième trimestre 2008, il y a eu la vente des immeubles sis à la Nidaugasse à Bienne et à l’Obstmarkt à Herisau.
Le taux de perte sur loyers de 4,7% est nettement inférieur au taux de vacance moyen de 8% environ de la Suisse. S’agissant de la durée des baux, il n’y a eu aucun changement. En termes de produits locatifs, quelque 45% des baux ont une durée s’échelonnant entre quatre et dix ans.
Le taux d’intérêt pondéré moyen de tous les engagements financiers s’est élevé à 3,0% avec une durée résiduelle de 4,5 ans. En un an, la quote-part des fonds propres a progressé de 34,1% à 36,3%.
Progression couronnée de succès à Zurich et à Berne
La pose de la première pierre du chantier de la Prime Tower et de ses deux bâtiments annexes Cubus et Diagonal aura lieu le 19 novembre 2008 sur le site Maag à Zurich West. Pour Diagonal, il s’agit de la réaffectation d’un bâtiment industriel. Le commencement de la construction de Platform, l’immeuble commercial entièrement loué par Ernst & Young, est programmé au début 2009. Le degré de location des quatre immeubles, dont l’investissement se monte à CHF 355 millions, a grimpé à 52% (selon l‘état locatif budgété).
Les principaux locataires de la Prime Tower sont l’étude d’avocats Homburger et la Citibank (Switzerland). En outre, la Banque cantonale de Zurich ouvrira une filiale au rez-de-chaussée.
A Berne, la «fête du bouquet» de la PostFinance Arena se déroulera le 14 novembre 2008. Swiss Prime Site a acheté le stade de hockey de Berne en été 2007 pour le transformer totalement. La société lui a ajouté un immeuble de bureaux et de services de cinq étages qui est aujourd’hui complètement loué. Alors que La Poste Suisse occupera l’immeuble de bureaux, le SC Berne conservera la maîtrise du stade entièrement rénové et modernisé.
Estimation du marché
Il est difficile d’émettre des prévisions dans le contexte économique actuel. Le ralentissement de la croissance se manifestera aussi sur la demande de bureaux et de surfaces de vente. Ces dernières années, le volume des constructions neuves de bureaux s’est stabilisé partout. Alors que la région de Zurich avait connu une construction excessive dans ce segment au début des années 2000, la situation s’est normalisée depuis. En effet, la construction de bureaux a été mieux répartie sur le territoire de sorte que les régions affichent des taux de vacance relativement bas.
Au cours des mois à venir, la société prévoit cependant une légère augmentation du taux de perte de loyers dans toute la Suisse. Swiss Prime Site occupe une excellente position dans ce marché, car elle se concentre sur des immeubles de premier ordre situés dans les lieux privilégiés. Ces placements immobiliers ont conservé leur valeur et dégagé constamment des rendements élevés, même quand la conjoncture fléchissait.
Perspectives stables
Comme annoncé en mars 2008, Swiss Prime Site table, pour l’exercice 2008, sur un taux de perte de loyers de 5% environ, sur une hausse de quelque 10% de son bénéfice net et sur une marge EBIT toujours élevée.
source : Swiss Prime Site
Malgré la crise des marchés financiers et l’effondrement général des bourses, la Swiss Prime Site AG a démontré, au troisième trimestre 2008, sa capacité d’engendrer des revenus élevés et de maintenir une continuité opérationnelle. Au cours des neuf premiers mois de 2008, les produits des loyers ont atteint CHF 154,9 millions, soit 1,3% de plus qu’au cours de la période comparable de 2007. Le bénéfice d’exploitation avant intérêts et impôts (EBIT) s’est élevé à CHF 153,6 millions. Ce montant inclut le résultat des réévaluations de CHF 32,9 millions déclaré au 30 juin 2008 et découlant de l’évaluation des immeubles effectuée chaque semestre. Le résultat EBIT est certes inférieur de 26,9% à celui des neuf premiers mois de 2007, mais cela est dû au fait qu’à cette période, l’EBIT contenait un bénéfice de réévaluation relativement important de CHF 94,8 millions, en raison notamment de l’investissement dans Sihlcity. Cet effet a conduit à une réduction de 27,8% du bénéfice net à CHF 88,7 millions pour les trois premiers trimestres de 2008.
Hors effets des réévaluations, l’EBIT a progressé de 4,8% à CHF 120,7 millions (CHF 115,2 millions) et a permis une hausse de la marge EBIT de 74,5% à 76,7%. Le bénéfice net avant effets des réévaluations a augmenté de 5,3% à CHF 70,9 millions (CHF 67,3 millions).
Rendement total des neuf premiers mois de plus de 17%
La valeur nette d’inventaire (VNI) après impôts différés s’est montée, au 30 septembre 2008, à CHF 58.08, soit 7,1% de plus qu’un an auparavant (CHF 54.23). Avant impôts différés, la VNI a dépassé de 7,7% celle de la même période de l’année précédente en grimpant à CHF 64.79 (CHF 60.18).
Le bénéfice par action a reculé de 23,1% à CHF 3.79. En revanche, le bénéfice par action hors les effets des réévaluations a réalisé, en comparaison annuelle, une progression sensible de 12,2% à CHF 3.03 (CHF 2.70).
