Rapport immobilier par l’EPF de Zurich et comparis.ch
Trois districts pointent clairement vers une bulle immobilière, deux en présentent des si-gnes. Il y a six mois, la situation était encore critique dans onze districts. Le marché immo-bilier suisse a connu un refroidissement comme le montre le rapport immobilier de l’EPF de Zurich et de comparis.ch. Cela n’a pas empêché l’envolée des prix sur la période examinée : dans les districts des lacs, les appartements coûtent aujourd’hui jusqu’à 69 % de plus qu’en 2007.
Le bon moment pour acheter ? C’est la question que se posent ceux qui souhaitent accéder à la propriété d’une maison ou d’un appartement. Non seulement parce qu’ils ne veulent pas laisser passer une occasion avant que les prix de l’immobilier ne deviennent astronomiques, mais aussi parce que, ces derniers mois, les taux hypothécaires ont augmenté et qu’il n’est plus évident qu’un acheteur pourra encore profiter dans quelques mois des niveaux bas records.
Moins de districts « critiques » qu’il y a six mois
Le rapport immobilier que la chaire en risques entrepreneuriaux de l’EPF de Zurich et le comparateur sur Internet comparis.ch publient maintenant pour la seconde fois le montre : il est vrai que certaines régions de Suisse pointent clairement vers une bulle immobilière, mais le nombre de ces districts classés « critiques » est passé de onze à trois au cours du dernier semestre (cf. carte 1). Dans ces districts – Bülach, Baden et Dielsdorf, il ne faut pas s’attendre à un effondrement catastrophique mais plutôt à un aplatissement progressif de la courbe ou à une stagnation des prix. « Il n’y a pas lieu de s’inquiéter, la surchauffe du marché immobilier dans ces régions va diminuer peu à peu », rassure Didier Sornette, responsable de l’étude et professeur de risques entrepreneuriaux à l’EPF de Zurich. Les chercheurs appuient leur analyse sur les prix des offres de plus d’un million de maisons et d’appartements publiées depuis 2005 sur comparis.ch.
La région zurichoise en point de mire
Le rapport immobilier distingue quatre catégories de districts, un district pouvant passer d’une catégorie à une autre en fonction des signes de bulle immobilière et des données (cf. méthode). À cet égard, le rapport permet de tirer des conclusions sur les différents types et tailles de biens immobiliers, p. ex. des petits appartements ou des maisons de taille moyenne.
« Critique » : trois districts pointent clairement vers une bulle immobilière. Le dernier rapport immobilier considérait déjà Bülach et Baden comme étant « critiques ». Dielsdorf a rejoint cette catégorie alors qu’il était auparavant simplement « à observer ». Dans ces districts, les chercheurs de l’EPF tablent sur une modification de l’évolution des prix. « La dynamique des prix devrait changer d’ici fin 2014, les prix n’augmenteront plus si fortement ou stagneront », explique Didier Sornette.
« À observer » : à Pfäffikon et Uster, les chercheurs de l’EPF ont également constaté des signes de bulle immobilière. Toutefois, dans ces régions « à observer » selon le rapport, ces signes ne sont pas aussi clairs que dans les districts « critiques ».
« À surveiller » : dans onze districts, les signes d’une bulle immobilière présents il y a six mois ont à présent disparu ; cela dit, les données ne permettent pas encore d’attester le rétablissement du marché. On saura, d’après les annonces à paraître au second semestre 2013, si les districts passeront dans la catégorie « à observer » ou si la situation s’apaisera, avec une annonce de fin d’alerte. Il s’agit ici de territoires de la région zurichoise et situés au bord du lac de Zurich (Hinwil, Horgen, Höfe, March), de districts se trouvant dans les alentours de zones d’habitation prisées (Aarau, Lenzbourg, Münchwilen en Suisse alémanique, Jura-Nord vaudois et Monthey en Suisse romande), ainsi que de Locarno et de Lausanne.
« Fin d’alerte » : enfin, dans quatre districts, l’analyse peut déjà annoncer une fin d’alerte. Dans le rapport immobilier publié début janvier, Affoltern, Dietikon, Zoug et Bremgarten étaient encore « à observer ». À présent, les prévisions d’il y a six mois se sont confirmées : on a assisté à un apaisement de l’évolution des prix et non à une correction sévère et brutale. Compte tenu de la dynamique des prix de ce dernier semestre, les chercheurs ne voient plus aucun signe de bulle immobilière dans ces régions.
