Im Berichtsjahr 2008 konnte bfw liegenschaften ag durch den Verkauf der Webermühle in Neuenhof-Baden und durch Zukäufe verschiedener Liegenschaften das Risikoprofil ihres Anlageportfolios optimieren. Der Verkauf der Webermühle und deren Tieferbewertung per Jahresmitte 2008 führten jedoch zu einem unbefriedigenden Gewinn (inkl. Neubewertungen / latente Steuern) von CHF 0.4 Mio.
Der Gewinn exkl. Neubewertungen / latente Steuern belief sich auf CHF 4.4 Mio. Aufgrund der Eigenkapitalbasis und des Potenzials des Immobilienportfolios beantragt der Verwaltungsrat der Generalversammlung vom 21. April 2009 eine Barausschüttung in Form einer Nennwertrückzahlung von CHF 0.90 pro Namenaktie A, bzw. CHF 0.09 pro Namenaktie B.
Breiter diversifiziertes Immobilienportfolio
Im Berichtsjahr wurden insgesamt 16 Renditeliegenschaften in sieben verschiedenen Kantonen mit einem Investitionsvolumen von CHF 76.4 Mio. neu in das Portfolio aufgenommen. Gleichzeitig wurden CHF 12.1 Mio. in die drei Neubauprojekte investiert, die alle voraussichtlich per Frühjahr 2010 bezugsbereit sein werden.
Die ehemals grösste Liegenschaft im Anlageportfolio, Webermühle in Neuenhof, wurde zum Bilanzstichtag des Halbjahresabschlusses per 30. Juni 2008 um CHF 4.2 Mio. tiefer bewertet auf CHF 79.0 Mio. Im Herbst 2008 wurde die Grossliegenschaft zu diesem Fair Value veräussert. Durch den Verkauf der Webermühle hatte der Verwaltungsrat eine strategische Entscheidung gefällt, das gesamte Immobilienportfolio breiter als bis anhin zu diversifizieren. Durch entsprechende Zukäufe von Renditeliegenschaften im zweiten Halbjahr 2008 wurde diese Strategie zügig umgesetzt.
Per 31. Dezember 2008 hält die bfw liegenschaften ag in ihrem Portfolio 79 Renditeliegenschaften und 3 Neubauliegenschaften. Der Marktwert des gesamten Immobilienportfolios wurde per Bilanzstichtag mit CHF 409.7 Mio. bewertet. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies eine Zunahme um 1.7% (31.12.2007: CHF 403.0 Mio.).
Durch die Veränderungen im Portfolio und gezielte Vermietungsaktivitäten konnte die Leerstandsquote deutlich gesenkt werden. Per Jahresende 2008 belief sich die Leerstandsquote auf 4.8% (31.12.2007: 6.7%).
Jahresergebnis
Der Mietertrag stieg im Berichtsjahr um 36% auf CHF 26.9 Mio. (Vorjahr: CHF 19.8 Mio.).
Der direkte Aufwand für die vermieteten Renditeliegenschaften erhöhte sich auf CHF 9.7 Mio. (Vorjahr: CHF 6.1 Mio.). Die Erhöhung des Aufwands ist einerseits durch den Portfoliozuwachs zu erklären, andererseits enthält der Betrag im 2008 aber noch notwendige Unterhalts- und Reparaturausgaben von CHF 1.2 Mio. für die Webermühle, welche in der Zwischenzeit veräussert wurde. Insgesamt erhöhte sich der Erfolg aus Vermietung um 26% auf CHF 17.2 Mio. (Vorjahr: CHF 13.7 Mio.).
Bei der Neubewertung der Renditeliegenschaften resultierte ein Verlust von CHF 4.8 Mio., der insbesondere auf die Tieferbewertung der Webermühle um CHF 4.2 Mio. zurückzuführen ist (Vorjahr: Neubewertungsgewinn CHF 4.5 Mio.). Der Verlust aus Verkauf von Liegenschaften von CHF 0.8 Mio. widerspiegelt die zusätzlichen Verkaufskosten bei der Veräusserung der Webermühle.
