Die Züblin Immobilien Holding AG hat das erste Halbjahr 2013/2014 mit einem Verlust von CHF 15 Mio. abgeschlossen (2012/2013: CHF -22 Mio.). Zur Finanzierung zukünftiger Verpflichtungen hat der Verwaltungsrat den Verkauf von strategischen Liegenschaften beschlossen. Zusätzlich wird die Organisation von Züblin der verringerten Portfoliogrösse angepasst, wodurch wiederkehrende Einsparungen von CHF 3 Mio. erwartet werden.
Wie bereits im letzten Jahr steht die Entwicklung der Züblin Gruppe auch dieses Jahr im Zeichen der Umbauarbeiten in Paris und Bern und der Desinvestition von strategischen und nicht strategischen Liegenschaften. Dadurch verringerte sich der Mietertrag im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2013/2014 um 20% auf CHF 23 Mio. Das liquiditätswirksame operative Ergebnis fiel erwartungsgemäss mit einem Verlust von CHF 1,2 Mio. aus. Dazu tragen die Immobilien in Renovation mit einem negativen Einfluss von CHF 6,7 Mio. bei, während die vermieteten Immobilien einen positiven operativen Beitrag von CHF 5,5 Mio. leisteten.
Acht Verkäufe getätigt
Im Berichtszeitraum konnten acht Immobilien für insgesamt CHF 242 Mio. verkauft werden. In der Schweiz profitierte Züblin von den guten Marktbedingungen. So konnte die neu renovierte Liegenschaft in Zollikofen zusammen mit zwei Zürcher Liegenschaften mit einem Gewinn von CHF 7,3 Mio. verkauft werden. In Frankreich konnte die Immobilie in Lyon ebenfalls mit einem Gewinn von CHF 3,5 Mio. veräussert werden, was insgesamt einem Gewinn von 5,2% gegenüber der letzten Bewertung vom 31. März 2013 entspricht.
Bei den vier weiteren Verkäufen handelt es sich um nicht strategische Immobilien in den Niederlanden und in Deutschland. Mit Ausnahme einer Immobilie in Deutschland entsprachen die Verkaufspreise dieser Liegenschaften den im Abschluss per 31. März 2013 bilanzierten Marktwerten.
Gesamthaft resultierte aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften ein Gewinn von CHF 10 Mio., wobei für die Schweizer Liegenschaften ein zusätzlicher Steueraufwand von CHF 2,5 Mio. anfiel.
CHF 38 Mio. in strategisches Portfolio investiert
Während des ersten Halbjahres hat die Züblin Gruppe CHF 38 Mio. in strategische Immobilien investiert, davon mehrheitlich in die Renovationsprojekte in Paris und Bern. Die Renovationsarbeiten kommen wie geplant voran. "Imagine" in Paris ist praktisch fertig gestellt, Bern wird gegen Ende Jahr bezugsbereit sein, während "Newtime" und "Chaganne" in Paris per Ende dieses Geschäftsjahres beendigt sein werden.
Wertveränderungen negativ beeinflusst durch Konkursfall "Praktiker"
Die Wertveränderungen fielen insgesamt mit CHF 14 Mio. negativ aus, gegenüber einem ebenfalls negativen Resultat im letzten Jahr von CHF 24 Mio. Während die Werte in der Schweiz und Frankreich leicht zunahmen, musste insbesondere auf zwei Immobilien in Deutschland nach dem Konkursfall von "Praktiker" eine starke Wertkorrektur von CHF 9 Mio. vorgenommen werden. Eine Nachvermietung ist an beiden Standorten anspruchsvoll.
Der Gesamtwert des Portfolios von Züblin betrug am Stichtag CHF 849 Mio. (CHF 1'065 Mio. per 31. März 2013). Das nicht strategische Portfolio mit einem Bestand von CHF 104 Mio. entspricht somit nur noch einem Anteil von 12% gegenüber 14% am 31. März 2013.
