Der Immobilienbestand erhöhte sich um 1.2% auf CHF 464.2 Mio. (CHF 458.6 Mio.). Es wurden drei Objekte verkauft und eine neu gebaute Liegenschaft in den Bestand der Renditeliegenschaften aufgenommen. Espace möchte beim Ausbau des Immobilienportfolios künftig mehr Gewicht auf den Neubau von Anlageobjekten auf eigenen Terrains legen und weniger durch den Erwerb von Liegenschaften wachsen. Dies hat im Wesentlichen zwei Gründe: Einerseits beabsichtigt Espace, das Immobilienportfolio systematisch zu verjüngen und auf den Baulandreserven möglichst bald Erträge zu erwirtschaften. Andererseits sind die Preise für bestehende Renditeliegenschaften auf ein Niveau gestiegen, auf dem sich keine attraktiven Renditen erzielen lassen. Das Wachstum wird sich daher verlangsamen, weil Planen, Bauen und Vermieten länger dauert als Erwerben. Dies zeichnet sich in der Struktur des Immobilienbestandes per 30. Juni 2010 bereits ab. Der Bestand der Renditeliegenschaften hat sich um 7.2% auf 415.8 Mio. (CHF 387.8 Mio.) erhöht, während sich derjenige der nicht rentabilisierten Liegenschaften um 5.9% auf CHF 42.8 Mio. (45.5 Mio.) verminderte. Der Bestand der Renditeliegenschaften im Bau ging auf CHF 5.5 Mio. (CHF 25.3 Mio.) zurück.
Erlöse aus Vermietung und Mietnachfrage
Die Erlöse aus Vermietung sind um 11.1% auf CHF 16.1 Mio. (CHF 14.5 Mio.) angestiegen. Die Bruttorendite verbesserte sich auf 8.2% (8.0%) und die Nettorendite auf 6.2% (5.8%). Die Leerstandsquote stieg auf 7.7% (6.7%). Seit einigen Monaten hingegen ist bei Espace wieder eine höhere Nachfrage nach Gewerbeflächen feststellbar. Espace achtet sehr auf die Qualität der Mieter. Das erfordert gelegentlich Geduld und einen Verzicht auf schnellen Ertrag. Eine langfristige Vermietung der leer stehenden Flächen ist das wichtigste und anspruchsvollste Ziel für die nächsten Jahre.
Finanzen
Die ausbezahlte Dividende und die Finanzierung der Liegenschaften im Bau, in Renovation und in Planung wurden aus dem Betriebsergebnis und aus dem Erlös der drei verkauften Liegenschaften gedeckt. Espace verfügt über einen Bestand an flüssigen Mitteln von CHF 20.9 Mio. (CHF 26.6 Mio.). Die mittlere Fälligkeit der langfristigen Verbindlichkeiten beträgt 6.5 Jahre, die mittlere Zinsbelastung 3.46%. Die Finanzierung der Neubauten, neue Baurechtszinsen und der geringe Zinsertrag auf den flüssigen Mitteln steigerten das negative Finanzergebnis auf CHF 4.9 Mio. (CHF 4.0 Mio.).
Resultate
Die Erlöse aus Vermietung stiegen um 11.1%. Der Liegenschaftsaufwand sank um 7.0%. Es resultiert ein um 17.3% höherer Liegenschaftserfolg von CHF 12.7 Mio. (CHF 10.8 Mio.). Das Bewertungsergebnis ist praktisch ausgeglichen. Daraus ergibt sich ein um 8.4% höherer Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) von CHF 11.2 Mio. (CHF 10.4 Mio.). Der Periodengewinn vor Steuern betrug unverändert zur Vergleichsperiode CHF 6.3 Mio. Auf Grund einer Anpassung des Steuersatzes für die Berechnung der Rückstellung für latente Steuern konnten davon CHF 0.6 Mio. erfolgswirksam aufgelöst werden. Durch diesen Effekt sanken die Steuern auf CHF 0.7 Mio. (CHF 1.4 Mio.). Das Periodenergebnis erhöhte sich um 14.0% auf CHF 5.6 Mio. (CHF 4.9 Mio.).
Espace Aktie
Der Kurs (OTC-X) stieg um 12.5% von CHF 120.00 auf CHF 135.00. Gemeinsam mit der ausbezahlten Dividende von CHF 4.00 wurde eine Performance von 15.8% erzielt. Die Performance des SXI Real Estate Shares Index lag in der gleichen Periode bei 12.7%. Das Eigenkapital pro Aktie ist unverändert und beträgt CHF 144.62.
