Solides Ergebnis im 1. Halbjahr 2009



Solides Ergebnis im 1. Halbjahr 2009
bfw liegenschaften ag erzielte im ersten Halbjahr 2009 ein solides Unternehmensergebnis. Der Erfolg aus Vermietung blieb mit CHF 8.94 Mio. ungefähr auf Vorjahresniveau (CHF 9.04 Mio.). Der Erfolg aus Neubewertung belief sich auf CHF 1.32 Mio. nach einem Verlust in der Vorjahresperiode von CHF 2.68
Mio. Das Betriebsergebnis EBIT verbesserte sich auf CHF 8.10 Mio. (Vorjahr CHF 4.13 Mio.) und der Gewinn erhöhte sich auf CHF 3.90 Mio. (Vorjahr CHF 0.60 Mio.). Die Lerstandsquote konnte auf 3.6% gesenkt werden und die Duration der Hypothekarschulden wurde auf 2.5 Jahre erhöht. Der Net Asset Value per 30. Juni 2009 belief sich auf CHF 31.48.


Halbjahresergebnis
Die Netto-Mieterträge blieben im ersten Halbjahr 2009 mit CHF 13.24 Mio. gegenüber der Vorjahresperiode nahezu unverändert (H1 2008: CHF 13.37 Mio.). Dies ist auf die Zukäufe verschiedener Liegenschaften in der zweiten Jahreshälfte 2008 und einer Wohn- / eschäftsliegenschaft im ersten Halbjahr 2009 zurückzuführen, mit denen die Erträge der im November veräusserten Liegenschaft Webermühle kompensiert wurden. Der direkte Aufwand für die vermieteten Renditeliegenschaften blieb mit CHF 4.30 Mio. unverändert gegenüber der Vorjahresperiode (H1 2008: CHF 4.33 Mio.). Der Erfolg aus Vermietung belief sich auf CHF 8.94 Mio. (H1 2008: CHF 9.04 Mio.).

Aus der durch den unabhängigen Immobilienschätzer KPMG vorgenommenen Halbjahresbewertung des Bestandesportfolios resultierte insgesamt ein Erfolg aus Neubewertung von CHF 1.32 Mio. (H1 2008: Verlust von CHF 2.68 Mio.). Es wurden im Berichtszeitraum keine Verkäufe getätigt.

Der Beratungsaufwand blieb mit CHF 0.75 Mio. auf vergleichbarem Niveau wie im Vorjahr (H1 2008: CHF 0.82 Mio.). Der Verwaltungsaufwand, der im Wesentlichen das Management-honorar für den Geschäftsbesorgungsvertrag mit der bfw vermögensverwaltung ag beinhaltet, blieb mit CHF 1.46 Mio. ebenfalls auf Vorjahresniveau (H1 2008: CHF 1.41 Mio.). Der Verwaltungsrat der bfw liegenschaften ag hat in seiner Sitzung vom 23. Juni 2009 beschlossen, dieses Vertragsverhältnis unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist per 31. Dezember 2009 zu kündigen. Dies wird die Kostenstruktur der Gesellschaft ab dem Geschäftsjahr 2010 nachhaltig entlasten.

Der EBIT erhöhte sich um 96% auf CHF 8.10 Mio. (H1 2008: CHF 4.13 Mio.). Die durchschnittliche Restlaufzeit der gesamten Hypothekarschulden von CHF 275.76 Mio. wurde erneut erhöht und beträgt per Bilanzstichtag 2.5 Jahre (Jahresende 2008: 1.2 Jahre). Die durchschnittlichen Zinskosten konnten auf 2.4% (H1 2008: 3.0%) reduziert werden. Der Finanzaufwand belief sich auf netto CHF 3.17 Mio. (H1 2008: CHF 3.79 Mio.).

Der Gewinn inkl. Neubewertungseffekte stieg auf CHF 3.90 Mio. (H1 2008: CHF 0.60 Mio.); der Gewinn exkl. Neubewertungseffekte erhöhte sich auf CHF 3.16 Mio. (H1 2008: CHF 2.54 Mio.).


