Im Geschäftsjahr 2008/2009 bewährte sich einmal mehr die auf Werterhaltung ausgerichtete Anlagestrategie des IMMOFONDS. Dank der hohen Standort- und Objektqualität der Immobilien im Portfolio profitieren Anleger wie im Vorjahr von einer Ausschüttungs-Rendite von 3,8 %. Das Fondsvermögen stieg per 30. Juni 2009 um 7 % auf CHF 1'063,4 Mio. und damit erstmals über die Milliardenmarke.
An der Börse SIX notierte der IMMOFONDS per 30. Juni 2009 bei CHF 360.00 – eine Steigerung von 2,1 % gegenüber dem Stand von CHF 352.75 zwölf Monate zuvor. In einer Periode, in der Aktien hohe Verluste und extreme Kursschwankungen verzeichneten, hielten sich die IMMOFONDS-Papiere ausgezeichnet. Zwar konnte sich der Kurs einer kurzzeitigen Baisse aufgrund der allgemeinen Börsenstimmung nicht entziehen, doch insgesamt honorierten die Anleger den IMMOFONDS als wertbeständige Anlage mit stabiler Rendite. Dies widerspiegelt sich auch im Agio des Börsenkurses zum Inventarwert, welches per 30. Juni 2009 21,7 % erreichte. Dank dem guten Geschäftsgang blieb die Ausschüttung gegenüber dem Vorjahr unverändert bei CHF 13.50 pro Anteil, woraus sich eine attraktive Rendite von 3,8 % errechnet.
Qualität als Grundlage für Werthaltigkeit
Im Berichtsjahr stieg das Gesamtfondsvermögen um 7 % auf CHF 1'063,4 Mio. und überschritt erstmals die Milliardengrenze. Entsprechend der Strategie des IMMOFONDS ist der Hauptteil des
Vermögens in Wohnimmobilien investiert (84,5 % der Verkehrswerte per 30. Juni 2009). Der IMMOFONDS konzentriert sich vor allem auf Liegenschaften in Agglomerationen von städtischen
Zentren sowie auf Liegenschaften in Grosszentren selbst, wo die Nachfrage nach hochwertigen
Mietwohnungen gross ist. Bezüglich Qualität der Wohnungen haben die konsequent durchgeführten
Sanierungen der Liegenschaften eine grosse Bedeutung. Im Geschäftsjahr wurden dafür CHF 13,3 Mio. aufgewendet. Als wichtiger Qualitätsmassstab dient die Mietzinsausfallrate, die bezogen auf die Sollnettomietzinse auf 2,1 % (im Vorjahr 3,0 %) sank.
Fremdfinanzierung leicht erhöht
Der Wert des Portfolios stieg im Berichtsjahr um CHF 63,5 Mio. auf CHF 1'054,7 Mio. Für die Wertsteigerung waren Käufe, Neubauten und Sanierungsmassnahmen mit wertvermehrendem
Charakter verantwortlich. So flossen CHF 60,5 Mio. unter anderem in Bauprojekte in Adliswil, Allschwil und Domat/Ems. Eine Liegenschaft in Wittenbach/SG, welche die Anforderungen der Anlagestrategie nicht erfüllte, wurde veräussert. Das Anlageportfolio des IMMOFONDS umfasste per 30. Juni 2009 220 Liegenschaften (Vorjahr 213) in 58 Ortschaften in der Schweiz. Neben den 3264 (+75) Mietwohnungen gehörten weitere 3708 (+143) Objekte zum Bestand wie Büroräume, Gewerbeflächen und Parkplätze.
Der Ausbau des Liegenschaftsbestands wurde vor allem durch die Erhöhung der hypothekarischen
Belastung von CHF 132 Mio. auf CHF 192 Mio. finanziert. Die durchschnittliche Hypothekarquote ist
mit 18,5 % (Vorjahr 13,5 %) noch immer sehr konservativ und liegt deutlich unter dem gesetzlich
zulässigen Wert von 50 %. Das Nettofondsvermögen betrug am Ende des Berichtsjahrs CHF 799,3 Mio. Daraus errechnet sich ein Inventarwert pro Anteil von CHF 295.90.
Mietzinseinnahmen gestiegen
Die Mietzinseinnahmen stiegen im Berichtsjahr um 6,9 % auf CHF 61,5 Mio. Auf der Aufwandseite
blieben die Kosten für den ordentlichen Unterhalt und Reparaturen mit 7 % der Mietzinseinnahmen
stabil. Der höheren hypothekarischen Belastung entsprechend stieg der Aufwand für Hypotheken um
CHF 0,6 Mio. auf CHF 6,2 Mio.
Im Geschäftsjahr resultierte aus der Geschäftstätigkeit ein Nettoertrag von CHF 36,3 Mio. (+ 23,7 %).
