UBS Global Real Estate Bubble Index : sur le fil du rasoir


     


UBS Global Real Estate Bubble Index : sur le fil du rasoir
Selon l'UBS Global Real Estate Bubble Index, les marchés de l'immobilier résidentiel de Toronto et de Francfort présentent le risque de bulle le plus élevé. Pour cette étude, UBS a analysé les prix des logements dans 25 grandes villes du monde. La croissance nominale des prix de l'immobilier résidentiel s'est accélérée dans les villes étudiées pour atteindre en moyenne 10 pour cent entre la mi-2021 et la mi-2022. Mais le boom mondial des marchés du logement touche désormais à sa fin.

Selon l'UBS Global Real Estate Bubble Index 2022, une étude annuelle du Chief Investment Office d'UBS Global Wealth Management (UBS GWM CIO), il existe de très grands déséquilibres sur les marchés urbains du logement dans le monde. Les prix ne sont pas en phase avec la hausse des taux d'intérêt. Toronto et Francfort sont en tête de l'indice de cette année. Des signes évidents de bulle des prix existent également à Zurich, Munich, Hong Kong, Vancouver, Amsterdam, Tel Aviv et Tokyo.

Aux États-Unis, les cinq villes étudiées se trouvent en zone de surévaluation, les déséquilibres étant plus marqués à Miami et Los Angeles qu'à San Francisco, Boston et New York. Les marchés du logement de Stockholm, Paris et Sydney restent surévalués malgré un léger ralentissement. Des signes de surévaluation sont également observés à Genève, Londres, Madrid et Singapour. São Paulo - un nouveau venu dans l'indice de cette année - est, tout comme Milan et Varsovie, correctement évaluée. Malgré une reprise de la demande, le marché du logement à Dubaï se situe également dans la zone de juste évaluation.

Des évaluations au plus haut

La croissance nominale des prix de l'immobilier résidentiel dans les 25 villes étudiées s'est accélérée entre mi-2021 et mi-2022 pour atteindre près de 10 %, soit le taux de croissance annuel le plus élevé depuis 2007. En fait, les prix de l'immobilier ont augmenté dans presque toutes les villes, à l'exception de Paris, Hong Kong et Stockholm. En outre, on a constaté une accélération de l'augmentation des hypothèques en cours et, pour la deuxième année consécutive, l'endettement des ménages a augmenté nettement plus vite que la moyenne à long terme.

Par rapport à l'année dernière, les valeurs de l'indice n'ont néanmoins pas augmenté en moyenne. Une forte croissance des revenus et des loyers a empêché la poursuite de l'augmentation des déséquilibres. De plus, les prix de l'immobilier résidentiel dans les zones non urbaines ont augmenté plus rapidement que dans les villes pour la deuxième année consécutive. En outre, la croissance des prix corrigée de l'inflation s'est considérablement ralentie. Les valorisations actuelles sont toutefois excessives.

La hausse des taux d'intérêt met à jour les déséquilibres

En raison des faibles taux d'intérêt, les prix des logements en propriété se sont régulièrement dissociés des revenus et des loyers locaux au cours des dix dernières années. Durant cette période, les villes situées dans la zone à risque de bulle ont enregistré des hausses de prix corrigées de l'inflation de 60 pour cent en moyenne, alors que les revenus et les loyers réels n'ont augmenté que d'environ 12 pour cent. Les taux d'intérêt hypothécaires ont presque doublé en moyenne dans toutes les villes analysées par rapport à leur niveau le plus bas à la mi-2021. Combinés à la hausse significative des prix de l'immobilier, les travailleurs hautement qualifiés peuvent désormais s'offrir un tiers de surface habitable en moins qu'immédiatement avant la pandémie. Claudio Saputelli, responsable immobilier chez UBS GWM CIO, explique : "L'inflation et les pertes de patrimoine dues aux turbulences actuelles sur les marchés financiers réduisent le pouvoir d'achat des ménages, ce qui diminue la demande de logements supplémentaires. De plus, l'immobilier résidentiel devient de moins en moins intéressant en tant que placement, car les coûts d'emprunt dépassent de plus en plus les revenus réalisables dans de nombreuses villes".

La fin du boom

Dans la plupart des villes, le marché du travail (encore) robuste est donc le dernier soutien qui reste au marché de l'immobilier en propriété. Toutefois, en cas de détérioration de la situation économique, celui-ci pourrait également disparaître. Matthias Holzhey, auteur principal de l'étude chez UBS GWM CIO, en conclut : "Nous assistons effectivement actuellement à un arrêt mondial du boom du marché de l'immobilier. Dans une grande partie des villes très bien cotées, il faut même s'attendre à des corrections de prix considérables au cours des prochains trimestres".