Leerstandsquote auf 3.6% reduziert
Die kumulierte Mietzinsausfallrate konnte im ersten Halbjahr 2009 auf 3.6% gesenkt werden.

Im Vergleich zur Vorjahresperiode wurde eine Verbesserung um 2.9 Prozentpunkte (30.06.2008: 6.5%) und im Vergleich zum Jahresende 2008 eine Reduktion von 1.2 Prozentpunkten erreicht (31.12.2008: 4.8%). Diese positive Entwicklung ist auf die Veränderungen im Anlageportfolio während der zweiten Jahreshälfte 2008 und auf gezielte Massnahmen zur Reduktion des Leerstandes zurückzuführen.

Diversifiziertes Anlageportfolio
Per Bilanzstichtag vom 30. Juni 2009 verzeichnete das Immobilienportfolio gegenüber dem Jahresende 2008 einen wertmässigen Zuwachs von CHF 23.84 Mio. auf CHF 433.52 Mio.
Es umfasst 44 Wohnliegenschaften, 30 Wohn- / Geschäftsliegenschaften, 6 Geschäfts-liegenschaften und 4 Neubauprojekte, welche ebenfalls als zukünftige Wohnliegenschaften errichtet werden. Die grösste Einzelliegenschaft im Portfolio war mit 7.9% gewichtet. Der Mietertragsanteil aus Wohnnutzung beläuft sich bei den bestehenden Renditeliegenschaften auf rund 80%.

Mit Eigentumsübertragung per 1. Januar 2009 wurde im ersten Halbjahr 2009 eine Wohn- / Geschäftsliegenschaft in Eschlikon/TG neu in das Portfolio aufgenommen. Zudem wurde Land in Thusis/GR für das vierte Neubauprojekt erworben, wo bis ins Jahr 2010 vierzehn neue Mietwohnungen entstehen. Die Baufortschritte der drei bestehenden Neubauprojekte in Haag, Kreuzlingen und St. Gallen verlaufen nach Plan. Das verbleibende Investitions-volumen für diese vier Neubauprojekte beläuft sich bis ins Jahr 2010 auf rund CHF 22 Mio. Im ersten Halbjahr 2009 wurden insgesamt CHF 22.81 Mio. für die Liegenschaft in Eschlikon und in die vier Neubauprojekte investiert.

Bilanzstruktur
Gegenüber dem Jahresende 2008 haben sich die Bilanzrelationen, mit Ausnahme des Verhältnisses zwischen kurz- und langfristigem Fremdkapital, nur unwesentlich verändert. Durch die verlängerte Zinsanbindung verschiedener Hypothekarschulden belief sich das langfristige Fremdkapital per 30. Juni 2009 auf rund 78% des gesamten Fremdkapitals (31.12.2008: 47%).

Das Eigenkapital erhöhte sich um CHF 5.51 Mio. auf CHF 159.58 Mio. Die Eigenkapitalquote betrug 36.2% (31.12.2008: 36.7%). Der Net Asset Value (NAV) stieg um 1.3% auf CHF 31.48.

Ausblick
Das Berichtsjahr 2009 wird hinsichtlich des weiteren Portfolioausbaus zu einem Jahr der Konsolidierung. Die bfw liegenschaften ag konzentriert ihre Investitionsvorhaben sowohl auf das bestehende Anlageportfolio als auch auf die weiteren Baufortschritte bei den Neubauliegenschaften.

Die neue operative Struktur ab 1. Januar 2010 sieht vor, dass die beiden Geschäftsleitungsmitglieder CEO Michael Müller und CFO Stephan Ehrsam direkt bei der bfw liegenschaften ag angestellt sind. Für die benötigten Ressourcen in Bezug auf Administration, IT- und Büroinfrastruktur und für die administrative Verwaltung der einzelnen Liegenschaften werden neue Angebote geprüft. Durch den Transfer und die Änderung der Honorarstrukturen können die operativen Kosten ab 2010 zusätzlich reduziert und damit die Ertragskraft verbessert werden.

quelle : bfw liegenschaften ag

04/09/2009


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Rédaction Immo-swissnews.ch