Die Neubewertung der Liegenschaften und die Neuberechnung der Liquidationssteuern hatten nicht
realisierte Kapitalgewinne zur Folge. Daher belief sich der Gesamterfolg des Geschäftsjahres auf
CHF 41,1 Mio., gegenüber CHF 35,1 Mio. dem Vorjahr. Die Steigerung erklärt sich im Wesentlichen
damit, dass der Gesamterfolg im Vorjahr durch die Zuweisung von Rückstellungen um CHF 5,3 Mio.
vermindert worden war, während im Berichtsjahr keine Rückstellungen vorgenommen wurden.
quelle : Immofonds
An der Börse SIX notierte der IMMOFONDS per 30. Juni 2009 bei CHF 360.00 – eine Steigerung von 2,1 % gegenüber dem Stand von CHF 352.75 zwölf Monate zuvor. In einer Periode, in der Aktien hohe Verluste und extreme Kursschwankungen verzeichneten, hielten sich die IMMOFONDS-Papiere ausgezeichnet. Zwar konnte sich der Kurs einer kurzzeitigen Baisse aufgrund der allgemeinen Börsenstimmung nicht entziehen, doch insgesamt honorierten die Anleger den IMMOFONDS als wertbeständige Anlage mit stabiler Rendite. Dies widerspiegelt sich auch im Agio des Börsenkurses zum Inventarwert, welches per 30. Juni 2009 21,7 % erreichte. Dank dem guten Geschäftsgang blieb die Ausschüttung gegenüber dem Vorjahr unverändert bei CHF 13.50 pro Anteil, woraus sich eine attraktive Rendite von 3,8 % errechnet.
Qualität als Grundlage für Werthaltigkeit
Im Berichtsjahr stieg das Gesamtfondsvermögen um 7 % auf CHF 1'063,4 Mio. und überschritt erstmals die Milliardengrenze. Entsprechend der Strategie des IMMOFONDS ist der Hauptteil des
Vermögens in Wohnimmobilien investiert (84,5 % der Verkehrswerte per 30. Juni 2009). Der IMMOFONDS konzentriert sich vor allem auf Liegenschaften in Agglomerationen von städtischen
Zentren sowie auf Liegenschaften in Grosszentren selbst, wo die Nachfrage nach hochwertigen
Mietwohnungen gross ist. Bezüglich Qualität der Wohnungen haben die konsequent durchgeführten
Sanierungen der Liegenschaften eine grosse Bedeutung. Im Geschäftsjahr wurden dafür CHF 13,3 Mio. aufgewendet. Als wichtiger Qualitätsmassstab dient die Mietzinsausfallrate, die bezogen auf die Sollnettomietzinse auf 2,1 % (im Vorjahr 3,0 %) sank.
Fremdfinanzierung leicht erhöht
Der Wert des Portfolios stieg im Berichtsjahr um CHF 63,5 Mio. auf CHF 1'054,7 Mio. Für die Wertsteigerung waren Käufe, Neubauten und Sanierungsmassnahmen mit wertvermehrendem
Charakter verantwortlich. So flossen CHF 60,5 Mio. unter anderem in Bauprojekte in Adliswil, Allschwil und Domat/Ems. Eine Liegenschaft in Wittenbach/SG, welche die Anforderungen der Anlagestrategie nicht erfüllte, wurde veräussert. Das Anlageportfolio des IMMOFONDS umfasste per 30. Juni 2009 220 Liegenschaften (Vorjahr 213) in 58 Ortschaften in der Schweiz. Neben den 3264 (+75) Mietwohnungen gehörten weitere 3708 (+143) Objekte zum Bestand wie Büroräume, Gewerbeflächen und Parkplätze.
Der Ausbau des Liegenschaftsbestands wurde vor allem durch die Erhöhung der hypothekarischen
Belastung von CHF 132 Mio. auf CHF 192 Mio. finanziert. Die durchschnittliche Hypothekarquote ist
mit 18,5 % (Vorjahr 13,5 %) noch immer sehr konservativ und liegt deutlich unter dem gesetzlich
zulässigen Wert von 50 %. Das Nettofondsvermögen betrug am Ende des Berichtsjahrs CHF 799,3 Mio. Daraus errechnet sich ein Inventarwert pro Anteil von CHF 295.90.
Mietzinseinnahmen gestiegen
Die Mietzinseinnahmen stiegen im Berichtsjahr um 6,9 % auf CHF 61,5 Mio. Auf der Aufwandseite
blieben die Kosten für den ordentlichen Unterhalt und Reparaturen mit 7 % der Mietzinseinnahmen
stabil. Der höheren hypothekarischen Belastung entsprechend stieg der Aufwand für Hypotheken um
CHF 0,6 Mio. auf CHF 6,2 Mio.
Im Geschäftsjahr resultierte aus der Geschäftstätigkeit ein Nettoertrag von CHF 36,3 Mio. (+ 23,7 %).
Die Neubewertung der Liegenschaften und die Neuberechnung der Liquidationssteuern hatten nicht
realisierte Kapitalgewinne zur Folge. Daher belief sich der Gesamterfolg des Geschäftsjahres auf
CHF 41,1 Mio., gegenüber CHF 35,1 Mio. dem Vorjahr. Die Steigerung erklärt sich im Wesentlichen
damit, dass der Gesamterfolg im Vorjahr durch die Zuweisung von Rückstellungen um CHF 5,3 Mio.
vermindert worden war, während im Berichtsjahr keine Rückstellungen vorgenommen wurden.
quelle : Immofonds
Edmond de Rothschild Real Estate: plus besoin d’augmenter le capital de la SICAV suisse