Quel est le conseil des experts aux propriétaires actuels et futurs ? La chance sourit à ceux qui veulent résider dans un district où le rapport immobilier annonce une fin d’alerte. « Étant donné que la dynamique des prix s’est déjà calmée dans ces zones, ces districts devraient receler de bonnes offres d’achat. Vu la stagnation des prix, il n’y a pas lieu de prendre des décisions précipitées », commente Felix Schneuwly, attaché de presse chez comparis.ch. Ici, les chercheurs n’escomptent aucune baisse soudaine des prix, mais plutôt une stagnation ou une lente déflation. Cette information intéressera aussi ceux qui possèdent déjà un bien immobilier dans ces régions.
Dans les autres districts cités, c’est-à-dire classés « critiques », « à observer » ou « à surveiller », la prudence est de mise. « À moins d’y être contraint, il vaut mieux attendre avant d’acheter dans des régions critiques », préconise Felix Schneuwly.
Malgré une forte hausse, la bulle immobilière n’est pas partout
Fait marquant, les districts présentant des signes forts ou faibles de bulle immobilière sont sans exception situés hors des marchés immobiliers souvent dits « en surchauffe ». Les bulles ont tendance à se former en périphérie, déjà lointaine, des grands centres. Citons les districts aux alentours de Zurich ou en Argovie.
En revanche, les scientifiques excluent une bulle immobilière dans les villes de Zurich et de Genève, ce alors que les prix des maisons et des appartements s’y sont envolés dans la période sous revue. Le modèle appliqué par le professeur de l’EPFZ Didier Sornette ne repose pas sur des valeurs absolues mais sur la dynamique des prix et, en particulier, une hausse plus rapide qu’exponentielle. On n’observe un tel phénomène ni à Zurich ni à Genève.
Au bord des lacs, l’immobilier coûte jusqu’à 69 % de plus
Ailleurs en Suisse, les envolées des prix sont remarquables, sans pour autant parler de bulle immobilière. C’est ce que révèlent la carte 2 avec l’évolution des prix en pourcentage depuis 2007 et le tableau qui dresse le top 10 des districts qui connaissent la plus forte hausse. Entremont, dans le canton du Valais, est largement en tête du classement, avec une progression de 130 % du prix médian du m2 pour les appartements depuis 2007. Dans les autres districts répertoriés, l’augmentation va jusqu’à 69 %. La plupart de ces « hot spots » se trouvent au bord du lac de Zurich, du lac de Zoug ou du lac Léman. « Au bord des lacs, les acheteurs immobiliers doivent actuellement payer jusqu’à deux tiers de plus qu’il y a encore six ans », précise Didier Sornette.
Trois districts pointent clairement vers une bulle immobilière, deux en présentent des si-gnes. Il y a six mois, la situation était encore critique dans onze districts. Le marché immo-bilier suisse a connu un refroidissement comme le montre le rapport immobilier de l’EPF de Zurich et de comparis.ch. Cela n’a pas empêché l’envolée des prix sur la période examinée : dans les districts des lacs, les appartements coûtent aujourd’hui jusqu’à 69 % de plus qu’en 2007.
Le bon moment pour acheter ? C’est la question que se posent ceux qui souhaitent accéder à la propriété d’une maison ou d’un appartement. Non seulement parce qu’ils ne veulent pas laisser passer une occasion avant que les prix de l’immobilier ne deviennent astronomiques, mais aussi parce que, ces derniers mois, les taux hypothécaires ont augmenté et qu’il n’est plus évident qu’un acheteur pourra encore profiter dans quelques mois des niveaux bas records.
Moins de districts « critiques » qu’il y a six mois
Le rapport immobilier que la chaire en risques entrepreneuriaux de l’EPF de Zurich et le comparateur sur Internet comparis.ch publient maintenant pour la seconde fois le montre : il est vrai que certaines régions de Suisse pointent clairement vers une bulle immobilière, mais le nombre de ces districts classés « critiques » est passé de onze à trois au cours du dernier semestre (cf. carte 1). Dans ces districts – Bülach, Baden et Dielsdorf, il ne faut pas s’attendre à un effondrement catastrophique mais plutôt à un aplatissement progressif de la courbe ou à une stagnation des prix. « Il n’y a pas lieu de s’inquiéter, la surchauffe du marché immobilier dans ces régions va diminuer peu à peu », rassure Didier Sornette, responsable de l’étude et professeur de risques entrepreneuriaux à l’EPF de Zurich. Les chercheurs appuient leur analyse sur les prix des offres de plus d’un million de maisons et d’appartements publiées depuis 2005 sur comparis.ch.
La région zurichoise en point de mire
Le rapport immobilier distingue quatre catégories de districts, un district pouvant passer d’une catégorie à une autre en fonction des signes de bulle immobilière et des données (cf. méthode). À cet égard, le rapport permet de tirer des conclusions sur les différents types et tailles de biens immobiliers, p. ex. des petits appartements ou des maisons de taille moyenne.