Perspectives régionales

Suisse

La demande d'investissement toujours aussi forte dans un contexte de taux bas a été un moteur important de l'évolution des prix à Zurich. Ainsi, les prix des logements en propriété dans la région ont augmenté d'environ 20 pour cent depuis le début de la pandémie. Dans l'ensemble, le rapport entre les prix d'achat et les loyers est déséquilibré et le marché se trouve dans la zone de risque de bulle. Les prix d'achat élevés devraient être soumis à une vérification de la réalité après le relèvement des taux d'intérêt par la Banque nationale suisse. Mais grâce à la croissance démographique toujours forte dans la région économique de Zurich, les évaluations pourraient aussi se normaliser graduellement sans qu'il y ait une correction des prix nominaux à court terme. De même, à Genève, les prix par rapport aux loyers ont atteint des niveaux élevés qui ne sont pas compatibles avec les taux d'intérêt désormais positifs, ce qui rend le marché surévalué. La ville est toutefois restée à la traîne de Zurich en termes de croissance des prix et de la population, car les habitants de Genève déménagent dans des zones moins chères.

Europe

Parmi les marchés de la zone euro étudiés, Francfort et Munich présentent les risques de bulle immobilière les plus élevés. Dans les deux villes allemandes, les prix de l'immobilier ont plus que doublé en termes nominaux au cours des dix dernières années. Mais la croissance actuelle s'est refroidie, passant d'un taux à deux chiffres à environ 5 pour cent entre la mi-2021 et la mi-2022. La combinaison de la hausse des coûts de financement et des faibles perspectives de croissance économique pour 2023 devrait mettre fin à l'exaltation exagérée du marché, malgré un taux d'inoccupation historiquement très bas.

Le marché du logement d'Amsterdam a connu la plus forte croissance des prix de tous les marchés de la zone euro, avec une augmentation nominale d'environ 17 %, de sorte que la ville se trouve désormais dans la zone de risque de bulle. Des fondamentaux économiques solides n'empêcheront pas une correction si les taux d'intérêt hypothécaires continuent d'augmenter. À Madrid, la croissance des prix s'est également accélérée depuis le début de la pandémie. La capitale espagnole se trouve désormais dans la zone de surévaluation, bien qu'une main-d'œuvre hautement qualifiée puisse toujours s'offrir le logement le plus cher parmi tous les marchés de la zone euro analysés dans l'étude. Outre la reprise économique après la fin de la pandémie et la baisse des taux d'intérêt, les incitations fiscales à la rénovation des bâtiments ont également soutenu la croissance des prix à Milan après une décennie de stagnation des prix.

Le marché du logement à Paris constitue une aberration parmi les marchés de la zone euro étudiés. Ainsi, les prix nominaux de l'immobilier ont baissé entre mi-2021 et mi-2022, ce qui explique que la capitale française soit sortie de la zone de risque de bulle. Néanmoins, Paris reste le marché de la zone euro le moins abordable de l'étude.

Le marché du logement de Londres se situe dans une zone surévaluée. Les prix sont 6 % plus élevés qu'il y a un an, soutenus par une pénurie structurelle de logements et une reprise de la demande après la pandémie. Les loyers ont fortement augmenté, les candidats à l'achat ayant des difficultés à trouver des biens immobiliers adaptés. Néanmoins, la hausse des taux d'intérêt hypothécaires, la fin de l'exonération du droit de timbre et les perspectives économiques incertaines freinent les perspectives de prix. Varsovie a eu l'un des marchés de l'emploi les plus forts d'Europe de l'Est, dont le boom a attiré de nouveaux résidents ainsi que des investisseurs buy-to-let. Le marché est toujours correctement évalué, mais le logement est devenu de plus en plus inabordable en raison des prix élevés et de la hausse rapide des taux d'intérêt hypothécaires. Une politique monétaire plus restrictive a eu un effet immédiat sur le marché du logement à Stockholm. Une baisse des prix de plus de 10 % au deuxième trimestre de cette année a fait baisser la valeur de l'indice de la ville, qui est ainsi passée de la zone de risque de bulle à la zone surévaluée.