Der Beratungsaufwand erhöhte sich auf CHF 1.1 Mio. (Vorjahr: CHF 0.8 Mio.). Der Kostenanstieg ist insbesondere auf neue Projekte betreffend Immobilienmanagement und internem Kontrollsystem (IKS), sowie auf erhöhte Kosten für Grundstückbewertungen im Zusammenhang mit möglichen Liegenschaftsakquisitionen und auf das grössere Immobilienportfolio zurückzuführen. Der Verwaltungsaufwand belief sich auf CHF 2.6 Mio. (Vorjahr: CHF 2.1 Mio.) und umfasst im Wesentlichen das Managementhonorar. Das Betriebsergebnis EBIT betrug CHF 7.9 Mio. (Vorjahr: CHF 15.4 Mio.). Solide Bilanzstruktur
Mit einer Eigenkapitalquote von 36.7% (31.12.2007: 38.8%) hat sich die Kapitalstruktur der bfw liegenschaften ag im Vergleich zum Vorjahr nicht wesentlich verändert. Der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz betrug im Berichtsjahr 3.14% (Vorjahr: 2.82%). Die durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten konnte auf 1.2 Jahre (31.12.2007: 0.6 Jahre) verlängert werden.
Der innere Wert pro Namenaktie (Net Asset Value) lag per 31.12.2008 bei CHF 31.01.Antrag für Nennwertreduktion Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung vom 21. April 2009 eine
Barausschüttung in Form einer Nennwertreduktion von CHF 0.90 pro Namenaktie Kategorie A, bzw. CHF 0.09 pro Namenaktie Kategorie B. Bezogen auf den Schlusskurs der Namenaktie A per Jahresende 2008 entspricht dies einer Rendite von rund 5.3%.
Ausblick
bfw liegenschaften ag rechnet trotz der verschärften Wirtschaftssituation mit einer anhaltenden Nachfrage von Mietinteressenten im Wohnbereich. Die Anlagestrategie mit der klaren Konzentration auf Liegenschaften an Pendlerlagen um Wirtschaftszentren in der Deutschschweiz wird unverändert weiterverfolgt. Verwaltungsrat und Geschäftsleitung haben sich zum Ziel gesetzt, im Jahr 2009 ein markant besseres Ergebnis zu erwirtschaften. Zudem hat der Verwaltungsrat die Vereinfachung der Kapitalstruktur durch Einführung einer Einheits-Namenaktie anlässlich der nächsten Kapitalerhöhung als klare strategische Zielsetzung definiert.
quelle : bfw liegenschaften ag
Der Gewinn exkl. Neubewertungen / latente Steuern belief sich auf CHF 4.4 Mio. Aufgrund der Eigenkapitalbasis und des Potenzials des Immobilienportfolios beantragt der Verwaltungsrat der Generalversammlung vom 21. April 2009 eine Barausschüttung in Form einer Nennwertrückzahlung von CHF 0.90 pro Namenaktie A, bzw. CHF 0.09 pro Namenaktie B.
Breiter diversifiziertes Immobilienportfolio
Im Berichtsjahr wurden insgesamt 16 Renditeliegenschaften in sieben verschiedenen Kantonen mit einem Investitionsvolumen von CHF 76.4 Mio. neu in das Portfolio aufgenommen. Gleichzeitig wurden CHF 12.1 Mio. in die drei Neubauprojekte investiert, die alle voraussichtlich per Frühjahr 2010 bezugsbereit sein werden.
Die ehemals grösste Liegenschaft im Anlageportfolio, Webermühle in Neuenhof, wurde zum Bilanzstichtag des Halbjahresabschlusses per 30. Juni 2008 um CHF 4.2 Mio. tiefer bewertet auf CHF 79.0 Mio. Im Herbst 2008 wurde die Grossliegenschaft zu diesem Fair Value veräussert. Durch den Verkauf der Webermühle hatte der Verwaltungsrat eine strategische Entscheidung gefällt, das gesamte Immobilienportfolio breiter als bis anhin zu diversifizieren. Durch entsprechende Zukäufe von Renditeliegenschaften im zweiten Halbjahr 2008 wurde diese Strategie zügig umgesetzt.
Per 31. Dezember 2008 hält die bfw liegenschaften ag in ihrem Portfolio 79 Renditeliegenschaften und 3 Neubauliegenschaften. Der Marktwert des gesamten Immobilienportfolios wurde per Bilanzstichtag mit CHF 409.7 Mio. bewertet. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies eine Zunahme um 1.7% (31.12.2007: CHF 403.0 Mio.).
