L’immobilier et les autres classes d'actifs en 2007 par CIFI/IAZI



En 2007 les marchés financiers ont été marqués par la crise des sub-primes. Contrairement au marché immobilier américain et au marché mondial des actions, le marché immobilier suisse a réussi à maintenir sa croissance malgré les turbulences de l’année 2007. Après un bon début d’année, les prix des immeubles de rapport (mesurés par le SWX IAZI Investment Real Estate Price Index) de même que leur performance (mesurée par le SWX IAZI Investment Real Estate Performance Index) ont stagné en milieu d’année. Au 4ème trimestre 2007, ces deux valeurs ont à nouveau nettement augmenté pour atteindre un gain en capital de 4.5% et une performance annuelle de 9.1%. En conclusion, le marché immobilier suisse a donc mieux performé en 2007 qu’en 2006, année durant le SWX IAZI Investment Real Estate Price Index augmentait de 1% à peine


Le gain en capital est une des principales composantes de l’indice de performance. Le SWX IAZI Investment Real Estate Price Index qui mesure l’évolution effective des prix pour la Suisse se base uniquement sur des transactions réelles observées sur le marché immobilier suisse. Il faut toutefois relever que la performance basée sur ces transactions ne doit pas être confondue avec la performance calculée dans le Swiss Property Benchmark® pour les portefeuilles des investisseurs institutionnels. Alors que la performance mesurée par l’indice reflète les dernières évolutions des prix des transactions du marché, la performance du Swiss Property Benchmark® (6.6%) se base sur des estimations dépendant des méthodes d’évaluation appliquées par les investisseurs institutionnels. Leurs pratiques comptables ont tendance à lisser la valeur de leur parc immobilier dans le but de stabiliser le niveau des actifs immobilisés au bilan. La différence entre les deux performances doit être imputée à un renchérissement des prix des transactions (4.5%) plus élevé que le gain en capital mesuré pour les portefeuilles des investisseurs institutionnels (2.5%). Les évaluations lissées ne permettent pas une approche adéquate des risques du marché immobilier, le danger étant de ne pas les appréhender correctement. Les indices de prix et de performance SWX IAZI Investment Real Estate sont des instruments adaptés à l’estimation du risque du marché immobilier, de plus, ils constituent de bonnes références dans le cadre des directives de Solvency II et Bâle II.


L’immobilier et les autres classes d'actifs

La performance de l’immobilier direct, basée sur les transactions du marché et mesurée par le SWX IAZI Investment Real Estate Performance Index, s’est montée à 9.1% en 2007. Après une année 2006 plutôt faible, la hausse constatée pour 2007 a été aussi forte que celles mesurées pour les années record 2004 et 2005. La stabilité des rendements des NCF sur les dernières années, de même qu’une forte hausse des prix, ont veillé à conférer une forte attractivité à cette catégorie d’actifs en 2007.
La performance n'a pas été influencée par la légère augmentation du taux à 10 ans des obligations de la Confédération survenue en 2007. Ceci met en évidence une qualité typique des placements immobiliers. Une hausse des prix reste possible malgré des taux d'intérêts haussiers, car les investisseurs ont la possibilité de répercuter l’augmentation des frais liés à la hausse des taux d’intérêts sur les loyers. Ceci s’est révélé être un des facteurs ayant influencé positivement les prix au cours de l'année dernière. Parmi les autres facteurs ayant contribué à la hausse des prix, relevons le yield spread (différence entre le rendement des cash flows nets et le rendement des emprunts d’état à 10 ans) élevé en comparaison internationale et le faible coût relatif des emprunts. La pénurie de crédits liée à la crise des sub-primes a neutralisé le second facteur sur la seconde moitié de l’année.
La hausse du niveau des taux d’intérêts a provoqué un recul du Swiss Bond Index (SBI). La différence de répercussion des mouvements des taux d’intérêts sur la performance des investissements immobiliers directs et sur celle des obligations montre clairement que ces deux catégories d’actifs sont différentes.

