Les caisses de pension helvétiques misent sur les placements immobiliers en Suisse

Dans le contexte actuel de taux bas, l’immobilier représente une option de placement attractive pour les institutions de prévoyance. Les caisses de pension suisses investissent de préférence dans des immeubles d’habitation centraux en Suisse, alors que les investissements à l’étranger ne jouent qu’un rôle secondaire. C’est ce qui ressort, entre autres, de l’étude de benchmark de KPMG réalisée pour la première fois auprès des caisses de pension.

En moyenne, les caisses de pension ont placé près d’un cinquième de leurs avoirs dans des biens immobiliers. Ainsi, parallèlement aux placements en obligations (34%) et en actions (29%), les placements immobiliers représentent la troisième catégorie de placement. Les taux d’intérêt très bas et même en partie négatifs pour les placements sur le marché monétaire et les emprunts fédéraux placent les caisses de pension face à de grands défis dès lors qu’il s’agit d’atteindre le rendement attendu techniquement nécessaire.

Cet environnement de taux bas complique le placement d’argent frais ainsi que le réinvestissement de capitaux issus des placements arrivés à échéance. A l’heure actuelle, il n’est guère possible de réaliser des rendements positifs avec des placements peu risqués. Après la suppression du cours plancher face à l’euro à la mi-janvier, les rendements des emprunts publics de la Confédération suisse d’une durée de dix ans ont même atteint temporairement la plage négative. Au vu de ce contexte, il n’est pas étonnant que les placements immobiliers soient considérés actuellement comme une alternative attrayante pour les emprunts sur le long terme.

Immeubles d’habitation et immeubles dans les centres
L’étude de benchmark de KPMG auprès des caisses de pension montre que les placements concernent majoritairement des immeubles d’habitation (60%). Ceux-ci sont considérés comme dotés d’une valeur plus stable que les immeubles commerciaux dans l’environnement de marché actuel. L’incertitude déjà existante face aux immeubles commerciaux a été encore renforcée par la suppression du taux plancher. Il faut s’attendre à un nouveau recul de la demande de surfaces, ce qui se reflète aussi dans les attentes de prix pour les immeubles commerciaux.

Les immeubles situés entre CHF 10 mio. et CHF 50 mio. représentent – mesuré à la valeur de marché – environ la moitié du pool immobilier recensé des participants à l’étude. En termes de volumes, la plus grande part des placements immobiliers est investie dans des immeubles de plus de CHF 50 mio. Mesurée au nombre d’immeubles, cette catégorie n’en représente toutefois que 8%. Les plus fréquents sont les immeubles individuels de jusqu’à CHF 30 mio, qui représentent 80% des biens immobiliers. L’évaluation révèle clairement que les caisses de pension s’intéressent essentiellement aux immeubles qui font état d’un certain volume de placement minimal (à partir de CHF 10 mio.) et permettent ainsi des économies d’échelle. Le volume de placement moyen par immeuble est de CHF 18,7 mio. Les rendements nets moyens des portefeuilles immobiliers considérés s’élèvent à 4,7% pour le segment habitation et à 4,9% pour le segment mixte et commercial. Par ailleurs, 77% des immeubles se situent dans des grandes villes (plus de 50 000 habitants) ou dans des agglomérations moyennes (10 000 à 50 000 habitants). L’étude révèle en outre que les caisses de pension et les institutions de prévoyance investissent en majeure partie là où elles se sentent chez elles et connaissent le marché.

Peu d’investissements à l’étranger
A ce jour, les placements immobiliers directs et indirects à l’étranger n’ont joué qu’un rôle secondaire chez les caisses de prévoyance suisses puisqu’ils ne représentent que 1,3% de l’ensemble du portefeuille de placements et 7,7% de la totalité du portefeuille immobilier. Cela s’explique en partie par la taille que doit revêtir un portefeuille de placement pour pouvoir réaliser des investissements efficients et professionnels à l’étranger. D’autres facteurs sont l’insuffisance de savoir-faire, l’accès manquant aux marchés concernés et les coûts de couverture élevés des monnaies étrangères.