Swiss Prime Site : Poursuite d’une croissance fortement bénéficiaire



Swiss Prime Site : Poursuite d’une croissance fortement bénéficiaire
Au premier semestre 2009, Swiss Prime Site a de nouveau enregistré un développement extrêmement réjouissant. Par rapport à la période comparable de l’exercice précédent, les revenus locatifs ont augmenté de 2.6% à CHF 105.9 millions, tandis que déjà très bas, le taux de perte de loyers a encore pu être abaissé de 4.9% dans l’exercice précédent à 3.7%. L’EBIT (avant réévaluations) a progressé de 2.9% à CHF 82.5 millions, tandis que le bénéfice net a crû de 1.6%, passant de CHF 69.1 millions à CHF 70.2 millions. La valeur nette d’inventaire (VNI) après impôts différés s’est élevée à CHF 58.85 au 30 juin 2009; corrigée des distributions, elle a gagné 5.1% par rapport à fin 2008. Avec l’acquisition d’une participation de 30% environ dans Jelmoli Holding SA et l’offre d’échange proposée aux actionnaires de Jelmoli, Swiss Prime Site a pris un nouvel essor dans le segment haut de gamme.

Une évolution toujours positive est attendue pour 2009.

Malgré la gravité de la récession, Swiss Prime Site s’est développée de manière réjouissante sur tous les plans. Par comparaison avec le premier semestre 2008, les revenus locatifs ont augmenté de 2.6% à CHF 105.9 millions (CHF 103.2 millions). Au premier semestre 2009, la société a conclu des baux couvrant une surface de plus de 13 000 m2 de bureaux et de 2 000 m2 de restaurants, essentiellement dans les immeubles de Cityport à Zurich-Oerlikon, d’Opus à Zoug ainsi que de l’Elisabethenstrasse et dans la Messeturm à Bâle. Le résultat d'exploitation avant intérêts et impôts (EBIT) a progressé de 2.9% à CHF 82.5 millions (CHF 80.2 millions), avant effets des réévaluations, ce qui représente une marge EBIT toujours élevée de 76.8% (77.1%). Un léger recul des réévaluations a entraîné une diminution de l’EBIT après réévaluations de 1.9% à CHF 110.9 millions (CHF 113.1 millions). Avec CHF 28.3 millions, les réévaluations ont été à nouveau positives, mais elles sont restées inférieures de CHF 4.6 millions au niveau de l’exercice précédent (CHF 32.9 millions). Le
bénéfice net avant effets des réévaluations a augmenté de 5.9% à CHF 50.3 millions (CHF 47.5 millions). Le résultat net pondéré par action des six premiers mois s’est monté à CHF 2.89 (CHF 2.97).

L’acquisition d’une participation de 30% environ dans Jelmoli Holding SA a entraîné une modification des relations du bilan par rapport à fin 2008. En raison des engagements de paiement à hauteur de CHF 250 millions en espèces et d’une augmentation de capital par apport en nature, les capitaux propres ont augmenté de CHF 254.2 millions net à CHF 1 673.0 millions. Ce changement net résulte principalement de l’augmentation de capital par apport des actions de Jelmoli Holding SA (CHF 265.4 millions) et de l’émission, qui lui est liée, de 4 480 000 actions nouvelles de Swiss Prime Site. La quote-part des fonds propres a atteint 37.8%, contre 37.0% à fin 2008. Malgré le léger relèvement des taux d’intérêt sur le marché des capitaux, la moyenne des taux d’intérêt applicables aux engage-
ments financiers a pu être maintenue à un niveau bas, soit 3.1%, contre 3.0% au premier semestre 2008. La durée résiduelle pondérée n’a que légèrement diminué à 4.1 ans, en comparaison de 4.3 ans dans l’exercice précédent.

