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Un marché immobilier suisse préservé avant la tempête



Un marché immobilier suisse préservé avant la tempête
Les marchés immobiliers suisses n'échappent pas aux retombées de la crise financière mondiale. Cependant, les économistes du Credit Suisse ne prévoient pas de profonds bouleversements pour 2009, car ces marchés sont en bonne santé et ont rarement connu de surchauffes par le passé récent. Le marché du logement semble le plus stable. Il profite en effet encore des impulsions de la vague migratoire, qui devraient être inférieures à celles du record recensé en 2008, mais un effondrement de la demande devrait être évité. Sur le marché des surfaces commerciales en revanche, la forte réduction d'effectifs escomptée et la fin du boom de la consommation devraient faire chuter considérablement la demande. Le marché des surfaces de bureaux est pour sa part confronté à une offre accrue d'origine cyclique. Sur le marché des surfaces de vente, il faut s'attendre à un remembrement accéléré du fait de l'expansion en vigueur depuis de longues années.

Des conditions stables sur les marchés du logement

Du fait d'une immigration étonnamment forte, on ne recense aucun surplus d'offre caractéristique de la fin d'un cycle de construction de logements. Le marché du logement se trouve donc en bonne santé et peut affronter le ralentissement conjoncturel sans problèmes intrinsèques. L'espace lémanique appelle même de ses voeux un certain refroidissement. Ce phénomène n'aura aucune incidence décisive dans un premier temps sur l'ensemble de la Suisse, car en dépit du tassement de la vague migratoire, il faut encore tabler sur une croissance démographique de 1%, soit un taux supérieur à la moyenne. Compte tenu de la forte activité de construction et de la diminution de la demande, l'ère de la commercialisation aisée des constructions nouvelles devrait cependant toucher à sa fin. Au vu des projets de construction prévus, on ne peut escompter de nette décrue de la production de logements sous la barre des 40 000 unités qu'à partir de 2011. Un nombre croissant de logements locatifs arrivent sur le marché en 2009. Du fait de la baisse du nombre d'immigrants et des logements en propriété attrayants grâce aux faibles taux d'intérêt, les logements de ce segment devraient avoir de plus en plus de difficultés à trouver preneur. Les économistes du Credit Suisse tablent ainsi pour 2009 sur un retour des taux de vacance à un niveau supérieur à 1% et dans certaines régions, à des reculs de prix, qui resteront néanmoins modestes et limités à un chiffre. Ces baisses des prix ne peuvent pas être comparées à l'effondrement des prix recensé sur divers marchés immobiliers étrangers. La Suisse n'est confrontée ni à une bulle des prix ni à une surenchère de l'offre sur le marché du logement.

Les marchés des surfaces commerciales souffrent du fléchissement de l'économie

Pour les marchés des surfaces commerciales, les perspectives sont moins réjouissantes. Dès ce trimestre, la dégradation spectaculaire de la conjoncture suisse se répercutera négativement sur l'emploi dans les branches de bureaux. Les économistes du Credit Suisse s'attendent à la suppression de quelque 18'000 postes au cours de l'année, laissant présager une forte réduction de la demande en surfaces de bureaux. Malgré cette réduction d'effectifs, les experts du Credit Suisse ne tablent pas sur une diminution substantielle des surfaces côté demande. Les besoins en extensions de surfaces n'existeront cependant que dans un petit nombre d'entreprises. Côté offre, le volume de projets de construction atteint son apogée fin 2008 alors que point le refroidissement conjoncturel. Durant l'année en cours, le nombre croissant des surfaces arrivant sur le marché inversera la tendance du taux de vacance, en baisse depuis 3 ans. La hausse des prix locatifs constatée depuis 2007 seulement sera de nouveau stoppée. Les catégories d'emplacements moins attrayantes devraient être fortement affectées par cet affaiblissement.

Fin de l'état de grâce sur le marché des surfaces de vente
La branche du commerce de détail se situe à un tournant en 2009. Jusqu'ici, la tendance à l'internationalisation et le boom de la consommation en phase de haute conjoncture avaient masqué les problèmes structurels. Ces deux facteurs sont actuellement en perte de vitesse, ce qui endiguera l'expansion éffrénée en surfaces. Comme les chiffres d'affaires retrouveront le chemin d'une croissance plus modeste, le problème de la baisse de productivité des surfaces se fera plus pressant et le remembrement s'intensifiera dans le commerce de détail. Côté offre, l'expansion de surfaces devrait se poursuivre dans un premier temps, car les investissements prévus dans les constructions nouvelles et les transformations sont encore considérables. Le nombre de grands projets décline néanmoins progressivement. La tendance à la baisse des taux de vacance devrait donc être interrompue cette année. Seuls les prix des emplacements prestigieux devraient continuer à augmenter en 2009, mais dans une moindre mesure. Aux emplacements moins privilégiés, l'offre excédentaire croissante devrait en revanche se traduire par un recul des prix.

Stabilité des fonds immobiliers suisses même en temps de crise

Le critère essentiel de l'intégration d'un nouveau type de placements dans un portefeuille existant réside dans sa corrélation avec les rendements du portefeuille. Bien souvent, les corrélations ne sont pas stables sur la durée. Les caractéristiques de diversification, particulièrement importantes en ces temps de crise, n'ont fréquemment aucun effet, car lors de telles périodes, bon nombre de placements connaissent une évolution étonnamment similaire. Selon les calculs des économistes du Credit Suisse sur ces douze dernières années, les fonds immobiliers perdent un peu de leur capacité à réduire les risques en temps de crise, mais conservent leur fonction fondamentale de diversification et convainquent par leur stabilité. L'évolution légèrement positive des fonds immobiliers durant l'année boursière difficile qu'a été 2008 confirme cette constatation

source : Crédit Suisse

10/03/2009

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Rédaction Immo-swissnews.ch