Le graphique ci-après présente les performances annuelles des différentes classes d’actifs et montre que, de manière générale, les résultats 2007 se situent nettement en-dessous des valeurs de l’année précédente. La pression s’est fait particulièrement sentir sur le marché des papiers-valeurs. La performance des actions suisses et américaines (en CHF) a même été négative en 2007. Le NASDAQ 100 (actions technologie USA) s’est rétabli par rapport à l’année précédente et se retrouve en tête avec la meilleure performance pour l’année 2007.


Le marché immobilier présente des résultats contradictoires. La performance des fonds immobiliers suisses (mesurée par l’indice Lipper) est négative pour 2007, alors que celle des investissements immobiliers directs, mesurée par le SWX IAZI Investment Real Estate Performance Index, occupe le deuxième rang parmi les classes d’actifs analysées. L’immobilier direct, qui a l’avantage d’offrir des rendements des NCF constants, constitue une catégorie d’actifs importante dans la mise en place d’une stratégie d’investissements équilibrée, surtout en période de turbulences


Les corrélations mesurées entre 1985 et 2007 montrent qu’il n’existe pas de corrélation entre la performance de l’immobilier direct suisse et celles des autres formes de placements. La corrélation quasi nulle entre l’immobilier direct et les obligations suisses (SBI), respectivement son indépendance par rapport aux obligations étrangères (Lehmann Multiverse) indique clairement que l’immobilier direct est une catégorie d’actifs à part, qui suit ses propres règles. L’intégration de l’immobilier direct dans un portefeuille de papiers-valeurs permet une réduction des risques sans pour autant devoir réduire le rendement du portefeuille. Tout en générant des cash flows nets stables, les placements immobiliers directs constituent aussi une bonne protection en cas de crise boursière.
Selon la matrice de corrélation ci-dessus, les placements immobiliers indirects (fonds immobiliers) ont tendance à suivre le même comportement que les obligations. Il est connu que lorsque les taux d’intérêts montent, les prix des obligations baissent. Les fonds immobiliers tendent à réagir sensiblement de la même façon lors d’une modification des taux d’intérêts. Ils présentent également une faible corrélation avec les actions suisses. Les placements immobiliers indirects contribuent ainsi, mais dans une plus faible mesure que les placements immobiliers directs, à la diversification des risques. Il faut aussi relever que les immeubles commerciaux, pour lesquels les contrats de bail sont fixés sur plusieurs années, ont tendance à se comporter comme des obligations en cas de hausse des taux d’intérêts. Une augmentation des taux d’intérêts conduit généralement à une hausse des loyers à moyen terme, mais les conséquences divergent de manière régionale de par leur ampleur et leur vitesse.
Les placements immobiliers directs permettent de diversifier les risques du portefeuille. En 2007, ils ont contribué à garantir la stabilité et une performance élevée alors que la bourse traversait une période mouvementée.


Quelques résultats du Swiss Property Benchmark® 2007


Le Swiss Property Benchmark® analyse en 2007 5’072 immeubles, soit une valeur de marché d’environ 58 milliards de francs suisses. Depuis 1994, avec plus de 7'200 immeubles pour une valeur de marché de 74 milliards, le Swiss Property Benchmark® est le benchmark le plus représentatif pour les investisseurs institutionnels en Suisse. Il couvre une part de marché estimée à plus de 50%. Les immeubles résidentiels forment deux tiers du portefeuille analysé. Les immeubles mixtes y sont représentés à hauteur de 22% environ et la part de biens immobiliers purement commerciaux s’élève à environ 13%.



Performance, évolution des prix et rendement des NCF

En 2007, la performance (somme de l’évolution des prix en % et du rendement des NCF en %) du Swiss Property Benchmark® a nettement augmenté pour se situer à 6.6%, au-dessus de la valeur atteinte l’année précédente (5.0%). Cette tendance se retrouve dans les trois catégories d’immeubles. Les performances des immeubles mixtes et commerciaux ont augmenté plus nettement et se rapprochent maintenant du niveau de performance plus élevé des immeubles résidentiels (6.7%). L’évolution de la performance est en grande partie due à la hausse des prix pour les trois catégories d’immeubles. Alors qu’elle n’était que de +0.5% en 2006, elle s’est montée à +2.5% en 2007, pour atteindre son niveau le plus élevé depuis 5 ans. Par rapport à l’année précédente, le rendement des NCF (4.1%) est en léger recul. Cette situation est liée à une hausse des dépenses (voir le chapitre sur les charges immobilières). Par rapport à 2006, la médiane est restée inchangée aussi bien pour le benchmark total que pour les trois catégories d’immeubles.

