Un résultat excellent pour 2020 – Augmentation du dividende proposé


     


L'augmentation de la valeur de CHF 79 millions souligne la qualité du portefeuille
Revenus locatifs like-for-like en hausse de +1.6%
Real Estate Services augmente sa marge EBIT à 8.6%
Bénéfice net sans effet de réévaluations de CHF 45 millions
Gross LTV réduite à un faible 37.6%
NAV par action en progression à CHF 74.80 sans impôts différés

Citation de Stéphane Bonvin, CEO du groupe Investis:

«En cette année exigeante et imprévisible, nous avons démontré toute la vigueur du business model d’Investis. Nous avons enregistré l’an dernier un excellent exercice. Mais c’est ce qui se cache au-delà de ces chiffres et de ces succès, qui me rend vraiment fier d’Investis. Nous avons fait tout ce qui était en notre pouvoir pour préserver la sécurité, la santé et l’engagement de nos collaborateurs, tout en explorant de nouveaux modes de travail. Pour l’avenir, je suis convaincu que le changement est la seule constante, y compris dans le secteur immobilier. Nous sommes en bonne position pour affronter l’année qui vient et nous sommes prêts à faire face aux défis de la pandémie de Covid-19.»

Excellent résultat dans des conditions difficiles

Le groupe a dégagé un chiffre d’affaires de CHF 179 millions (CHF 188 millions l’année précédente). Le recul net de 4.7% est dû à l’abandon des Serviced apartments et à la vente de certaines sociétés affiliées du segment Real Estate Service durant l’exercice 2019. L’EBITDA avant réévaluations et gains de cessions a atteint CHF 46 millions (CHF 47 millions). Grâce à la hausse des cashflows résultants des biens immobiliers et un taux d’escompte réel moyen en baisse, les plus-values sur réévaluations se sont élevées à CHF 79 millions. Le taux d’escompte réel moyen de l’ensemble du portefeuille s’élevait à 3.15% fin 2020. La vente de certains immeubles a permis d’enregistrer des gains de cessions d’un montant de CHF 14 millions. Cela s’est traduit par un excellent EBIT de CHF 136 millions, soit une hausse de 7.1% par rapport à l’année précédente (CHF 127 millions). Cette évolution positive est le résultat d’une gestion de crise professionnelle et d’une position forte sur ces deux segments de marché.

Le segment Properties a dégagé un chiffre d’affaires de CHF 58 millions, soit une augmentation de 1.6%. Les revenus locatifs, sur une base comparable, ont enregistré une excellente progression de +1.6%. Ce segment affiche un brillant résultat EBIT à hauteur de CHF 131 millions, ce qui correspond à une hausse de 27.3% par rapport à l’année précédente (CHF 103 millions). Ce résultat notable inclut aussi bien les effets de réévaluations à hauteur de CHF 79 millions que les gains de cessions de CHF 14 millions résultants de la vente de différents biens immobiliers.

À la fin de l’année, la valeur du portefeuille a pu être portée à CHF 1,490 millions, soit une augmentation de 3.6%. Ce portefeuille résilient est composé de 167 immeubles et de 3,006 unités résidentielles. Le taux de vacance a pu être abaissé à 3.0% (3.2% l’année précédente). L’état locatif annuel s’est élevé à CHF 58.6 millions au 31.12.2020 (CHF 61.2 millions). Ce recul est dû aux ventes de biens immobiliers majoritairement commerciaux du deuxième semestre 2020. Compte tenu de ces ventes, la part des immeubles résidentiels dans le portefeuille s’élève désormais à 95%.

Le segment Real Estate Services a dégagé un chiffre d’affaires de CHF 125 millions, soit une augmentation de CHF 9 millions par rapport au chiffre d’affaires de l’année précédente ajusté des ventes de différentes sociétés affiliées (diminution de CHF 21 millions). Aussi bien Privera que conciergepro ont enregistré une croissance organique. Cette hausse a également été réalisée grâce à diverses acquisitions. Le portefeuille locatif géré dans l’activité Property Management s’est élevé à CHF 1.42 milliard (CHF 1.41 milliard au 31.12.2019).

Le bénéfice d’exploitation (EBIT) sur ce segment a atteint CHF 10.8 millions (CHF 11.5 millions). Compte tenu d’un environnement de marché exigeant, les ressources en personnel ont dû être augmentées pour fournir les services supplémentaires nécessaires liés à la pandémie. Les marges EBIT n'ont donc pas pu se maintenir au niveau de l’année précédente pour les deux activités principales. Pour autant, grâce à de nouvelles activités, la marge EBIT s’est améliorée de 0.2% points pour atteindre 8.6%.

Résultat financier

Les produits financiers s’élèvent à CHF 0.5 millions. L’année précédente, ils atteignaient CHF 5.8 millions et intégraient notamment l’effet positif entraîné par la réduction de la participation dans Polytech Ventures Holding SA.

Les charges financières tombent à CHF 4.0 millions (CHF 5.2 millions) en raison d’une diminution des dettes financières.

Impôts sur le revenu

Le taux d’imposition a été abaissé à 14.4% (revenu fiscal pour 2019). L’année précédente avait été marquée par la décision de mettre en œuvre la réforme fiscale (RFFA) dans le canton de Genève. Des passifs d’impôts différés avaient alors été soldés à hauteur de CHF 61 millions, ce qui s’était traduit par des revenus fiscaux nets de CHF 45 millions.