Ausblick
Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung beurteilen die Perspektiven der Gesellschaft positiv. Die Finanzierung ist mit einer nahezu unveränderten Eigenkapitalquote von 41.1% (41.3%) und einem Anlagedeckungsgrad von 43.6% (44.4%) solide. Die langfristig abgesicherten Fremdfinanzierungen schützen mittelfristig vor den Folgen eines Zinsanstieges. 60.6% der langfristigen Mietverträge dauern mindestens bis ins Jahr 2016. Die Ertragslage ist damit gefestigt. Sie wird sich durch Erträge aus Neubauten weiter verstärken. Der Verwaltungsrat erwartet daher eine Entwicklung des Geschäftsganges, die eine Weiterführung der bisherigen Ausschüttungspolitik erlaubt.
quelle : Espace Real Estate Holding AG
Erlöse aus Vermietung und Mietnachfrage
Die Erlöse aus Vermietung sind um 11.1% auf CHF 16.1 Mio. (CHF 14.5 Mio.) angestiegen. Die Bruttorendite verbesserte sich auf 8.2% (8.0%) und die Nettorendite auf 6.2% (5.8%). Die Leerstandsquote stieg auf 7.7% (6.7%). Seit einigen Monaten hingegen ist bei Espace wieder eine höhere Nachfrage nach Gewerbeflächen feststellbar. Espace achtet sehr auf die Qualität der Mieter. Das erfordert gelegentlich Geduld und einen Verzicht auf schnellen Ertrag. Eine langfristige Vermietung der leer stehenden Flächen ist das wichtigste und anspruchsvollste Ziel für die nächsten Jahre.
Finanzen
Die ausbezahlte Dividende und die Finanzierung der Liegenschaften im Bau, in Renovation und in Planung wurden aus dem Betriebsergebnis und aus dem Erlös der drei verkauften Liegenschaften gedeckt. Espace verfügt über einen Bestand an flüssigen Mitteln von CHF 20.9 Mio. (CHF 26.6 Mio.). Die mittlere Fälligkeit der langfristigen Verbindlichkeiten beträgt 6.5 Jahre, die mittlere Zinsbelastung 3.46%. Die Finanzierung der Neubauten, neue Baurechtszinsen und der geringe Zinsertrag auf den flüssigen Mitteln steigerten das negative Finanzergebnis auf CHF 4.9 Mio. (CHF 4.0 Mio.).
Resultate
Die Erlöse aus Vermietung stiegen um 11.1%. Der Liegenschaftsaufwand sank um 7.0%. Es resultiert ein um 17.3% höherer Liegenschaftserfolg von CHF 12.7 Mio. (CHF 10.8 Mio.). Das Bewertungsergebnis ist praktisch ausgeglichen. Daraus ergibt sich ein um 8.4% höherer Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) von CHF 11.2 Mio. (CHF 10.4 Mio.). Der Periodengewinn vor Steuern betrug unverändert zur Vergleichsperiode CHF 6.3 Mio. Auf Grund einer Anpassung des Steuersatzes für die Berechnung der Rückstellung für latente Steuern konnten davon CHF 0.6 Mio. erfolgswirksam aufgelöst werden. Durch diesen Effekt sanken die Steuern auf CHF 0.7 Mio. (CHF 1.4 Mio.). Das Periodenergebnis erhöhte sich um 14.0% auf CHF 5.6 Mio. (CHF 4.9 Mio.).
Espace Aktie
Der Kurs (OTC-X) stieg um 12.5% von CHF 120.00 auf CHF 135.00. Gemeinsam mit der ausbezahlten Dividende von CHF 4.00 wurde eine Performance von 15.8% erzielt. Die Performance des SXI Real Estate Shares Index lag in der gleichen Periode bei 12.7%. Das Eigenkapital pro Aktie ist unverändert und beträgt CHF 144.62.
Ausblick
Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung beurteilen die Perspektiven der Gesellschaft positiv. Die Finanzierung ist mit einer nahezu unveränderten Eigenkapitalquote von 41.1% (41.3%) und einem Anlagedeckungsgrad von 43.6% (44.4%) solide. Die langfristig abgesicherten Fremdfinanzierungen schützen mittelfristig vor den Folgen eines Zinsanstieges. 60.6% der langfristigen Mietverträge dauern mindestens bis ins Jahr 2016. Die Ertragslage ist damit gefestigt. Sie wird sich durch Erträge aus Neubauten weiter verstärken. Der Verwaltungsrat erwartet daher eine Entwicklung des Geschäftsganges, die eine Weiterführung der bisherigen Ausschüttungspolitik erlaubt.
quelle : Espace Real Estate Holding AG
Edmond de Rothschild Real Estate: plus besoin d’augmenter le capital de la SICAV suisse