Zinsabsicherungsgeschäfte erfolgswirksam ausgebucht
Aufgrund der Verkäufe mussten beim "Interest Swap Portfolio" (Zinsabsicherungsgeschäfte) weitere Anpassungen vorgenommen werden. So wurden die bisher im Eigenkapital erfassten Bewertungsdifferenzen von CHF 4 Mio. erfolgswirksam ausgebucht. Cash- und eigenkapitalmässig hat dies keinen Einfluss, da die Zinsabsicherungsgeschäfte bis zu deren Ablauf weitergeführt werden und die negative Bewertung bereits bisher im Eigenkapital berücksichtigt war.
Einfluss auf Kennzahlen
Die genannten Faktoren führten im ersten Halbjahr 2013/2014 zu einem Gesamtverlust von CHF 15 Mio. Der rechnerische NAV pro Aktie beträgt per 30. September 2013 CHF 3.55 (31. März 2013: CHF 3.59), während der EPRA NAV pro Aktie mit CHF 4.14 ausgewiesen wird (31. März 2013: CHF 4.57). Zum Börsenkurs von CHF 2.09 am 30. September 2013 berechnet, entspricht dies einem Abschlag auf dem inneren Wert von 41% (rechnerischer NAV), beziehungsweise 49% (EPRA NAV). Die Loan-to-Value-Ratio hat sich von 65,7% per 31. März 2013 auf 63,7% reduziert, während sich die Leerstandsquote ohne Berücksichtigung der Renovationsprojekte von 10,5% auf 17,1% veränderte. Diese Steigerung ist vor allem auf die Fertigstellung der Umbauarbeiten der Immobilie "Imagine" in Paris zurückzuführen, die zurzeit erst zu 22% vermietet ist.
Anpassung der Organisationsstruktur
Der Verwaltungsrat und das Management sind zum Schluss gekommen, dass das stark verringerte Portfolio und die gesunkenen Mieteinnahmen eine Reduktion der operativen Kosten notwendig machen. Angestrebt werden Einsparungen von jährlich CHF 3 Mio.
Angesichts dieser Zielsetzung und der dezentralen Führungsstruktur des Unternehmens hat CEO Bruno Schefer dem Verwaltungsrat vorgeschlagen, seine Tätigkeit für Züblin ab 1. Januar 2014 so weit zu reduzieren, wie es aufgrund der derzeitigen Entwicklung angemessen ist; dies verbunden mit entsprechenden vertraglichen Anpassungen hinsichtlich Salär und Kündigungsfrist. Der Verwaltungsrat hat diesen Vorschlag begrüsst und angenommen.
Verwaltungsratspräsident Pierre N. Rossier hat an der Generalversammlung 2012 seinen Rücktritt gemäss der im Organisationsreglement festgelegten Alterslimite auf die Generalversammlung 2014 angekündigt. Im Interesse der Kontinuität soll die vor fünf Jahren eingeleitete Strategie zur Fokussierung des Portfolios vom Verwaltungsrat in seiner heutigen Zusammensetzung vollständig umgesetzt werden. Deshalb hat der Verwaltungsrat beschlossen, auf einen Vorschlag zur Ersatzwahl zu verzichten und Pierre Rossier gebeten, sich für ein weiteres Amtsjahr zur Verfügung zu stellen. Im Einklang mit der Minder-Initiative plant der Verwaltungsrat an der nächsten ordentlichen Generalversammlung vom 17. Juni 2014 den Aktionären vorzuschlagen, die Amtsdauer der Verwaltungsräte auf ein Jahr zu beschränken.
Ausblick
Die derzeit herrschende wirtschaftliche Unsicherheit bleibt unverändert bestehen. Neben den Verkäufen von nicht strategischen Immobilien liegt der Fokus von Züblin in der Neuvermietung der Immobilien in Paris und in Bern sowie der Einleitung des Kostenreduktionsprogramms, das indessen erst im Geschäftsjahr 2014/2015 voll wirksam werden wird.
Halbjahresbericht 2013/2014
Der Halbjahresbericht für das Geschäftsjahr 2013/2014 ist online abrufbar auf www.zueblin.ch. Die Präsentation der heutigen Telefonkonferenz für Analysten und Investoren steht ebenfalls auf der Website zur Verfügung.
