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Immo-Monitoring 2018 | 1



Immo-Monitoring 2018 | 1
Marché des logements locatifs: depuis près d’un an, les logements vacants sont devenus l’un des thèmes les plus discutés sur le marché immobilier suisse. En effet, cela fait maintenant huit ans que le nombre d’objets vacants ainsi que l’offre de logements sur les divers portails Internet et dans la presse écrite ne cessent de croître.

Actuellement, un nouveau record a été atteint avec 64900 unités, dont 82% sont des logements locatifs. Et la hausse devrait se poursuivre l’an prochain. D’importants investissements dans la construction, favorisés par les faibles taux d’intérêts, continuent d’être en contraste avec la baisse de la de-mande finale de logements locatifs.

Après avoir atteint un pic en 2015, les loyers de l’offre ont chuté de 2,2% mi-2017. La baisse la plus marquée a été constatée dans les communes touristiques, où elle a atteint 8,6%. Les diminutions de loyer ont aussi été considérables dans les communes aisées et fiscalement avantageuses.

Ces deux dernières années, une baisse moyenne de 6,2% y a été ob-servée. Ici, de nombreux ménages ont acquis une propriété. Les loyers devraient également baisser en 2018, en particulier pour les logements de taille moyenne (3 à 4,5 pièces).

En revanche, les logements de plus petite taille sont toujours très prisés (maximum 2,5 pièces): on observe 1,8 abonnement de recherche pour chaque annonce dans cette catégorie. Les logements de 5 pièces ou plus restent aussi recherchés, tout du moins si leurs loyers sont abordables pour les familles ou les personnes cherchant à vivre en colocation.

Propriété du logement: les prix des appartements en PPE et des maisons indi- viduelles ont stagné en 2015 et même baissé en 2016. Mais actuellement, une dynamique remarquable est à nouveau constatée.

Quatre facteurs favorisent la demande de logements en propriété: davantage de transactions hypothécaires avec les compagnies d’assurance et les caisses de pension, une économie réelle stable, une offre limitée et des risques parfois sous-estimés par les acquéreurs.

Depuis 2007, le marché des PPE a plutôt été un marché des propriétaires: les vendeurs ont souvent réussi à imposer leurs prix. Cela a changé l’année dernière lorsque les prix des transactions ont baissé alors que les prix de l’offre évoluaient de manière stable.

Cette année, les prix de l’offre et des transactions semblent se réharmoniser, signe que les propriétaires ont de nouveau plus de pouvoir. Pour l’année à venir, Wüest Partner s’attend à de légères hausses des prix de l’offre de 0,5%.

L’offre de maisons individuelles diminue depuis des années, ce qui explique que les prix augmentent continuellement. Les activités de construction neuve dans ce segment ont progressivement diminué.

À l’exception de Lugano, des villas ont surtout été construites dans des régions qui ne peuvent être qualifiées de centres économiques, mais qui se trouvent toutefois dans le bassin de tels centres.

Les maisons individuelles réellement indépendantes sont de moins en moins présentes dans les demandes de permis de construire et les autorisations délivrées.

Toutefois, les investissements moyens par nouvel objet construit sont aujourd’hui 50% supérieurs à ceux de l’année 2000. Les principaux moteurs de ce dévelop-pement sont la hausse de la surface par objet et des standards de construction plus élevés.

Surface de logements selon la nationalité: Afin de mieux comprendre les be-soins supplémentaires de la demande, la consommation de surface moyenne par ménage en fonction de la nationalité a été analysée.

Ainsi, les analyses des 20 nationalités les plus représentées en Suisse montrent que les surfaces va-rient entre 22 et 51 mètres carrés par personne. Ces différences s’expliquent par le mode de vie et les salaires.

Surfaces commerciales: la numérisation est le thème d’actualité par excellence. Les craintes des effets négatifs liés à cette évolution sont très discutées. Un examen plus attentif de la situation laisse entrevoir que la numérisation ne devrait pas générer que des risques.

De nouvelles opportunités devraient découler de cette évolution, notamment sur le marché des surfaces artisanales, plus précisément dans les domaines de la production et de la recherche.

Dans le contexte de l’automatisation des activités répétitives, certaines entreprises pourraient voir de nombreux avantages au rapatriement d’une partie de leur production en Suisse. Le marché suisse des surfaces de bureaux est plutôt stable: après une baisse de 6,5% entre fin 2012 et mi-2016, les loyers des nouveaux baux conclus dans le segment des bureaux se sont stabilisés. Une demande intacte ces dernières an-nées a notamment contribué à cette évolution.

Toutefois, l’offre reste très élevée. Ainsi, la quantité de surfaces mise en location en 2017 est de 2,7% supé-rieure à la moyenne de l’année précédente. Actuellement, près de 3,7 millions de mètres carrés sont mis en location. Cela s’explique surtout par la hausse des activités de construction dans ce segment.

Bien que l’indice du climat de consommation offre une lueur d’espoir aux détail-lants, le commerce en ligne continue à gagner du terrain. Ainsi, la pression sur les chiffres d’affaires des commerces de détail augmente, ce qui se répercute sur les loyers des surfaces de vente (seul l’alimentaire affiche des évolutions positives).

De plus, l’augmentation du volume des projets de construction approu-vés laisse supposer que l’offre pourrait encore augmenter. Wüest Partner s’at-tend à ce que les loyers des surfaces commerciales baissent de 3,1% en 2018.

Marché de la construction: les investissements dans les surfaces commerciales ont continuellement baissé entre 2012 et 2016. Mais la situation a changé: Wüest Partner s’attend à ce que les investissements dans la construction de nouveaux immeubles commerciaux augmentent de 2,1% en 2017 et de 4% l’an prochain.

La plupart des investissements approuvés dans la construction dans le secteur des surfaces commerciales depuis le début de l’année 2016 concer-nent les immeubles de bureaux classiques partiellement utilisés pour la vente.

Dans le segment de l’habitat, environ 50 000 unités pourraient arriver sur le marché en 2018. Ce nombre dépasse nettement la demande supplémentaire induite par la croissance démographique. Et les investissements effectifs dans la construction de nouveaux immeubles multifamiliaux devraient augmenter de 0,9% en 2017 et baisser de 0,6% en 2018.

Autres thèmes de l’Immo-Monitoring:

En plus des évaluations actuelles du marché, l’Immo-Monitoring propose des réflexions sur des questions fonda-mentales.

L’édition d’automne contient des analyses approfondies des marchés immobiliers et de la construction et notamment des thématiques suivantes: — Appartements avec services: boom ou effet de mode ? — Indices des prix immobiliers: la méthode donne le ton — Objets du patrimoine: entre conservation et renouveau — Les placements immobiliers directs et indirects

28/10/2017


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