Rendement brut effectif


En 2007 les rendements bruts effectifs (recettes effectives divisées par la valeur de l’immeuble en début d’année) moyens se sont élevés à 6.3%, ce qui est exactement le même niveau que l’année précédente. Ils ont été plus hauts pour les immeubles résidentiels (6.4%) et mixtes (6.5%), et plus bas (6.1%) pour les immeubles commerciaux. Cette différence est constante dans le temps. Les objets mal situés et ceux présentant un état en-dessous de la moyenne atteignent des rendements bruts plus élevés mais supportent en contrepartie des risques plus conséquents.

Loyers non encaissés


Après une hausse observée en 2006, les loyers non encaissés (état locatif moins loyers encaissés), correspondant aux remises, aux pertes sur loyers et aux vacances, ont à nouveau reculé cette année. Sur les cinq dernières années, ils se situent en moyenne à 3.8%, ce qui est un niveau élevé. Ce léger recul apparaît le plus nettement pour les immeubles commerciaux. Ces derniers se trouvent maintenant au même niveau (4.2%) que les immeubles mixtes. Comme pour l’année précédente, les loyers non encaissés des immeubles résidentiels sont les plus faibles avec un taux de 3.3%.

Charges immobilières en pourcent de l’état locatif


En 2007, 37.5% des états locatifs ont été dépensés en charges immobilières. Cela correspond à une augmentation des charges de 2.5% par rapport à l’année précédente. L’immobilier résidentiel présente le niveau de charges le plus élevé avec un taux se situant à 42.0% de l’état locatif. Ce pourcentage est de 38.3% pour les immeubles à usage mixte et de 29.5% pour les immeubles commerciaux. La totalité des charges immobilières (100%) est répartie comme suit : 3.6% pour la conciergerie, 13.3% pour les frais de régie, 5.2% pour le chauffage, l’eau, le gaz et l’électricité (frais à charge du propriétaire), 2.7% pour les assurances, 3.6% pour les impôts et 71.5% pour l’entretien et les investissements.


Les résultats par ville

Pour la deuxième fois, le Swiss Property Benchmark® publie les principaux résultats pour les 50 plus grandes villes de Suisse, dans lesquelles se trouvent 63% des immeubles analysés. Les 50 villes retenues comptabilisaient près de 2.2 millions d’habitants en 2007. Les principaux résultats par ville sont:

* Nyon occupe le 1er rang avec une performance de 11.9%. Cela représente une amélioration de 30 places. Cette première place est à mettre en relation avec une augmentation des valeurs de 6.9% propulsant également Nyon à la 1ère place des gains en capitaux.

* Les trois premiers rangs de la performance sont occupés exclusivement par des villes situées dans le canton de Vaud: Nyon (11.9%), Yverdon-les-Bains (10.5%), Montreux (10.1%).

* Morges qui occupait la première place de la performance (9.8%) l’année dernière se retrouve au 5ème rang cette année.
* Avec un résultat de 6.7%, La-Chaux-de-Fonds se place au 2ème rang pour le grain en capital, ce qui correspond à une amélioration de 48 places.

* Schaffhouse est la première ville pour les rendements de NCF avec 5.8%.

* Les états locatifs par m2 les plus élevés se trouvent à Carouge (263 CHF) devant Zürich (247 CHF) et Lugano (245 CHF).

* Les loyers non encaissés les plus faibles (vacances, pertes sur loyers, rabais) se trouvent à Carouge (0.1%) devant Genève (0.3%) et Nyon (0.3%).

Classement des performances par ville


source : Cifi

05/05/2008

Tags : cifi

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Maria Immo-swissnews.ch