UBS Wealth Management lance l'UBS Global Real Estate Bubble Index axé sur une série de marchés résidentiels urbains de par le monde. La plupart des villes sont surévaluées
Depuis 1998, les prix immobiliers de bon nombre de villes de par le monde ont doublé, en valeur réelle. En moyenne, ils sont supérieurs aux niveaux précédant la crise financière de 2007-2008.
Selon l'UBS Global Real Estate Bubble Index d’UBS Chief Investment Office Wealth Management, qui paraît pour la première fois aujourd’hui, les marchés de l’immobilier résidentiel sont surévalués dans la plupart des villes examinées. Le risque d’une bulle est particulièrement visible à Londres et à Hong Kong.
Les écarts par rapport à la moyenne à long terme laissent entrevoir des marchés du logement nettement surévalués à Sydney, à Vancouver, à San Francisco et à Amsterdam. Les prix sont également exagérés à Genève, à Zurich, à Paris, à Francfort et, dans une moindre mesure, à Tokyo et à Singapour. Les villes américaines de New York et de Boston affichent des évaluations correctes en comparaison historique, tandis que Chicago est sous-évaluée.
Claudio Saputelli, responsable de Global Real Estate au sein du Chief Investment Office (CIO) d’UBS Wealth Management, explique: «Un cocktail fait d’attentes optimistes, de fondamentaux économiques favorables et de flux de capitaux venus de l’étranger a entraîné, ces dernières années, une envolée des prix dans certaines villes. La politique monétaire souple a empêché la normalisation des marchés du logement et favorisé le risque de bulles locales.»
Le terme de bulle qualifie l'évaluation erronée, importante et prolongée d’un actif. Une bulle ne peut pas être prouvée de manière irréfutable avant qu’elle n'éclate, mais les données historiques montrent des schémas réguliers d'excès du marché immobilier. «Il est primordial d’essayer d’identifier les signes d’une bulle suffisamment tôt – c’est pourquoi nous avons créé l’UBS Global Real Estate Bubble Index», souligne Claudio Saputelli.
Comment identifier une bulle
L’UBS Global Real Estate Bubble Index mesure le risque d’une bulle immobilière dans les centres financiers mondiaux sur la base des schémas mentionnés plus haut. L’indice utilise les classifications suivantes basées sur le risque: déprimé, sous-évalué, correctement évalué, surévalué et risque de bulle.
L’analyse est complétée par une comparaison des ratios actuels prix-revenus et prix-loyer. La faible accessibilité à l'immobilier indiquée par les ratios prix-revenus laisse entrevoir un ralentissement de l’appréciation des prix à long terme. A l’inverse, des ratios prix-loyer élevés signalent une dépendance dangereuse vis-à-vis du bas niveau des taux d’intérêt.
«Les prix de l’immobilier résidentiel se sont le plus fortement détachés des revenus locaux à Hong Kong, à Londres, à Paris, à Singapour, à New York et à Tokyo, où l’achat d’un appartement de 60 m2 dépasse le budget de la plupart des gens, même pour les personnes qui travaillent dans le secteur des services exigeant des qualifications élevées», commente Matthias Holzhey, économiste chez UBS CIO Wealth Management.
Evaluations exagérées à Zurich et à Genève
Zurich et Genève sont positionnées dans la partie inférieure de la fourchette «surévaluée». A fin 2011, Genève était encore considérée comme recelant un risque de bulle. «Un tiédissement progressif comme on le constate à Genève depuis trois ans ne s’observe que rarement sur les marchés du logement ailleurs dans le monde», précise Matthias Holzhey. «La baisse de l’indice est imputable à une légère contraction des prix associée à des revenus et loyers stables et à un certain rattrapage effectué dans d’autres régions du pays.»
A la différence de Genève, Zurich a vu ses prix augmenter de 30% depuis la fin de la crise financière. Cela représente le deuxième taux de croissance le plus élevé pour toutes les villes sous revue. En dépit de la surévaluation, l’achat d’un appartement demeure possible aussi bien à Zurich qu’à Genève, si on compare à la situation dans la plupart des autres villes du monde. Toutefois, le niveau record du ratio prix-loyer, qui reflète un environnement de taux faussé, est frappant
Liens
UBS Global Real Estate Bubble Index: http://www.ubs.com/global-real-estate-bubble-index
Vous trouverez de plus amples informations sur le Chief Investment Office d’UBS Wealth Management sous: www.ubs.com/cio
Depuis 1998, les prix immobiliers de bon nombre de villes de par le monde ont doublé, en valeur réelle. En moyenne, ils sont supérieurs aux niveaux précédant la crise financière de 2007-2008.