Die Züblin Immobilière France SA, die französische Tochtergesellschaft, die an der Euronext in Paris kotiert ist, gab ihre Resultate für das erste Halbjahr 2013/2014 ebenfalls heute bekannt. Weitere Informationen unter www.zueblin.fr.
Wie bereits im letzten Jahr steht die Entwicklung der Züblin Gruppe auch dieses Jahr im Zeichen der Umbauarbeiten in Paris und Bern und der Desinvestition von strategischen und nicht strategischen Liegenschaften. Dadurch verringerte sich der Mietertrag im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2013/2014 um 20% auf CHF 23 Mio. Das liquiditätswirksame operative Ergebnis fiel erwartungsgemäss mit einem Verlust von CHF 1,2 Mio. aus. Dazu tragen die Immobilien in Renovation mit einem negativen Einfluss von CHF 6,7 Mio. bei, während die vermieteten Immobilien einen positiven operativen Beitrag von CHF 5,5 Mio. leisteten.
Acht Verkäufe getätigt
Im Berichtszeitraum konnten acht Immobilien für insgesamt CHF 242 Mio. verkauft werden. In der Schweiz profitierte Züblin von den guten Marktbedingungen. So konnte die neu renovierte Liegenschaft in Zollikofen zusammen mit zwei Zürcher Liegenschaften mit einem Gewinn von CHF 7,3 Mio. verkauft werden. In Frankreich konnte die Immobilie in Lyon ebenfalls mit einem Gewinn von CHF 3,5 Mio. veräussert werden, was insgesamt einem Gewinn von 5,2% gegenüber der letzten Bewertung vom 31. März 2013 entspricht.
Bei den vier weiteren Verkäufen handelt es sich um nicht strategische Immobilien in den Niederlanden und in Deutschland. Mit Ausnahme einer Immobilie in Deutschland entsprachen die Verkaufspreise dieser Liegenschaften den im Abschluss per 31. März 2013 bilanzierten Marktwerten.
Gesamthaft resultierte aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften ein Gewinn von CHF 10 Mio., wobei für die Schweizer Liegenschaften ein zusätzlicher Steueraufwand von CHF 2,5 Mio. anfiel.
CHF 38 Mio. in strategisches Portfolio investiert
Während des ersten Halbjahres hat die Züblin Gruppe CHF 38 Mio. in strategische Immobilien investiert, davon mehrheitlich in die Renovationsprojekte in Paris und Bern. Die Renovationsarbeiten kommen wie geplant voran. "Imagine" in Paris ist praktisch fertig gestellt, Bern wird gegen Ende Jahr bezugsbereit sein, während "Newtime" und "Chaganne" in Paris per Ende dieses Geschäftsjahres beendigt sein werden.
Wertveränderungen negativ beeinflusst durch Konkursfall "Praktiker"
Die Wertveränderungen fielen insgesamt mit CHF 14 Mio. negativ aus, gegenüber einem ebenfalls negativen Resultat im letzten Jahr von CHF 24 Mio. Während die Werte in der Schweiz und Frankreich leicht zunahmen, musste insbesondere auf zwei Immobilien in Deutschland nach dem Konkursfall von "Praktiker" eine starke Wertkorrektur von CHF 9 Mio. vorgenommen werden. Eine Nachvermietung ist an beiden Standorten anspruchsvoll.
Der Gesamtwert des Portfolios von Züblin betrug am Stichtag CHF 849 Mio. (CHF 1'065 Mio. per 31. März 2013). Das nicht strategische Portfolio mit einem Bestand von CHF 104 Mio. entspricht somit nur noch einem Anteil von 12% gegenüber 14% am 31. März 2013.
Zinsabsicherungsgeschäfte erfolgswirksam ausgebucht
Aufgrund der Verkäufe mussten beim "Interest Swap Portfolio" (Zinsabsicherungsgeschäfte) weitere Anpassungen vorgenommen werden. So wurden die bisher im Eigenkapital erfassten Bewertungsdifferenzen von CHF 4 Mio. erfolgswirksam ausgebucht. Cash- und eigenkapitalmässig hat dies keinen Einfluss, da die Zinsabsicherungsgeschäfte bis zu deren Ablauf weitergeführt werden und die negative Bewertung bereits bisher im Eigenkapital berücksichtigt war.