Proche-Orient

Les prix de l'immobilier à Tel Aviv ont environ triplé entre 2001 et 2017. Les loyers ont presque suivi la hausse des prix d'achat, signe d'une pénurie fondamentale de logements. Après une brève phase de correction en 2018, la croissance explosive des prix du marché s'est poursuivie. Rien qu'entre la mi-2021 et la mi-2022, les prix ont augmenté de 18 %, soit le taux de croissance le plus élevé depuis 2010. Parallèlement, l'encours des crédits a augmenté de 18 %, la plus forte hausse en 25 ans. Par conséquent, le marché se trouve désormais pour la première fois dans la zone de risque de bulle. Le marché du logement de Dubaï a connu des hauts et des bas au cours des deux dernières décennies, la demande de logements dépendant fortement de l'évolution des prix du pétrole. La hausse des prix du pétrole et l'augmentation de l'immigration ont stimulé le marché l'année dernière. Les prix de l'immobilier ont augmenté de 10 % entre la mi-2021 et la mi-2022. Au cours des quatre derniers trimestres, les loyers ont même dépassé la croissance des prix des logements. Le marché est donc correctement évalué.

APAC

Les prix de l'immobilier à Tokyo ont augmenté presque sans interruption pendant plus de deux décennies, favorisés par des conditions de financement attractives et la croissance démographique. Les déséquilibres ont maintenant atteint le seuil du risque de bulle, car le logement est de moins en moins abordable. Toutefois, des signes de ralentissement ont été observés récemment. Ainsi, la croissance des prix a diminué de moitié en glissement annuel pour atteindre 5 %, ce qui est inférieur à la moyenne nationale pour la première fois depuis dix ans. À Sydney, les prix se sont envolés de 30 pour cent au total en 2020 et 2021, avant que le durcissement des normes d'octroi de crédit l'année dernière et les hausses agressives des taux d'intérêt cette année ne réduisent fortement l'accessibilité financière. En conséquence, les prix ont déjà baissé de plus de 5 pour cent au deuxième trimestre 2022. Le marché reste toutefois fortement surévalué. Hong Kong a enregistré une correction des prix nominaux des logements en propriété d'environ 4 pour cent entre la mi-2021 et la mi-2022 - le taux de croissance le plus faible de toutes les villes étudiées. Malgré cela, le marché n'est pas encore sorti de la zone de risque de bulle. Singapour jouit d'une forte réputation internationale en tant que centre économique et les prix de l'immobilier ont encore augmenté de 11 pour cent entre la mi-2021 et la mi-2022.

Amérique du Nord et du Sud

Depuis le début de la pandémie, les villes américaines analysées ont connu une croissance des prix nettement plus forte que les années précédentes. Miami continue de bénéficier d'une forte immigration et d'un grand intérêt de la part des investisseurs étrangers. La ville a enregistré les taux de croissance annuels les plus élevés pour les prix des logements et les loyers, ce qui a renforcé les déséquilibres. San Francisco a également connu de fortes hausses de prix. Compte tenu de l'affaiblissement de l'emploi dans le secteur de la technologie et de la poursuite probable des modèles de travail à distance et hybrides, les perspectives pour les prix de l'immobilier à San Francisco sont sombres. Los Angeles connaissait déjà d'importants déséquilibres, qui se sont encore accentués depuis l'année dernière. L'accessibilité financière a presque atteint son niveau historique le plus bas. Boston a bénéficié de la plus forte croissance des revenus de toutes les villes de l'étude grâce à son économie forte et diversifiée. Les déséquilibres sont restés pratiquement inchangés par rapport à l'année dernière. En revanche, New York a affiché l'an dernier la plus faible croissance des prix de toutes les villes américaines analysées. L'évolution du marché immobilier reste à la traîne par rapport aux villes et aux États moins chers et plus favorables en termes de fiscalité, de climat des affaires et de réglementation.

Les prix réels de l'immobilier à Vancouver et Toronto ont plus que triplé au cours des 25 dernières années. L'indice donne des signaux d'alarme depuis quelques années déjà. La hausse des prix de 35 pour cent supplémentaires depuis la pandémie n'est pas durable. Les récentes augmentations des taux d'intérêt par la Banque du Canada devraient être la goutte d'eau qui fait déborder le vase. Une correction des prix est déjà en cours.

Après une longue période de stagnation, la croissance des prix a certes légèrement repris à São Paulo, mais le marché reste raisonnablement valorisé. Malgré la récente forte hausse des taux d'intérêt, la demande de nouvelles hypothèques reste robuste. Il pourrait y avoir un potentiel de hausse supplémentaire pour le marché immobilier, car le cycle de resserrement monétaire touche à sa fin et les perspectives économiques restent solides.


12/10/2022


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