Un environnement toujours difficile sur le marché suisse de l’immobilier


     


Le «Swiss Real Estate Sentiment Index collecté par KPMG montre que, dans l’ensemble, le climat est légèrement négatif sur le marché des immeubles de placement suisses. Pour certaines régions – comme celle du lac Léman ou du Mittelland –, les acteurs du marché attendent un recul des prix. Il en va de même pour différents segments des placements immobiliers comme celui des immeubles de bureau.

La situation initiale difficile sur le marché suisse de l’immobilier a peu changé depuis l’année dernière: le Swiss Real Estate Sentiment Index agrégé de KPMG est à -5,3 points (pts), ce qui correspond à une détérioration marginale par rapport à l’année précédente (-1,9 pts). Aujourd’hui comme hier, le climat sur le marché suisse des immeubles de placement doit être caractérisé comme étant en légère régression.

Une attitude positive face à la situation économique

Pour la première fois depuis le recensement de l’indice, les attentes des acteurs du marché professionnels concernant l’évolution de la situation économique se situent dans la zone positive, avec 10,1 points. Une amélioration de 22,1 points peut être constatée par rapport à l’année précédente. Considéré sur tous les segments de placement, l’indice des prix attendus est de -9,1 points, de sorte qu’il se situe légèrement dans la zone négative, mais près de la marque de stabilité. Ainsi, les attentes relatives à l’évolution des prix des immeubles de placement se sont encore réduites en comparaison annuelle.

Pour les emplacements centraux, les acteurs du marché pronostiquent toujours des prix en hausse. Avec 45,1 pts, l’indice des prix attendus reste largement dans la zone positive; un ralentissement est néanmoins attendu dans l’évolution des prix par rapport à l’année précédente (67,5 pts). L’attente de prix pour les centres moyens se situe pour la première fois, avec -4,9 pts, dans la zone négative. Pour les emplacements périphériques, une nouvelle baisse de prix est attendue, mais les estimations sont, avec -67,1 pts, moins tranchées que l’année précédente (-77,6 pts).
Exception du segment de l’habitat

L’immobilier résidentiel reste le seul segment d’utilisation caractérisé par une attente positive par rapport à l’évolution des prix (43,9 pts). Mais dans ce segment d’investissement également, on peut constater une légère dégradation par rapport à l’année précédente (57,0 pts). En ce qui concerne les prix de l’immobilier de bureau, les acteurs du marché font état, avec -101,8 pts, d’attentes fortement négatives, de sorte que la tendance négative des années précédentes (2013:
-89,4 pts; 2012: - 58,7 pts) s’est encore accentuée.

Dans le segment des logements, on constate toujours, avec -126,9 pts, une forte pénurie d’immeubles d’investissement adéquats. Cette pénurie est associée aux attentes de prix positives de ce segment d’utilisation et aux préférences correspondantes des acteurs du marché en matière d’investissement. Dans le segment d’utilisation commercial, il existe des différences entre les sous-groupes. L’offre future d’immeubles de bureau est jugée suffisante par les sondés, avec 31,4 pts (2013: 24,5 pts). L’offre d’immobiliers spéciaux semble, selon les estimations du marché, se raréfier légèrement (2014: -27,6 pts; 2013: -8,7 pts).

Sur le plan géographique, on peut constater les tendances suivantes: les estimations légèrement inférieures, dans l’ensemble, concernant l’évolution des prix se reflètent au niveau des centres économiques. Pour tous les centres économiques, à l’exception de Berne, les acteurs du marché s’attendent, en comparaison avec l’année précédente, à un ralentissement modéré dans l’évolution des prix. Une évolution des prix toujours positive est attendue dans les régions de Zurich (26,8 pts), Lucerne/Zoug (21,4 pts) et Bâle (13,8 pts), une tendance aux attentes négatives étant évidente. Les principales variations négatives par rapport à l’année précédente concernent Genève et Lausanne. Il est frappant de constater qu’en 2012, les acteurs du marché de la région de Genève témoignaient encore, avec 60,9 pts, d’une évolution de prix très positive. Le climat s’est fortement modifié en 2 ans. Dans les autres régions, des prix stables ou en léger recul sont pronostiqués.

Un renforcement des réglementations, le plus gros danger

Pour les acteurs du marché, le renforcement des réglementations représente le plus gros danger pour le marché suisse de l’immobilier. Celui-ci est dû à la multitude de mesures réglementaires décidées ou prévues qui touchent, directement ou indirectement, le marché immobilier, comme par exemple l’initiative contre l’immigration de masse, la réforme de l’imposition des entreprises III ou le renforcement discuté de la Lex Koller.

Les autres risques, comme les défaillances de paiement, la crise en Europe ou la baisse des valeurs immobilières, sont considérés par les sondés comme étant moins critiques, voire stables, par rapport à l’année précédente. La deuxième menace identifiée concerne la hausse persistante des taux d’intérêt. L’estimation des risques s’est néanmoins légèrement détendue par rapport à l’année précédente. Les sondés sont d’avis que le bas niveau des intérêts se maintiendra encore un certain temps.

Les Suisses découvrent l’investissement immobilier à l’étranger

Les placements immobiliers européens ont la faveur des participants au sondage qui gèrent des investissements à l’étranger. Le marché allemand de l’investissement est le plus attrayant. Outre une évolution stable de la valeur et de faibles fluctuations des rendements, cet intérêt pour le placement immobilier allemand devrait s’expliquer par la proximité géographique et culturelle.

Le manque de savoir-faire des investisseurs est identifié comme le plus gros obstacle dans l’investissement immobilier à l’étranger, suivi des risques de change. La bonne performance des placements immobiliers suisses est aussi évoquée comme motif de focalisation des investisseurs de notre pays sur le marché suisse de l’immobilier.

Les investisseurs suisses affrontent la concurrence des investisseurs étrangers sur le marché immobilier suisse lors de l’acquisition d’immeubles dont le volume de placement dépasse CHF 50 millions. Près des deux tiers des sondés sont exposés, lors de l’acquisition de tels volumes, à une concurrence moyenne de la part d’investisseurs étrangers. Pour les biens de moindre valeur, la concurrence de l’étranger doit être considérée comme plutôt modérée. Les sondés recensent la plus forte activité d’investissements d’étrangers en Suisse de la part des Family Offices étrangers (35%), suivis des particuliers (26%). Pour les surfaces de vente aux emplacements privilégiés (High Street), les participants au sondage constatent que les investisseurs étrangers sont prêts à payer un prix plus élevé. Ceci s’explique par le rôle de premier plan des Family Offices et des particuliers qui, dans les emplacements huppés, sont en partie disposés à payer des prix d’amateur pour les immeubles de haute qualité.



21/09/2014


Lu 810 fois

Immo-swissnews.ch