Einfluss auf Kennzahlen
Die genannten Faktoren führten im ersten Halbjahr 2013/2014 zu einem Gesamtverlust von CHF 15 Mio. Der rechnerische NAV pro Aktie beträgt per 30. September 2013 CHF 3.55 (31. März 2013: CHF 3.59), während der EPRA NAV pro Aktie mit CHF 4.14 ausgewiesen wird (31. März 2013: CHF 4.57). Zum Börsenkurs von CHF 2.09 am 30. September 2013 berechnet, entspricht dies einem Abschlag auf dem inneren Wert von 41% (rechnerischer NAV), beziehungsweise 49% (EPRA NAV). Die Loan-to-Value-Ratio hat sich von 65,7% per 31. März 2013 auf 63,7% reduziert, während sich die Leerstandsquote ohne Berücksichtigung der Renovationsprojekte von 10,5% auf 17,1% veränderte. Diese Steigerung ist vor allem auf die Fertigstellung der Umbauarbeiten der Immobilie "Imagine" in Paris zurückzuführen, die zurzeit erst zu 22% vermietet ist.
Anpassung der Organisationsstruktur
Der Verwaltungsrat und das Management sind zum Schluss gekommen, dass das stark verringerte Portfolio und die gesunkenen Mieteinnahmen eine Reduktion der operativen Kosten notwendig machen. Angestrebt werden Einsparungen von jährlich CHF 3 Mio.
Angesichts dieser Zielsetzung und der dezentralen Führungsstruktur des Unternehmens hat CEO Bruno Schefer dem Verwaltungsrat vorgeschlagen, seine Tätigkeit für Züblin ab 1. Januar 2014 so weit zu reduzieren, wie es aufgrund der derzeitigen Entwicklung angemessen ist; dies verbunden mit entsprechenden vertraglichen Anpassungen hinsichtlich Salär und Kündigungsfrist. Der Verwaltungsrat hat diesen Vorschlag begrüsst und angenommen.
Verwaltungsratspräsident Pierre N. Rossier hat an der Generalversammlung 2012 seinen Rücktritt gemäss der im Organisationsreglement festgelegten Alterslimite auf die Generalversammlung 2014 angekündigt. Im Interesse der Kontinuität soll die vor fünf Jahren eingeleitete Strategie zur Fokussierung des Portfolios vom Verwaltungsrat in seiner heutigen Zusammensetzung vollständig umgesetzt werden. Deshalb hat der Verwaltungsrat beschlossen, auf einen Vorschlag zur Ersatzwahl zu verzichten und Pierre Rossier gebeten, sich für ein weiteres Amtsjahr zur Verfügung zu stellen. Im Einklang mit der Minder-Initiative plant der Verwaltungsrat an der nächsten ordentlichen Generalversammlung vom 17. Juni 2014 den Aktionären vorzuschlagen, die Amtsdauer der Verwaltungsräte auf ein Jahr zu beschränken.
Ausblick
Die derzeit herrschende wirtschaftliche Unsicherheit bleibt unverändert bestehen. Neben den Verkäufen von nicht strategischen Immobilien liegt der Fokus von Züblin in der Neuvermietung der Immobilien in Paris und in Bern sowie der Einleitung des Kostenreduktionsprogramms, das indessen erst im Geschäftsjahr 2014/2015 voll wirksam werden wird.
Halbjahresbericht 2013/2014
Der Halbjahresbericht für das Geschäftsjahr 2013/2014 ist online abrufbar auf www.zueblin.ch. Die Präsentation der heutigen Telefonkonferenz für Analysten und Investoren steht ebenfalls auf der Website zur Verfügung.
Die Züblin Immobilière France SA, die französische Tochtergesellschaft, die an der Euronext in Paris kotiert ist, gab ihre Resultate für das erste Halbjahr 2013/2014 ebenfalls heute bekannt. Weitere Informationen unter www.zueblin.fr.
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