Immobilienportfolio
Das Immobilienportfolio umfasste per Ende März 2014 161 Büro- und Geschäftshäuser an erstklassigen Lagen. Dazu kamen fünf Entwicklungsareale und fünf Einzelprojekte. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug CHF 6.452 Mrd. (Ende 2013: CHF 6.466 Mrd.). In der Berichtsperiode wurden weder Anlageimmobilien gekauft noch verkauft.
Die Wohnüberbauung auf dem Gurtenareal in Wabern bei Bern (99 Eigentumswohnungen und zwei Ateliers) wird in den nächsten Wochen fertiggestellt. Per Ende März 2014 waren 97 Wohnungen und beide Ateliers verkauft; davon wurden im Q1 2014 55 Wohnungen und ein Atelier an ihre Käufer übertragen. Die Entwicklung des „Salmenparks“ in Rheinfelden, das zurzeit grösste Entwicklungsprojekt mit CHF 170 Mio. Investitionssumme (1. Etappe), verläuft nach Plan. Der Baubeginn erfolgte Ende August 2013; die Fertigstellung ist für 2016 geplant. 45% der Gewerbeflächen sind bereits vorvermietet und die Vermarktung der restlichen rund 3 600 m2 Verkaufsflächen, der rund 4 400 m2 Büroflächen und der 36 Mietwohnungen hat Ende März 2014 begonnen. Per Ende März 2014 waren von den 113 Eigentumswohnungen deren 28 verkauft.
Die übrigen laufenden Neu- und Umbauarbeiten wurden planmässig weitergeführt.
Leerstandsquote
Die Leerstandsquote betrug Ende März 2014 8.9% (Ende 2013: 8.0%). Von den 8.9% waren 1.3%-Punkte auf laufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen. Die Liegenschaften in Zürich-West und Wallisellen trugen insgesamt 3.3%-Punkte zum Leerstand bei. Auf die übrigen Liegenschaften mit einem Anlagewert von CHF 5.0 Mrd. (d.h. das Gesamtportfolio ohne die Liegenschaften in Sanierung sowie diejenigen in Zürich-West und Wallisellen) entfielen 4.3%-Punkte.
Von den im Jahr 2014 auslaufenden Mietverträgen (CHF 42.1 Mio.) waren per Ende März 2014 bereits 50% erneuert bzw. verlängert.
Quartalsergebnis Q1 2014
Der Reingewinn ohne Bewertungseffekte erhöhte sich im Q1 2014 auf CHF 43.8 Mio. (Q1 2013: CHF 41.2 Mio.). Der entsprechende Gewinn pro Aktie betrug CHF 0.96 (Q1 2013: CHF 0.90). Der Reingewinn ohne Bewertungseffekte bildet bei PSP Swiss Property die Basis für die Gewinnausschüttung an die Aktionäre.
In der Berichtsperiode erfolgten keine Neubewertungen und keine Verkäufe von Anlage-liegenschaften. Somit betrug der Reingewinn inklusive Bewertungseffekte ebenfalls CHF 43.8 Mio. (Q1 2013: CHF 53.0 Mio.). Der Gewinn pro Aktie inklusive Bewertungseffekte betrug CHF 0.96 (Q1 2013: CHF 1.15).
Der Liegenschaftsertrag stieg um CHF 1.9 Mio. auf CHF 69.9 Mio. (Q1 2013: CHF 68.0 Mio.). Der Ertrag aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen betrug CHF 2.9 Mio. (Q1 2013: CHF 0.1 Mio.); in der Berichtsperiode wurden auf dem Gurtenareal in Wabern bei Bern 55 Wohnungen und ein Atelier an ihre Käufer übertragen. Der gesamte übrige Ertrag sank auf CHF 2.4 Mio. (Q1 2013: CHF 3.4 Mio.).
Der Betriebsaufwand blieb mit CHF 12.4 Mio. praktisch auf Vorjahresniveau (CHF 12.8 Mio.). Auch der Finanzaufwand verharrte mit CHF 8.3 Mio. auf Vorjahresniveau (CHF 8.2 Mio.).
Per Ende März 2014 betrug das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) CHF 84.41 (Ende 2013: CHF 83.70). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf genau CHF 100.00 (Ende 2013: CHF 99.25).
Solide Kapitalstruktur
Mit einer Verschuldungsrate von 28.3% (Ende 2013: 28.1%) bleibt die Kapitalstruktur äusserst solide. Die unbenutzten zugesicherten Kreditlinien belaufen sich aktuell auf CHF 550 Mio.
Dank Zinsabsicherungsgeschäften wird PSP Swiss Property auch mittelfristig vom weiterhin tiefen Zinsniveau profitieren. Per Stichtag Ende März 2014 lag der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz bei 1.90% (Ende 2013: 1.85%) und die durchschnittliche Zinsbindung betrug 3.8 Jahre (Ende 2013: 3.4 Jahre). Bis 2018 werden keine grösseren zugesicherten Bankkredite fällig.
Im März 2014 bestätigte die Rating-Agentur Fitch das Rating für die PSP Swiss Property AG mit „A-„ und stabilem Ausblick.
Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Am 1. April 2014 wurde eine Anleihe über CHF 250 Mio. zurückbezahlt.
Aufgrund des Beschlusses der Generalversammlung vom 3. April 2014 erfolgte am 10. April 2014 eine Ausschüttung aus den Reserven aus Kapitaleinlagen von CHF 3.25 pro ausstehende Aktie (insgesamt CHF 149.1 Mio.).
Am 30. April 2014 wurde die Anlageliegenschaft an der Albulastr. 57 in Zürich verkauft (Übertrag per 1. Mai 2014).
Ansonsten fanden keine wesentlichen Ereignisse statt.
Ausblick 2014
PSP Swiss Property blickt weiterhin zuversichtlich in die Zukunft – dies dank ihrer starken Stellung auf dem Schweizer Immobilienmarkt, einer soliden Kapitalbasis und einem qualitativ hochstehenden Immobilienportfolio. Die Gesellschaft bleibt auf jeden Fall ihrer auf eine langfristige Wertsteigerung ausgerichteten, zurückhaltenden Akquisitionsstrategie und konservativen Finanzierungspolitik treu.
Besonderes Augenmerk wird weiterhin den Renovationen einzelner Liegenschaften sowie der Weiterentwicklung der Areale und Projekte gewidmet.
Unter der Annahme eines konstanten Immobilienbestands erwartet PSP Swiss Property für das Geschäftsjahr 2014 einen EBITDA (ohne Liegenschaftserfolge) von CHF 230 Mio. (2013: CHF 242.5 Mio.). Der Rückgang ist in erster Linie auf leicht tiefere Mieteinnahmen, einen geringeren Erfolg aus dem Verkauf von Stockwerkeinheiten, einen geringeren Erfolg aus der MWSt-Einlageentsteuerung sowie voraussichtlich höhere Renovationsausgaben zurückzuführen.
Bei den Leerständen wird per Jahresende von einer Quote von rund 11% ausgegangen (Ende März 2014: 8.9%). Grund für den Anstieg sind v.a. zwei grössere Leerstände, welche im 4. Quartal 2014 in einer Liegenschaft in Zürich (Central Business District) und einer Liegenschaft in Zürich-West anfallen werden.
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