«Immo-Monitoring» 2018, update d’hiver



Un climat économique de confiance se remet actuellement en place en Suisse. On peut supposer qu'une croissance du PIB d'au moins 2% en termes réels sera possible cette année.

L'horizon s'éclaircit également dans les secteurs sensibles aux cours du change qui ont particulièrement souffert de l'appréciation du franc suisse lors de la crise financière. Cette évolution positive de l'économie réelle entraînera vraisemblablement une augmentation de la demande d'espace commercial et résidentiel.

D'une part, l'emploi devrait augmenter d'environ 1% cette année. D'autre part, cela pourrait aussi avoir un impact sur la croissance démographique, car u n marché de l'emploi florissant attire souvent les immigrants.

On s'attend à ce que la population suisse augmente plus fortement en 2018 qu'en 2017, avec une croissance de près de 1%.

Voici les dernières tendances sur le marché immobilier suisse: Tendance s actuelles sur le marché immobilier: Logements en location: depuis leur dernier pic au deuxième trimestre 2015, les loyers de l’offre ont baissé de 3,3% au niveau de la Suisse.

Cette tendance à la baisse ne devrait pas s'accélérer davantage, en dépit de l'augmentation des surfaces vacantes et de la poursuite d'une activité soutenue dans le secteur de la construction.

D'une part, une reprise de la croissance démographique dans le contexte économique pourrait conduire à une augmentation de la demande de log ements.

D'autre part, la hausse du pouvoir d'achat et l'amélioration du climat de consommation sont susceptibles de déclencher des impulsions de la demande. Logement en propriété: alors que le nombr l'intérêt pour l'accession à la propriété demeure élevé, e de propriétés à vendre a encore diminué. L'offre de PPE à vendre a chuté de plus de 12% l'an dernier.

Dans le segment des maisons individuelles, seul 3,0% de toutes les propriétés en Suisse sont mises en vente par trimestre, soit le chiffre le plus bas d epuis 2006. Cela a entraîné des hausses de prix de 3,3% pour les appartements en PPE et de 4,0% pour les maisons individuelles cette année. Ces prochains mois, les prix de la propriété du logement devraient continuer de grimper.

Surfaces de bureaux: Wüest Partner s'attend à ce que les investissements dans la construction d’immeubles commerciaux neufs augmentent de 4,0% par rapport à l'an passé.

Bien que l'absorption de ces surfaces soit probable dans de nombreuses grandes villes, la commercialisation sera plus difficile dans les communes des agglomérations. En principe, on peut toutefois supposer que les loyers des bureaux resteront en moyenne stables en raison de l'évolution de la demande.

Surfaces de vente: la reprise de l'économie et l'augmentation des dépenses de consommation privées qui en résulte laissent présager une augmentation des ventes au détail l'an prochain. Néanmoins, le recul général du chiffre d’affaires par mètre carré de surfaces de vente – même s’il n’est plus aussi marqué – va conti-nuer à faire pression sur les loyers des surfaces de vente.

Compensation de la plus-value: des opportunités?

La compensation de la plus-value devrait encourager plutôt que freiner le déve-loppement d’un urbanisme et d’un aménagement du territoire de haute qualité. La Confédération, les cantons et les communes jouent un rôle important dans la mise en place de cet outil.

Ainsi est-il difficile pour les acteurs du marché immo-bilier d’identifier et de quantifier tous les effets de ce changement. Nos analyses visent à clarifier la situation: — Les facteurs déterminant la hauteur de la compensation de la plus-value sont notamment l’élément à imposer (classement en zone à bâtir, hausse du coeffi-cient d’utilisation ou changement d’affectation), le taux de taxation, l’échéance, l’utilisation du revenu ainsi que la base de la taxation. — C’est précisément la base de la taxation qui va déterminer s’il vaut la peine, pour les propriétaires, de densifier dans le cas d’une hausse du coefficient d’utilisa-tion et d’un changement d’affectation. Les cantons et les communes jouissent d’une certaine liberté pour l’application concrète des mesures.

Dans le cas d’une hausse de coefficient d’utilisation du sol ou de changement d’affectation, la possibilité de générer une plus-value dépend de la valeur réelle du bâtiment. Les incitations à densifier vers l’intérieur ne dépendent pas uniquement de la valeur du terrain, mais aussi de la valeur résiduelle du bâtiment. — Densifier le bâti est complexe, d’où l’importance pour les autorités de jouer un rôle actif. Une perspective holistique, des calculs de plus-value transparents, des règlements et conditions-cadres clairs et une bonne coopération sont nécessaires.

03/02/2018


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Immo-swissnews.ch






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