Selon l'UBS Global Real Estate Bubble Index d’UBS Chief Investment Office Wealth Management, qui paraît pour la première fois aujourd’hui, les marchés de l’immobilier résidentiel sont surévalués dans la plupart des villes examinées. Le risque d’une bulle est particulièrement visible à Londres et à Hong Kong.
Les écarts par rapport à la moyenne à long terme laissent entrevoir des marchés du logement nettement surévalués à Sydney, à Vancouver, à San Francisco et à Amsterdam. Les prix sont également exagérés à Genève, à Zurich, à Paris, à Francfort et, dans une moindre mesure, à Tokyo et à Singapour. Les villes américaines de New York et de Boston affichent des évaluations correctes en comparaison historique, tandis que Chicago est sous-évaluée.
Claudio Saputelli, responsable de Global Real Estate au sein du Chief Investment Office (CIO) d’UBS Wealth Management, explique: «Un cocktail fait d’attentes optimistes, de fondamentaux économiques favorables et de flux de capitaux venus de l’étranger a entraîné, ces dernières années, une envolée des prix dans certaines villes. La politique monétaire souple a empêché la normalisation des marchés du logement et favorisé le risque de bulles locales.»
Le terme de bulle qualifie l'évaluation erronée, importante et prolongée d’un actif. Une bulle ne peut pas être prouvée de manière irréfutable avant qu’elle n'éclate, mais les données historiques montrent des schémas réguliers d'excès du marché immobilier. «Il est primordial d’essayer d’identifier les signes d’une bulle suffisamment tôt – c’est pourquoi nous avons créé l’UBS Global Real Estate Bubble Index», souligne Claudio Saputelli.
Comment identifier une bulle
L’UBS Global Real Estate Bubble Index mesure le risque d’une bulle immobilière dans les centres financiers mondiaux sur la base des schémas mentionnés plus haut. L’indice utilise les classifications suivantes basées sur le risque: déprimé, sous-évalué, correctement évalué, surévalué et risque de bulle.
L’analyse est complétée par une comparaison des ratios actuels prix-revenus et prix-loyer. La faible accessibilité à l'immobilier indiquée par les ratios prix-revenus laisse entrevoir un ralentissement de l’appréciation des prix à long terme. A l’inverse, des ratios prix-loyer élevés signalent une dépendance dangereuse vis-à-vis du bas niveau des taux d’intérêt.
«Les prix de l’immobilier résidentiel se sont le plus fortement détachés des revenus locaux à Hong Kong, à Londres, à Paris, à Singapour, à New York et à Tokyo, où l’achat d’un appartement de 60 m2 dépasse le budget de la plupart des gens, même pour les personnes qui travaillent dans le secteur des services exigeant des qualifications élevées», commente Matthias Holzhey, économiste chez UBS CIO Wealth Management.
Evaluations exagérées à Zurich et à Genève
Zurich et Genève sont positionnées dans la partie inférieure de la fourchette «surévaluée». A fin 2011, Genève était encore considérée comme recelant un risque de bulle. «Un tiédissement progressif comme on le constate à Genève depuis trois ans ne s’observe que rarement sur les marchés du logement ailleurs dans le monde», précise Matthias Holzhey. «La baisse de l’indice est imputable à une légère contraction des prix associée à des revenus et loyers stables et à un certain rattrapage effectué dans d’autres régions du pays.»
A la différence de Genève, Zurich a vu ses prix augmenter de 30% depuis la fin de la crise financière. Cela représente le deuxième taux de croissance le plus élevé pour toutes les villes sous revue. En dépit de la surévaluation, l’achat d’un appartement demeure possible aussi bien à Zurich qu’à Genève, si on compare à la situation dans la plupart des autres villes du monde. Toutefois, le niveau record du ratio prix-loyer, qui reflète un environnement de taux faussé, est frappant
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UBS Global Real Estate Bubble Index: http://www.ubs.com/global-real-estate-bubble-index
Vous trouverez de plus amples informations sur le Chief Investment Office d’UBS Wealth Management sous: www.ubs.com/cio
Une stabilisation fragile