Le Covid-19 accélère la bifurcation sur le marché immobilier européen, selon LaSalle


     


Le Covid-19 accélère la bifurcation sur le marché immobilier européen, selon LaSalle
Les investisseurs les plus prospères dans l'immobilier européen en 2021 seront ceux qui pourront être actifs des deux côtés d'un gouffre croissant entre les secteurs favorisés tels que la logistique et le résidentiel, et les types d'immeubles moins favorisés, y compris les actifs de détail et de bureau, selon l'édition 2021 de l'Investment Strategy Annual (ISA), un rapport annuel sur les clients publié par LaSalle Investment Management (LaSalle).

Alors que les actifs dits «shed and bed » bénéficient d'un certain nombre de tendances séculaires convaincantes, y compris la croissance du commerce électronique, l'urbanisation et une action investissable croissante, les investisseurs doivent choisir soigneusement les actifs pour éviter de trop payer dans ces segments hautement compétitifs du marché. En outre, les investisseurs devraient tirer parti prudemment des actifs mal évalués à mesure qu'ils émergent dans les secteurs du commerce de détail et du bureau.

L'ISA constate que la pandémie a accéléré le processus à long terme de rééquilibrage de leurs portefeuilles loin des secteurs traditionnels tels que les bureaux et le commerce de détail vers la logistique, les actifs résidentiels et les secteurs de niche, y compris les propriétés de soins de santé et les installations de self-stockage. Bien que cette tendance soit mondiale, le point de départ en Europe est plus extrême. Les bureaux et les particuliers représentent toujours environ 72 % des portefeuilles de base en Europe, contre environ 49 % aux États-Unis, selon les données MSCI, mais cette proportion devrait diminuer plus rapidement à mesure que la bifurcation sur le marché prend de l'ampleur.

Bien que le secteur des bureaux soit confronté à une période incertaine alors que les locataires examinent leurs besoins à la suite de la pandémie, en particulier dans les villes ayant des plans d'étage à plus forte densité et des trajets plus longs, l'importance de la collaboration en personne signifie que la profondeur globale de la demande des locataires d'une grande variété de secteurs et la préférence des entreprises pour des bureaux de haute qualité dans des endroits accessibles devraient tous deux persister.

En ce qui concerne le commerce de détail, LaSalle s'attend à voir le bas du cycle actuel pour les prix de détail préférentiels en 2021, tandis que le commerce de détail de moindre qualité pourrait prendre plus de temps à trouver un plancher. Les magasins de détail entourés de toits résidentiels et répondant aux besoins quotidiens devraient rester les plus résilients.

Le rapport a également réfléchi à la mesure dans laquelle Covid-19 a atténué l'activité d'investissement dans toute la région. Le volume des investissements immobiliers commerciaux européens a chuté de 17 % d'une année sur l'autre à leur niveau le plus bas depuis 2014 - bien qu'il se porte légèrement mieux qu'en Amérique du Nord ou en Asie-Pacifique - l'absence de réunions en personne et l'incapacité de visiter les sites ayant perturbé les flux de capitaux transfrontaliers.

L'Allemagne, le plus grand marché d'investissement d'Europe, a surperformé la moyenne régionale, l'activité de transaction n'a chuté "que" de 15 % au cours des neuf premiers mois de 2020. Les principaux facteurs qui soutiennent la résilience relative de l'Allemagne sont son statut refuge, la taille, l'échelle et la sophistication de la base d'investisseurs nationaux, sa réponse plus efficace à la pandémie de Covid-19 et la solidité de ses finances publiques. En revanche, les pays plus durement touchés par le Covid et ses retombées économiques ont connu de plus fortes baisses de l'investissement. Au Royaume-Uni, le deuxième marché d'investissement en importance en Europe, les volumes ont diminué de 30 % au cours de la même période ; les volumes ont également considérablement diminué en France, en Espagne, en Italie et aux Pays-Bas.

En termes de prêts, LaSalle reste haussier pour le marché de la dette privée, car les prêteurs traditionnels continuent de favoriser les actifs de base stabilisés avec des ratios prêt-valeur plus faibles. Les stratégies de prêt entiers mezzanine à effet de levier plus élevé et le financement transitoire joueront probablement également un rôle de plus en plus important dans la liquidité du marché immobilier.

Brian Klinksiek, responsable de la recherche européenne et des stratégies de portefeuille mondial chez LaSalle Investment Management, déclare : "Les tendances qui stimulent la croissance dans les secteurs de la logistique et du résidentiel n'ont été accélérées que par la pandémie. Les préoccupations concernant l'avenir des bureaux s'ajoutant aux inquiétudes de plus anciennes concernant le commerce de détail, « TINA » (There is No Alternative) a rejoint « FOMO » (Fear of Missing Out) pour raisons pour lesquelles les investisseurs ciblent les « hangars et lits » européens. Cela a créé un gouffre entre la logistique et le résidentiel du côté privilégié d'une grande division, et le bureau et le commerce de détail du côté non favorisé. À notre avis, les investisseurs dans l'immobilier européen qui connaîtront le plus de succès en 2021 seront ceux qui pourront être actifs des deux côtés du gouffre."

Le rapport de l'ISA comprend également l'indice européen de croissance économique régionale (E-REGI) de LaSalle pour 2020, qui classe les villes et les régions européennes en fonction de leurs perspectives de croissance économique à moyen terme, du niveau de capital humain et de richesse et de la qualité de l'environnement des entreprises, par rapport à la moyenne européenne.

Pour la quatrième année consécutive, Londres est en tête de l'indice, malgré l'incertitude persistante du Brexit, indiquant que la capitale britannique reste le premier marché immobilier d'Europe, mesuré par la demande estimée des occupants. Paris (2e place), Luxembourg (3e), Stockholm (4e) et Munich (5e) figuraient également en bonne place dans le 21e indice annuel E-REGI.

Jacques Gordon, responsable mondial de la recherche et de la stratégie chez LaSalle, déclare : « Dans l'édition 2021 de l'ISA, notre conseil aux investisseurs est de maintenir le cap. De l'autre côté de la pandémie se trouve un paysage que les investisseurs immobiliers reconnaîtront, même s'il sera également différent de manière surprenante. La force du rétablissement post-vaccin pourrait être l'une de ces surprises. Les tendances séculaires que nous suivons ont été simultanément accélérées et interrompues, et par conséquent, nous entreprenons un regard global sur l'avenir des types de propriétés principales, tout en nous concentrant sur la montée d'alternatives viables. »

23/01/2021

Tags : LaSalle

Lu 333 fois


Nouveau commentaire :
Facebook Twitter