Tendances récentes dans l'immobilier : Acquisition de plateformes de gestion


     


Par Ian Ivory et Sam Narula, associés au bureau de Londres de BCLP - Une tendance récente dans le secteur de l'immobilier commercial a été l'acquisition de plateformes de gestion de fonds et d'actifs par les investisseurs. Bien qu'il ne s'agisse pas d'un concept nouveau, les investisseurs immobiliers traditionnels ont généralement favorisé une structure d'opération plus classique par laquelle ils acquièrent carrément un portefeuille (seuls ou par l'intermédiaire d'une coentreprise ou d'un consortium), ou bien en investissant dans un fonds en tant qu'un des nombreux investisseurs commanditaires passifs.

Il existe maintenant quelques exemples récents très médiatisés sur le marché des acquisitions directes de plates-formes de gestion. Oxford Properties Group, la branche immobilière du fonds de pension canadien OMERS, a récemment acquis le gestionnaire d'investissement et d'actifs européen M7 Real Estate. L'investisseur immobilier de 51 milliards d'euros a déclaré qu'il effectuait l'acquisition dans le cadre de plans de déploiement de 3 milliards de livres sterling dans la logistique industrielle et urbaine multilocations à travers l'Europe. M7 Real Estate, qui gère environ 4 milliards d'euros d'actifs pour le compte d'investisseurs tiers, continuera d'opérer en tant qu'entreprise autonome. Ce n'est pas la première entreprise de gestion de fonds acquise par Oxford Properties. En 2018, elle a acquis le Investa Office Fund en Australie et en novembre 2020, elle a acheté une participation dans Investment Office Management Holdings.

Entre-temps, EQT AB, basée à Stockholm, a signé un accord pour acquérir Exeter Property Group, un gestionnaire mondial d'investissements immobiliers avec plus de 10 milliards de dollars d'actifs sous gestion, pour une contrepartie totale de 1,87 milliard de dollars, comprenant de nouvelles actions EQT AB d'une valeur de 800 millions de dollars et 1,070 milliard de dollars en espèces, y compris le refinancement de 300 millions de dollars de dette existante d'Exeter. La considération équivaudait à un multiple du BAIIDA du milieu de l'adolescence. EQT AB acquerra la totalité de la société de gestion Exeter et 25 % du droit de participation reportée dans certains fonds Exeter existants. En outre, EQT AB aura droit à 35 % de l'intérêt reporté des fonds futurs.

Un peu plus loin, une équipe de notre cabinet a été impliquée en tant que conseillers juridiques sur la formation de la coentreprise Resolution Property Investment Management entre Fosun Property et Resolution Property, créant le gestionnaire de placements exclusif de Fosun pour investir dans des opportunités immobilières à valeur ajoutée dans 14 pays d'Europe. Fosun Property est la plate-forme mondiale d'investissement et de gestion immobilière de Fosun Group, un groupe d'investissement de premier plan de Chine.

Pour le gestionnaire, de telles transactions leur donnent potentiellement un investisseur de base aligné pour chaque fonds qu'ils recueillent, ainsi qu'une échelle et un accès à un plus grand pool de capitaux, ce qui peut être important à mesure que le secteur continue d'évoluer avec les nouvelles technologies immobilières, le commerce électronique, l'évolution des chaînes d'approvisionnement et les bâtiments intelligents. Pour l'investisseur, ces transactions permettent de diversifier vers de nouvelles classes d'actifs et de nouvelles zones géographiques, l'exposition à une autre partie de la chaîne de valeur par le biais de revenus de frais et d'une part de la participation reportée, ainsi que l'ajout d'une nouvelle expertise de l'équipe de direction et d'un portefeuille d'actifs plus garanti. Le gestionnaire apportera également avec lui des relations avec ses investisseurs de fonds existants, ce qui peut être particulièrement important dans les nouveaux territoires où il est souhaitable de faire équipe avec des partenaires locaux.

Habituellement, ces opérations seront structurées à l'aide d'un mélange de contreparties en espèces et autres qu'en espèces et toute contrepartie en actions sera soumise à une période d'immobilisation pour conserver et encourager la gestion à l'avenir. Selon la taille de l'opération, ils seront également soumis aux conditions habituelles de conclusion, y compris les dépôts et les autorisations réglementaires et concurrentiels/antitrust.

Dans le secteur immobilier, le rôle de gestionnaire de fonds lui-même consiste à gérer les actifs du portefeuille pour le compte d'autrui, à prendre des décisions d'investissement, à maximiser la valeur et à faire face aux risques à la baisse. Dans un contexte immobilier, il peut s'agir d'un travail complexe et spécialisé compte tenu de la nature physique des actifs, des risques de dommages et de détérioration au fil du temps et des complexités autour de la construction, du développement, du financement, de l'assurance, de la location et de la vente, etc., ainsi que des traitements fiscaux complexes qui recouvrent généralement tout cela. Le rôle de gestionnaire d'actifs est distinct de celui d'un gestionnaire immobilier, qui s'occupe des activités quotidiennes liées aux opérations et à la structure physique d'un bien.

Comme pour la plupart des structures de fonds, le gestionnaire reçoit des frais du véhicule du fonds (traditionnellement une société en commandite). Il s'agit généralement de frais annuels basés sur la taille des engagements des investisseurs, de l'actif ou de l'actif net du fonds, de frais pour des transactions spécifiques et de frais (intérêts détenus) en fonction du rendement du fonds. Le gestionnaire est souvent désigné dans le jargon commercial comme le commandité du fonds, mais en réalité, les rôles sont différents et le commandité est souvent une filiale en propriété exclusive du gestionnaire de fonds et est une entreprise de véhicules à usage spécial avec peu ou pas d'actifs propres. Cela est dû au fait que le commandité a une responsabilité illimitée pour les dettes du fonds de la société de personnes. Pour cette raison, chaque fonds distinct aura son propre commandité, afin de ne pas courir le risque de défaut de paiement croisé entre différents fonds, tandis que le gestionnaire de fonds peut être engagé pour conseiller plusieurs fonds à la fois.

Avec une concurrence intense entre les investisseurs, un accès facile au financement et un appétit généralisé pour de nouvelles façons d'investir, il est probable que la tendance à l'acquisition de plateformes de gestion continuera de croître dans le secteur à mesure que nous sortirons des verrouillages et que le marché s'adaptera à la vie dans un environnement post-pandémique.

25/03/2021

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