« Critique » : trois districts pointent clairement vers une bulle immobilière. Le dernier rapport immobilier considérait déjà Bülach et Baden comme étant « critiques ». Dielsdorf a rejoint cette catégorie alors qu’il était auparavant simplement « à observer ». Dans ces districts, les chercheurs de l’EPF tablent sur une modification de l’évolution des prix. « La dynamique des prix devrait changer d’ici fin 2014, les prix n’augmenteront plus si fortement ou stagneront », explique Didier Sornette.
« À observer » : à Pfäffikon et Uster, les chercheurs de l’EPF ont également constaté des signes de bulle immobilière. Toutefois, dans ces régions « à observer » selon le rapport, ces signes ne sont pas aussi clairs que dans les districts « critiques ».
« À surveiller » : dans onze districts, les signes d’une bulle immobilière présents il y a six mois ont à présent disparu ; cela dit, les données ne permettent pas encore d’attester le rétablissement du marché. On saura, d’après les annonces à paraître au second semestre 2013, si les districts passeront dans la catégorie « à observer » ou si la situation s’apaisera, avec une annonce de fin d’alerte. Il s’agit ici de territoires de la région zurichoise et situés au bord du lac de Zurich (Hinwil, Horgen, Höfe, March), de districts se trouvant dans les alentours de zones d’habitation prisées (Aarau, Lenzbourg, Münchwilen en Suisse alémanique, Jura-Nord vaudois et Monthey en Suisse romande), ainsi que de Locarno et de Lausanne.
« Fin d’alerte » : enfin, dans quatre districts, l’analyse peut déjà annoncer une fin d’alerte. Dans le rapport immobilier publié début janvier, Affoltern, Dietikon, Zoug et Bremgarten étaient encore « à observer ». À présent, les prévisions d’il y a six mois se sont confirmées : on a assisté à un apaisement de l’évolution des prix et non à une correction sévère et brutale. Compte tenu de la dynamique des prix de ce dernier semestre, les chercheurs ne voient plus aucun signe de bulle immobilière dans ces régions.
Quel est le conseil des experts aux propriétaires actuels et futurs ? La chance sourit à ceux qui veulent résider dans un district où le rapport immobilier annonce une fin d’alerte. « Étant donné que la dynamique des prix s’est déjà calmée dans ces zones, ces districts devraient receler de bonnes offres d’achat. Vu la stagnation des prix, il n’y a pas lieu de prendre des décisions précipitées », commente Felix Schneuwly, attaché de presse chez comparis.ch. Ici, les chercheurs n’escomptent aucune baisse soudaine des prix, mais plutôt une stagnation ou une lente déflation. Cette information intéressera aussi ceux qui possèdent déjà un bien immobilier dans ces régions.
Dans les autres districts cités, c’est-à-dire classés « critiques », « à observer » ou « à surveiller », la prudence est de mise. « À moins d’y être contraint, il vaut mieux attendre avant d’acheter dans des régions critiques », préconise Felix Schneuwly.
Malgré une forte hausse, la bulle immobilière n’est pas partout
Fait marquant, les districts présentant des signes forts ou faibles de bulle immobilière sont sans exception situés hors des marchés immobiliers souvent dits « en surchauffe ». Les bulles ont tendance à se former en périphérie, déjà lointaine, des grands centres. Citons les districts aux alentours de Zurich ou en Argovie.
En revanche, les scientifiques excluent une bulle immobilière dans les villes de Zurich et de Genève, ce alors que les prix des maisons et des appartements s’y sont envolés dans la période sous revue. Le modèle appliqué par le professeur de l’EPFZ Didier Sornette ne repose pas sur des valeurs absolues mais sur la dynamique des prix et, en particulier, une hausse plus rapide qu’exponentielle. On n’observe un tel phénomène ni à Zurich ni à Genève.
Au bord des lacs, l’immobilier coûte jusqu’à 69 % de plus
Ailleurs en Suisse, les envolées des prix sont remarquables, sans pour autant parler de bulle immobilière. C’est ce que révèlent la carte 2 avec l’évolution des prix en pourcentage depuis 2007 et le tableau qui dresse le top 10 des districts qui connaissent la plus forte hausse. Entremont, dans le canton du Valais, est largement en tête du classement, avec une progression de 130 % du prix médian du m2 pour les appartements depuis 2007. Dans les autres districts répertoriés, l’augmentation va jusqu’à 69 %. La plupart de ces « hot spots » se trouvent au bord du lac de Zurich, du lac de Zoug ou du lac Léman. « Au bord des lacs, les acheteurs immobiliers doivent actuellement payer jusqu’à deux tiers de plus qu’il y a encore six ans », précise Didier Sornette.
Une stabilisation fragile