Sur la base du cours de l’action de CHF 64.00 au 30 septembre 2008, le rendement total (évolution du cours et distribution) des neuf premiers mois de l’année a atteint 17,5%. Par comparaison, l’indice de référence SWX Real Estate Sektor Index a baissé de -1,2% et le SPI de -19,7%. Toutefois, les titres de Swiss Prime Site n’ont pas échappé à la vague des ventes d’octobre 2008. Celle-ci a été déclenchée entre autres par un article indifférencié sur le marché immobilier suisse qui a été publié à l’étranger.
Selon Markus Graf, CEO, l’escompte, c.-à-d. la différence entre le cours boursier (cours de clôture au 30 octobre 2008 CHF 53.30) et la VNI après impôts différés (CHF 58.08) de CHF 4.78 ou 8.2%, n’est pas liée à la performance opérationnelle, mais résulte d’un contexte boursier extrêmement erratique. «Nous sommes persuadés que les acteurs du marché se raviseront en prenant conscience de la valeur intrinsèque de l’action ainsi que du potentiel bénéficiaire intact de la Swiss Prime Site AG et qu’ils profiteront des cours bas pour acheter », a déclaré Markus Graf.
Optimisation permanente du parc immobilier
Au cours des neuf premiers mois de 2008, le portefeuille immobilier a vu sa valeur croître de CHF 94,1 millions à CHF 3,75 milliards, soit une hausse de 2,6%. Cette croissance comprend des réévaluations se montant à CHF 32,9 millions au 30 juin 2008 ainsi que des investissements dans les nouveaux projets à Zurich et à Berne totalisant CHF 90,8 millions.
Quelque CHF 5,4 millions ont été investis dans les objets existants. Cette progression inclut également l‘acquisition de l’immeuble commercial Froburgstrasse 1 à Olten pour CHF 3,5 millions et la cession de sept immeubles pour le prix de CHF 42 millions (valeur de marché CHF 38,5 millions). Au troisième trimestre 2008, il y a eu la vente des immeubles sis à la Nidaugasse à Bienne et à l’Obstmarkt à Herisau.
Le taux de perte sur loyers de 4,7% est nettement inférieur au taux de vacance moyen de 8% environ de la Suisse. S’agissant de la durée des baux, il n’y a eu aucun changement. En termes de produits locatifs, quelque 45% des baux ont une durée s’échelonnant entre quatre et dix ans.
Le taux d’intérêt pondéré moyen de tous les engagements financiers s’est élevé à 3,0% avec une durée résiduelle de 4,5 ans. En un an, la quote-part des fonds propres a progressé de 34,1% à 36,3%.
Progression couronnée de succès à Zurich et à Berne
La pose de la première pierre du chantier de la Prime Tower et de ses deux bâtiments annexes Cubus et Diagonal aura lieu le 19 novembre 2008 sur le site Maag à Zurich West. Pour Diagonal, il s’agit de la réaffectation d’un bâtiment industriel. Le commencement de la construction de Platform, l’immeuble commercial entièrement loué par Ernst & Young, est programmé au début 2009. Le degré de location des quatre immeubles, dont l’investissement se monte à CHF 355 millions, a grimpé à 52% (selon l‘état locatif budgété).
Les principaux locataires de la Prime Tower sont l’étude d’avocats Homburger et la Citibank (Switzerland). En outre, la Banque cantonale de Zurich ouvrira une filiale au rez-de-chaussée.
A Berne, la «fête du bouquet» de la PostFinance Arena se déroulera le 14 novembre 2008. Swiss Prime Site a acheté le stade de hockey de Berne en été 2007 pour le transformer totalement. La société lui a ajouté un immeuble de bureaux et de services de cinq étages qui est aujourd’hui complètement loué. Alors que La Poste Suisse occupera l’immeuble de bureaux, le SC Berne conservera la maîtrise du stade entièrement rénové et modernisé.
Estimation du marché
Il est difficile d’émettre des prévisions dans le contexte économique actuel. Le ralentissement de la croissance se manifestera aussi sur la demande de bureaux et de surfaces de vente. Ces dernières années, le volume des constructions neuves de bureaux s’est stabilisé partout. Alors que la région de Zurich avait connu une construction excessive dans ce segment au début des années 2000, la situation s’est normalisée depuis. En effet, la construction de bureaux a été mieux répartie sur le territoire de sorte que les régions affichent des taux de vacance relativement bas.
Au cours des mois à venir, la société prévoit cependant une légère augmentation du taux de perte de loyers dans toute la Suisse. Swiss Prime Site occupe une excellente position dans ce marché, car elle se concentre sur des immeubles de premier ordre situés dans les lieux privilégiés. Ces placements immobiliers ont conservé leur valeur et dégagé constamment des rendements élevés, même quand la conjoncture fléchissait.
Perspectives stables
Comme annoncé en mars 2008, Swiss Prime Site table, pour l’exercice 2008, sur un taux de perte de loyers de 5% environ, sur une hausse de quelque 10% de son bénéfice net et sur une marge EBIT toujours élevée.
source : Swiss Prime Site
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