Rendement total de l’action Swiss Prime Site de 4.7%

Au 30 juin 2009, la valeur nette d'inventaire (VNI) avant impôts différés a atteint CHF 64.93 (CHF 66.01 au 31 décembre 2008) et CHF 62.25 après impôts différés et avant distributions, soit une hausse de 5.1% par rapport à CHF 59.25 au 31 décembre 2008. Après la distribution du 9 juillet 2009 à hauteur de CHF 3.40 par action, la VNI s’est élevée à CHF 58.85 après impôts différés. Cette distribution s’est effectuée sous la forme d’une réduction de la valeur nominale de CHF 22.20 à CHF 18.80 par action. Le montant qui a été versé correspond à un rendement direct de 6.7% sur la base du cours de clôture de CHF 50.80 au 31 décembre 2008. Le rendement total (évolution du cours et distributions) des six premiers mois a atteint 4.7%, une performance très intéressante qui a nettement surpassé celle du
Swiss Performance Index (2.1%).

Portefeuille immobilier

Au premier semestre 2009, la valeur du parc immobilier a augmenté de CHF 63.1 millions, soit 1.7%, à CHF 3 848.6 millions, contre CHF 3 785.5 millions au 31 décembre 2008. Cette progression résulte d’investissements et des réévaluations dans la PostFinance-Arena à Berne (CHF 16.5 millions) et dans les projets du site Maag à Zurich West (CHF 61.4 millions), de changements de la valeur des immeubles existants dus à des rénovations et à des investissements (CHF 21.2 millions) ainsi que de cessions (CHF -36.0 millions). Quatre petits immeubles totalisant CHF 38.2 millions ont été vendus, le prix de vente se situant à environ 6.2% au-dessus de la valeur de marché à fin décembre 2008.

Après deux ans de construction et de transformation, l’inauguration de la PostFinance-Arena a été célébrée le 22 août 2009 à Berne par une grande fête ouverte à tous. Sur le site Maag à Zurich, les travaux relatifs aux différents projets avancent conformément aux plans. Le mois d’août 2009 a vu la pose de la première pierre de l’immeuble commercial Platform, dans lequel quelque 1 100 collaborateurs d’Ernst & Young emménageront au printemps 2011. En octobre 2009, la construction de la Prime Tower atteindra le 10e étage sur les 36 que la tour comptera une fois terminée.

Offre d’échange aux actionnaires de Jelmoli Holding SA

Le Conseil d’administration de Swiss Prime Site AG a décidé de renoncer à la condition qui stipulait que cette offre ne serait exécutée que si Swiss Prime Site détenait au moins 66.7% des actions émises de Jelmoli Holding SA. Dès lors, la certitude que l’offre d’échange se réalise est très grande. La fin de la durée de l’offre sera le 14 septembre 2009, et celle du délai supplémentaire le 2 octobre 2009. La publication du résultat final définitif est prévue le 8 octobre 2009.

Si ce regroupement se réalise, le potentiel de gain pour tous les actionnaires pourrait se chiffrer à 12% à 17% au cours de deux années (sur la base des résultats de 2008). En outre, il y a tout lieu de s’attendre à ce que le regroupement des deux entreprises donne naissance à une société d’investissements immobiliers qui enregistrera l’un des taux de liquidité et de distribution les plus élevés.

Comme Jelmoli Holding SA comprend avec «House of Brands» (commerce de détail dans le grand magasin sis à la Bahnhofstrasse à Zurich) des activités se situant hors des investissements immobiliers proprement dits, le Conseil d’administration de Swiss Prime Site AG a introduit une clause complémentaire dans le règlement de placement. Cette clause stipule que des participations à d’autres sociétés sont admises, «pour autant que celles-ci soient acquises par suite de l’acquisition de sociétés immobilières ou de sociétés actives dans des domaines proches de l’immobilier et qu’elles soient d’importance secondaire relatif à la valeur.»

Un avenir très prometteur

Un taux et une facilité de location élevés laissent augurer une évolution toujours positive de Swiss Prime Site AG en 2009. De surcroît, les projets en développement recèlent un potentiel supplémentaire. En outre, le taux de perte de loyers devrait encore baisser sensiblement par rapport à celui de l’exercice précédent. Quant à la marge EBIT, elle restera à un niveau élevé. La progression stratégique de Swiss Prime Site AG sera influencée par le résultat de l’offre d’échange proposée aux actionnaires de Jelmoli Holding SA.

source : Swiss Prime Site

01/09/2009


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Rédaction Immo-swissnews.ch