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La Suisse a tiré ses leçons de la crise immobilière des années 1990. C’est pourquoi, malgré la situation économique difficile, les marchés immobiliers se révèlent plutôt stables en 2010. Grâce à l’interaction intacte de l’offre et de la demande, les marchés des logements, en particulier, sont encore en mesure d’échapper à la crise. La situation devient plus difficile pour l’immobilier de bureau, à tendance fortement cyclique. Face à une demande toujours faible, on peut constater une forte expansion des surfaces qui, comme le pronostiquent les économistes du Credit Suisse, se soldera par une suroffre, avec des incidences sur les taux de vacance et finalement aussi sur les loyers. En raison de la faible évolution des chiffres d’affaires dans le commerce de détail et des mutations sociales, l’assainissement structurel s’intensifie sur le marché des surfaces de vente, au détriment des petits magasins et des segments spécifiques du commerce spécialisé. Dans cet environnement de marché, l’emplacement départage encore plus les gagnants des perdants.

Ni la récession mondiale ni les graves crises de l’immobilier dans différents pays n’ont réussi à déstabiliser le marché suisse de l’immobilier. Grâce à des crédits hypothécaires solides et à une demande boostée par l’immigration, le marché du logement, en particulier, s’est montré très stable jusqu’à ce jour. Mais il entre maintenant dans la phase probatoire, car l’année en cours sera plus difficile que 2009. La hausse du chômage, la stagnation des revenus, le tarissement de la demande en lien avec l’immigration ainsi que la fin prochaine de la phase de taux d’intérêts bas ne sont que quelques-uns des défis de l’avenir. Dans ce nouveau contexte de marché, c’est le segment des maisons individuelles ainsi que les loyers des constructions nouvelles qui devraient subir la plus forte pression, d’autant que la production de logements neufs bat toujours son plein. Dans l’ensemble, le marché du logement sera caractérisé en 2010 par une légère hausse des taux de vacance et par un recul modéré des prix. Les économistes du Credit Suisse tablent cependant sur une évolution raisonnable, le recul persistant des demandes de permis de construire laissant présager un affaiblissement prochain du côté de l’offre. La situation est en revanche plus difficile sur les marchés immobiliers commerciaux, car les incidences de la crise économique et la forte expansion des surfaces ne peuvent être absorbées par une demande supplémentaire, comme c’est le cas sur le marché du logement.

Un marché saturé: la maison individuelle dans le piège démographique

Les signes d’une saturation du marché se multiplient dans le segment des maisons individuelles. Le nombre d’autorisations de construire délivrées l’année dernière pour des maisons unifamiliales est aujourd’hui aussi bas qu’au milieu des années 1970. Durant ces dix dernières années, la quote-part des maisons individuelles dans les surfaces inoccupées du marché du logement a pratiquement doublé, et l’évolution des prix est en recul permanent depuis quatre trimestres. De toute évidence, la maison individuelle est prise dans le piège démographique: les personnes nées durant les années à forte natalité atteignent un âge auquel elles ont tendance à abandonner la maison unifamiliale. Les niveaux de prix élevés ainsi qu’un parc de logements démodé et inadapté aux besoins modernes de l’habitat sont d’autres raisons de la baisse constante de la demande dans ce segment.

Le marché des surfaces de bureaux happé par le cycle du porc

Pour le marché des surfaces de bureaux, 2010 sera à nouveau une année de faible demande. Alors que la retenue constatée l’année dernière était due à l’incertitude de nombreuses entreprises, l’immobilier de bureau va pâtir durant l’année en cours de la suppression attendue de jusqu'à 9 000 emplois. Or l’affaiblissement de la demande va coïncider avec une forte expansion de l’offre, car d’innombrables constructions débutées pendant le boom seront bientôt achevées. Du fait de la longue période de production des immeubles commerciaux, le marché des surfaces de bureaux a tendance à présenter des fluctuations cycliques de l’offre très prononcées. Les investisseurs ont réagi rapidement à la crise financière, comme le montre la diminution des autorisations de constructions nouvelles et de transformations enregistrée l’année dernière. A partir de 2012, le marché devrait aussi s’être stabilisé grâce à une offre nettement réduite de surfaces neuves. Mais jusqu’à cette date, il faut s’attendre à une suroffre croissante, qui devrait faire grimper les taux de vacance dans la plupart des marchés régionaux. Ce sont en premier lieu les prix hors des grands marchés de bureaux qui seront soumis à érosion, là où l’offre a connu dernièrement une augmentation supérieure à la moyenne. Les prix, qui depuis quatre ans se situent dans une fourchette de 205 à 215 CHF/m² et par an, devraient donc évoluer vers le bas de cette fourchette. Les grands marchés de bureaux, quant à eux, se caractérisent par une concentration constante des emplois sur les grands établissements. On constate en outre, au sein de ces marchés, une tendance à la décentralisation, plus ou moins prononcée en fonction du marché régional. A part la hausse du taux de l’offre dans certaines zones périphériques urbaines en raison de la conjoncture, cela engendre en outre une plus grande liquidité dans les quartiers des affaires centraux qui, pour la première fois, ont été délimités géographiquement dans l’étude pour les grandes régions économiques suisses de Genève, Lausanne, Zurich, Berne et Bâle.

Course éliminatoire sur le marché des surfaces de vente

Parallèlement à ses problèmes structurels bien connus, le commerce de détail doit de nouveau faire face à des défis d’ordre conjoncturel. L’étude du Credit Suisse montre que le nouveau comportement d’achat des ménages se répercute sur la structure du marché des surfaces de vente. La forte expansion des surfaces de ces dernières années est une conséquence de ces changements, qui s’expliquent par de puissantes tendances sociales telles qu’un taux d’activité professionnelle accru des femmes, de meilleures offres de garde pour les enfants, et des ménages de plus en plus nombreux mais aussi plus petits. Il est vrai que peu de gros projets sont réalisés actuellement, mais l’expansion massive des surfaces de ces dernières années est loin d’être achevée. La fin de la période de prospérité conjoncturelle n’en a que rompu le sommet. L’expansion des surfaces fait effet de catalyseur de l’assainissement structurel: les magasins qui ne sont plus compétitifs sont évincés du marché. Jusqu’alors, les perdants de ce remembrement ont été en premier lieu les petits magasins et les détaillants spécialisés dans le domaine alimentaire. Mais le retour à une stagnation des chiffres d’affaires du commerce de détail renforce désormais la pression concurrentielle dans toute la branche, de sorte que le dépérissement du petit commerce ne devrait plus passer inaperçu. Les surfaces de vente de plus de 1000 m² ainsi que les Convenience Shops bien situés, en revanche, ont fait l’objet d’une demande soutenue. L’emplacement est décisif: selon la localisation, beaucoup de surfaces connaissent encore une demande très solide.

source : Crédit Suisse