Bénéfice net

Le bénéfice net a atteint l’excellent chiffre de CHF 114 millions (2019: CHF 173 millions / 2018: CHF 54 millions), soit CHF 8.91 par action (2019: CHF 13.59 / 2018: CHF 4.27). Le bénéfice net sans effet de réévaluations s’est monté à CHF 45 millions. Les chiffres de 2019 bénéficiaient cependant du solde des passifs d’impôts à la suite de la RFFA dans le canton de Genève et des bénéfices sur vente des sociétés affiliées.

Bilan très solide – Gross LTV en dessous de 38%

Le total du bilan s’élevait à CHF 1.56 milliard au 31 décembre 2020, avec un ratio de fonds propres très confortable de 53% (47%). L’emprunt de CHF 100 millions arrivé à échéance en juin 2020 ayant été remboursé. Les passifs d’impôts différés, d'un montant significatif, se sont accrus pour atteindre CHF 138 millions (CHF 127 millions).

Le portefeuille immobilier, axé sur des propriétés résidentielles dans des emplacements centraux, s’élevait à la fin de l’année à CHF 1.49 milliard (CHF 1.44 milliard). En rapport aux dettes financières porteuses d’intérêts, le LTV a été abaissé à 38% (46%). Le portefeuille immobilier reste libre et toutes les cédules hypothécaires sont en notre possession.

La valeur nette d’inventaire (NAV) par action sans impôts différés en lien avec les immeubles s’est accrue par rapport à l’année précédente (CHF 67.61) pour atteindre le niveau réjouissant de CHF 74.80.

Assemblée générale 2021

L’assemblée générale 2021 aura lieu le 27 avril 2021, mais, cette fois encore, dans des conditions exceptionnelles. Sur la base de l’Ordonnance 3 sur les mesures destinées à lutter contre le coronavirus (Ordonnance 3 COVID-19), reconduite par le Conseil fédéral jusqu’au 31 décembre 2021, l’assemblée générale aura lieu une nouvelle fois à huis clos.

Les actionnaires sont invités à voter à l’avance en communiquant leurs instructions de vote au représentant indépendant. Ni le président du conseil d’administration ni la direction du groupe ne prononceront d’allocution. L’événement ne sera pas retransmis. Seul le représentant indépendant sera autorisé à exprimer les voix des actionnaires. Ces mesures ont été décidées en vue de protéger la santé des actionnaires, du personnel interne et des prestataires externes.

Le versement d’un dividende augmenté à CHF 2.50 par action, pour moitié sous la forme d’un prélèvement sur les réserves issues d’apports de capitaux, sera proposé aux actionnaires d’Investis lors de l’assemblée générale ordinaire. Cela correspond à un ratio de distribution du dividende de 28.2%.

Dans le cadre d’un nouvel appel d’offres pour les tâches incombant aux organes de révision, le conseil d’administration a décidé de proposer l’élection de KPMG lors de l’assemblée générale.

Environnement de marché et perspectives 2021

L'impact de la crise du COVID-19 a posé à l'économie des défis multiples d'un genre rarement rencontré. Le marché de l’immobilier résidentiel a été relativement peu touché comparé à d'autres secteurs. Certes, plusieurs segments ont été impacté – en premier lieu l’immobilier professionnel et l’immobilier hôtelier. Mais le marché suisse du logement est un ancrage fort du marché de l’immobilier et n’a été touché que de manière minime par la crise du coronavirus. De plus, le COVID-19 n’a pas suscité d’exode hors des villes, en dépit de la prétendue perte d’attractivité des centres liée aux répercussions de la pandémie. De la même façon, on ne décèle aucun intérêt supplémentaire pour l’accès à la propriété, en effet, la hausse des abonnements de recherche a concerné dans une même mesure la location et la vente/l’achat.

Le portefeuille d’Investis est constitué à 95% d’immeubles d’habitation occupant le segment de prix moyen et bénéficiant d’une situation centrale dans la région de l’arc lémanique La concentration sur cette région est en quelque sorte l’«USP» d’Investis. Le loyer moyen à Genève a augmenté de 2% (à CHF 2,350) au cours des 12 derniers mois. À Lausanne, le loyer moyen est stable et s’élève à CHF 1,650 par mois, soit un peu plus que la moyenne suisse (CHF 1,597). Les nouveaux investissements sont très limités sur ce segment en raison du marché fortement régulé. La demande reste toujours aussi élevée. Il reste à savoir quel impact auront les nouvelles réglementations en matière de télétravail – le phénomène actuel – sur la taille et sur l’emplacement des logements. Investis est convaincu que la proximité du centre-ville reste attractive.

L’immigration vers la Suisse reste un facteur important pour la demande, respectivement la situation du vacant. Selon l’Office fédéral de la statistique, le solde migratoire était toujours positif en Suisse à la fin 2020 (+11.6%). En 2020, les mouvements de migration ont connu de fortes fluctuations. Cette volatilité devrait se stabiliser dès que la situation liée au COVID-19 sera sous contrôle.

Investis prévoit de continuer à développer son portefeuille immobilier grâce à des acquisitions ciblées dans des endroits attrayants, en particulier dans la région de l’arc lémanique.

Sur le segment Real Estate Services, la priorité est donnée à la croissance rentable du chiffre d’affaires dans les deux activités ainsi qu’à des acquisitions sélectives.

Investis est persuadé que durant les périodes d’incertitude, l’heure est aux entreprises qui ont un faible taux d’endettement, un bilan stable et des coûts d’emprunt moyens à bas niveau. Malgré la pandémie de Covid-19 et grâce au soutien d’un environnement de marché à faible taux d’intérêts qui semble se maintenir, nous continuons d’observer une bonne demande en immeubles d’habitation dans les meilleurs emplacements de Suisse et en prestataires de services immobiliers de haute qualité.

25/03/2021


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