Durch die Veränderungen im Portfolio und gezielte Vermietungsaktivitäten konnte die Leerstandsquote deutlich gesenkt werden. Per Jahresende 2008 belief sich die Leerstandsquote auf 4.8% (31.12.2007: 6.7%).
Jahresergebnis
Der Mietertrag stieg im Berichtsjahr um 36% auf CHF 26.9 Mio. (Vorjahr: CHF 19.8 Mio.).
Der direkte Aufwand für die vermieteten Renditeliegenschaften erhöhte sich auf CHF 9.7 Mio. (Vorjahr: CHF 6.1 Mio.). Die Erhöhung des Aufwands ist einerseits durch den Portfoliozuwachs zu erklären, andererseits enthält der Betrag im 2008 aber noch notwendige Unterhalts- und Reparaturausgaben von CHF 1.2 Mio. für die Webermühle, welche in der Zwischenzeit veräussert wurde. Insgesamt erhöhte sich der Erfolg aus Vermietung um 26% auf CHF 17.2 Mio. (Vorjahr: CHF 13.7 Mio.).
Bei der Neubewertung der Renditeliegenschaften resultierte ein Verlust von CHF 4.8 Mio., der insbesondere auf die Tieferbewertung der Webermühle um CHF 4.2 Mio. zurückzuführen ist (Vorjahr: Neubewertungsgewinn CHF 4.5 Mio.). Der Verlust aus Verkauf von Liegenschaften von CHF 0.8 Mio. widerspiegelt die zusätzlichen Verkaufskosten bei der Veräusserung der Webermühle.
Der Beratungsaufwand erhöhte sich auf CHF 1.1 Mio. (Vorjahr: CHF 0.8 Mio.). Der Kostenanstieg ist insbesondere auf neue Projekte betreffend Immobilienmanagement und internem Kontrollsystem (IKS), sowie auf erhöhte Kosten für Grundstückbewertungen im Zusammenhang mit möglichen Liegenschaftsakquisitionen und auf das grössere Immobilienportfolio zurückzuführen. Der Verwaltungsaufwand belief sich auf CHF 2.6 Mio. (Vorjahr: CHF 2.1 Mio.) und umfasst im Wesentlichen das Managementhonorar. Das Betriebsergebnis EBIT betrug CHF 7.9 Mio. (Vorjahr: CHF 15.4 Mio.). Solide Bilanzstruktur
Mit einer Eigenkapitalquote von 36.7% (31.12.2007: 38.8%) hat sich die Kapitalstruktur der bfw liegenschaften ag im Vergleich zum Vorjahr nicht wesentlich verändert. Der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz betrug im Berichtsjahr 3.14% (Vorjahr: 2.82%). Die durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten konnte auf 1.2 Jahre (31.12.2007: 0.6 Jahre) verlängert werden.
Der innere Wert pro Namenaktie (Net Asset Value) lag per 31.12.2008 bei CHF 31.01.Antrag für Nennwertreduktion Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung vom 21. April 2009 eine
Barausschüttung in Form einer Nennwertreduktion von CHF 0.90 pro Namenaktie Kategorie A, bzw. CHF 0.09 pro Namenaktie Kategorie B. Bezogen auf den Schlusskurs der Namenaktie A per Jahresende 2008 entspricht dies einer Rendite von rund 5.3%.
Ausblick
bfw liegenschaften ag rechnet trotz der verschärften Wirtschaftssituation mit einer anhaltenden Nachfrage von Mietinteressenten im Wohnbereich. Die Anlagestrategie mit der klaren Konzentration auf Liegenschaften an Pendlerlagen um Wirtschaftszentren in der Deutschschweiz wird unverändert weiterverfolgt. Verwaltungsrat und Geschäftsleitung haben sich zum Ziel gesetzt, im Jahr 2009 ein markant besseres Ergebnis zu erwirtschaften. Zudem hat der Verwaltungsrat die Vereinfachung der Kapitalstruktur durch Einführung einer Einheits-Namenaktie anlässlich der nächsten Kapitalerhöhung als klare strategische Zielsetzung definiert.
quelle : bfw liegenschaften ag
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